房地产行业第14周周报：新房二手房销售环比回落，土地成交热度有所回升

房地产行业第14周周报 新房二手房销售环比回落，土地成交热度有所回升 2023年4月9日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房销售环比回落，土地成交热度有所回升 2023年4月9日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年4月第1周，新房成交面积环比大幅度回落，同比增幅收窄至13.2%，一线城市同比增幅132%，二线和三线城市同比稍有回落， 环比方面回落均超过50%；15城二手房成交面积方面本周同样受到假期影响环比回落32.04%，同比增幅仍有70.7%，一线城市环比回落幅度近50%。 ⯁重点政策解读：4月4日，“合肥发布”微信公众号称，合肥调控政策有所调整，主要涉及四个方面：第一，在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河 区淝河镇、大圩镇购买住房不限购。限购资格查询时，上述非限购区域住房不计入家庭住房套数。第二，刚需资格认定中“登记购房之日前3年内拥有市区 连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明”调整为“登记购房之日前3年 内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明（追溯补缴不予认 可）”。刚需购房人其他资格认定条件保持不变。第三，有60岁及以上成员的 本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。第四，对持有安徽省居住证（或电子居住证、安徽省居住证确认单）且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭，可在我市限购区域购买1套住房。政策调整延续了需求端持续宽松的导向，体现出“因城施策”在核心热点城市并未改变宽松趋势，政策整体方向仍然较为积极。但从具体政策来看，政策放松的针对性和灵活性更强。放松限购区域、限购条件和限购范围，针对性较强，体现出宽松政策出台进入更为灵活的阶段，呵护市场热度、鼓励部分区域的去化，保障居民合理购房需求得到支持。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/04/03-2023/04/09）申万房地产指数上涨4.65%，跑赢上证综指2.97pct，在各类板块中位列第4/31，恒生地产建筑业指数下跌 0.09%，跑赢恒生综指0.19pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（37.66%）、我爱我家（15.74%）、华发股份（12.99%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：绿地香港（-15.94%）、合景泰富集团（-14.40%）、禹洲集团（-11.70%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.07%，跑输恒生综指1.79pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（6.67%）、第一服务控股（4.08%）、远洋服务（3.53%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好（-11.21%）、合景悠活（-8.94%）、宝龙商业（-8.26%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/04/01-2023/04/07）30个大中城新房成交面积 207.20万平方米，同比上升13.17%，环比下降55.88%。15城二手房成交面 积184.32万平方米，同比上升70.73%，环比下降32.04%。监测16个重点城市库存面积18324.28万平方米，环比下降0.58%，去化周期91.30周，较上周缩短9.85周。上周（2023/03/27-2023/04/02）100大中城市土地供应建面3772.50万平方米，同比下降14.13%，环比上升40.70%；土地成交建面4108.14万平方米，同比上升12.49%，环比上升70.42%；供需比下降为0.92，溢价率为7.23%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/04/01-2023/04/07）房企境内新发债总额为154.16亿元，同比上升111.03%，环比下降25.86%；债务总偿还量为131.46亿元，同比上升110.96%，环比下降36.16%；净融资额22.70亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 合肥：放开部分区域限购，多孩家庭可购买第3套住房 4月4日，“合肥发布”微信公众号称，合肥调控政策有所调整，主要涉及四个方面：第一，在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限 购。限购资格查询时，上述非限购区域住房不计入家庭住房套数。第二，刚需资格认定中“登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明”调整为“登记购房之日前3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明（追溯补缴不予认可）”。刚需购房人其他资格认定条件保持不变。第三，有60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。第四，对持有安徽省居住证（或电子居住证、安徽省居住证确认单）且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭，可在我市限购区域购买1套住房。 政策点评： 政策放松延续需求端宽松导向，更具针对性和灵活性。政策调整延续了需求端持续宽松的导向，体现出“因城施策”在核心热点城市并未改变宽松趋势，政策整体方向仍然较为积极。但从具体政策来看，政策放松的针对性和灵活性更强，以合肥为例：一是针对郊区 工业区和旅游区的住房明确取消限购；二是允许社保以累计方式计算年限；三是对于养老托幼的本地家庭，允许增加1套购房资格；四是对于外来人口，允许在合肥限购区域认购一套住房。放松限购区域、限购条件和限购范围，针对性较强，体现出宽松政策出台进入更为灵活的阶段，呵护市场热度、鼓励部分区域的去化，保障居民合理购房需求得到支持。 1.2地产政策回顾 地方政策层面：多地出台政策促进房地产市场平稳发展；东莞、宜宾、新乡调整公积金贷款首付比例和额度、郑州、合肥优化限购政策等。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 发布机构 内容 04/03 东莞 东莞市住房和城乡建设局 4月3日起，为提升房屋交易效率和不动产登记便利度，广东东莞开始在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。2023年3月31日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》。通告指出，存量商品房“带押过户”业务主要适用于东莞市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。 04/03 东莞 东莞市住房公积金管理中心 根据东莞市住房公积金管理委员会发布的消息，4月3日起优化住房公积金个人住房贷款政策，最低首付款比例本地贷款首套不低于20%，最高贷款额度首套为100万元。根据优化后的公积金贷款政策，东莞市公积金贷款最低首付款比例本地贷款首套不低于20%、二套不低于30%，异地贷款首套和二套均不低于30%；月还款额占家庭收入的比例上限为55%；养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%；最高贷款额度首套为100万元、二套为60万元。 04/03 合肥 合肥市住房保障和房产管理局 4月3日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布关于延长《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》有效期的通知。通知显示，2021年4月14日施行的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》（合房〔2021〕17号）需继续实施，其有效期延长3年。 04/03 郑州 大河报 郑州已调整楼市限购及限售政策，二环外取消限购，二环区域内正常限购。对此郑州房管局工作人员对界面新闻回应称，确有调整，目前实行的新政策为：限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策。并且限售政策也从原来的“取得不动产日期”起算调整为“签约合同时间”满一年即可出售。 04/03 东莞 东莞市自然资源局 广东省东莞市发文要进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从监督检查、制度设计、规划布局等方面多管齐下、加大惩处，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为。对去化周期过长的镇街，将暂不予以批准商业办公用地。 04/03 新乡 河南新乡市住房公积金管理委员会 4月3日，河南新乡市住房公积金管理委员会发布了关于调整住房公积金提取、贷款业务政策的通知，自2023年4月1日起执行。通知表示，提高住房公积金租房提取额度。将“已婚缴存职工家庭，每月最高可提取住房公积金额度由原来的1200元调整为1600元；单身缴存职工仍为每月1000元。”提高住房公积金个人住房贷款最高贷款额度。将“夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由55万元调整为65万元；单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由40万元调整为45万元。” 04/04 北京 北京市人民政府 4月4日消息，北京市人民政府近日印发《关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的实施方案》的通知，通知提及，健全乡村振兴多