房地产开发行业2025W9：二手房成交显著强于新房，本周二手房同比+70.7%，新房同比+11.2%

核心观点与关键数据

• 政策重点：2月28日政治局会议强调实施更积极的宏观政策，扩大内需，推动科技创新，稳楼市股市，防范风险，稳定预期。会议讨论政府工作报告，表述与2024年12月会议接近，3月被视为关键节点，需关注即将召开的大会及“小阳春”成色验证。
• 二手房市场：2月上海、北京、深圳二手房成交套数环比回落，但强于新房态势未变。预计2025年小阳春二手房成交显著强于2024年，略弱于2023年；新房受供货结构影响，总量弹性不大，结构性城市和区域表现尚可。
• 新房市场：本周30城新房成交面积环比提升34.9%，同比提升11.2%，一线城市同比增幅最大（56.6%），三线城市同比仍为负（-19.2%）。
• 二手房成交：本周14城二手房成交面积环比增长20.5%，同比增长70.7%，一线城市环比增幅最大（25.3%）。
• 信用债市场：本周发行房企信用债9只，规模119.51亿元，环比增加；净融资额9.57亿元，环比增加；主体评级以AAA为主，期限以3-5年为主，部分发行利率下降。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置逻辑：
  1. 政策力度超2008/2014年，当前尚在途中，政策仍是核心主导力量。
  2. 地产作为早周期指标，具备经济风向标作用。
  3. 行业竞争格局改善，头部国央企及少量优质民企表现优异。
  4. “只看好一线+2/3二线+极少量城市”逻辑依然奏效。
  5. 供给侧政策（收储、闲置土地处置）有新变化，一二线更受益。
• 配置方向：
  • 基本面alpha公司：滨江集团、招商蛇口、保利发展等。
  • 地方城投类企业：城投控股、北京城建等。
  • 物业：华润万象生活、保利物业等。
  • 转型概念：张江高科、中华企业等。
  • 中介：贝壳。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。