房地产开发行业周报2026W27：进入7月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房

房地产 2026-07-12 金晶,肖依依国盛证券心大的小鑫

6月土拍：溢价率达18%，但成交面积和金额同比仍下降。6月300城宅地供应建面1864万方，环比降低2.0%，同比降低15.8%；成交建面为1992万方，环比增长95.0%，同比降低3.4%；宅地出让金为1566亿元，环比增长89.1%，同比降低14.0%。上半年累计来看，300城宅地供应建面同比降低19.4%，成交建面同比降低25.9%，出让金同比降低32.9%。
行情回顾：申万房地产指数本周累计变动幅度为1.9%，领先沪深300指数3.16个百分点，在31个申万一级行业排名第3名。
新房成交：本周30个城市新房成交面积为137.4万平方米，环比下降45.6%，同比下降52.6%。一线城市环比-34.8%，同比-42.3%；二线城市环比-50.8%，同比-52.9%；三线城市环比-47.4%，同比-64.7%。今年27周累计成交面积同比-17.0%，一线城市同比-4.8%，二线城市同比-12.8%，三线城市同比-37.2%。
二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积204.5万方，环比下降5.3%，同比增长9.3%。一线城市环比-10.8%，二线城市环比-4.0%，三线城市环比7.0%。今年27周累计成交同比增长5.5%，一线城市同比+5.6%，二线城市同比+1.6%，三线城市同比+17.8%。
信用债：本周发行房企信用债15只，环比增加8只；发行规模146.11亿元，环比增加108.72亿元；总偿还量134.56亿元，环比增加113.36亿元；净融资额11.55亿元，环比减少4.64亿元。

行业评级：维持“增持”评级。
基本面分析：地产行业基本面仍处在左侧，未来机会更多来自结构销售，特别是“一线+2/3二线+极少量三线城市”。当前新房销售未企稳，二手房价格表现一般，拿地谨慎，库存高企，右侧开启仍需政策催化。
竞争格局：头部国央企和品质房企在“好房子”政策导向中受益更多。
未来格局：
- 多元化经营：华润置地、华润万象生活等商业运营派龙头企业。
- 轻资产运营：贝壳-W、我爱我家等中介，以及华润万象生活、招商积余等物业。
- 开发为主的开发商：融资顺畅、布局重点城市主城区、历史包袱轻的企业，如华润置地、建发国际、滨江集团等。
- 类地方城投、地产转型股。