房地产行业第10周周报：二手房成交仍在高位，新房环比略有回落

房地产行业第10周周报 二手房成交仍在高位，新房环比略有回落 2023年3月12日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 二手房成交仍在高位，新房环比略有回落 2023年3月12日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年3月第2周，15城二手房成交环比小幅提升至242.15万平，续创年内新高。30城新房周度成交面积节后首次环比回落，但依然保持了31%的较高同比增速。3月截至10日，30大中城市新房成交面积459.62 万平，整体水平超过2022年同期（368万平）与2020年同期（302万平），同比与环比均保持增长。 ⯁重点政策解读：3月5日，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。 关于今年工作重点，涉及房地产的内容有两个方面：第一，有效防范化解重大 经济金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。第二，保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。我们认为，政府对于当前地产行业风险已有充分认知，对优质头部房企有望给予更多政策支持，后续供给端政策值得期待。《报告》同时提及“防止无序扩张”，未来政策重点或将侧重于调结构，以消除行业多年以来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，在人口持续流入的核心城市，保障性住房和保障性租赁住房的建设有望加快推进。保障性与市场化住房体系同步发展，解决好新市民、青年人住房问题，也有利于促进房地产业良性循环。3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹接受提问时表示，对房地产市场企稳回升充满信心。市场预期方面，节后重点城市新房、二手房成交规模连续增长。本周15城二手房周度成交面积续创年内新高，同比增速也保持在50%以上的较高水平。2月百城新建住宅价格环比止跌、二手住宅价格跌幅收窄，购房者置业意愿回升，市场正处于修复通道。政策落实方面，2月百城首套主流房贷利率再创2019年以来新低。全国多地调整限购范围，大力支持改善性住房需求。各地政策落实“带押过户”、换房退税、限售放松等政策，降低住房交易成本，为房地产市场复苏提供有利环境。本次访谈提到，行业企稳回升过程中，依然需要坚持“房住不炒”定位，大力支持刚性和改善性需求，防止市场大起大落，促进行业高质量发展。我们认为，在行业复苏的窗口期，未来政策或将延续精准调控思路，进一步促进房地产行业向更高质量的新发展模式转型。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/03/06-2023/03/12）申万房地产指数下跌4.91%，跑输上证综指1.95pct，在各类板块中位列第25/31，恒生地产建筑业指数下 跌6.51%，跑输恒生综指0.06pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：*ST银亿（7.18%）、张江高科（6.43%）、财信发展（6.09%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：佳兆业集团（-21.43%）、龙光集团（-20.83%）、新城发展（-18.61%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌11.90%，跑输恒生综指5.45pct，在各类板块中位列第13/13。本周只有1家物业公司上涨：正荣服务（1.96%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：越秀服务（-25.36%）、旭辉永升服务（-17.53%）、时代邻里（-17.20%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/03/04-2023/03/10）30个大中城新房成交面积 318.20万平方米，同比上升30.88%，环比下降13.30%。15城二手房成交面 积242.15万平方米，同比上升62.47%，环比上升0.96%。监测16个重点城市库存面积18390.16万平方米，环比下降0.06%，去化周期106.38周，较上周缩短0.88周。上周（2023/02/27-2023/03/05）100大中城市土地供应建面3779.38万平方米，同比上升22.08%，环比上升15.45%；土地成交建面1191.94万平方米，同比下降63.45%，环比下降53.71%；供需比上升为3.17，溢价率为1.99%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/03/04-2023/03/10）房企境内新发债总额为161.10 亿元，同比上升30.00%，环比上升56.99%；债务总偿还量为114.73亿元， 同比下降15.13%，环比下降22.34%；净融资额46.37亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测14 3.1新房成交数据14 3.2二手房成交数据14 3.3土地市场情况15 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况19 风险因素19 图表目录 图表1：本周政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前8名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速14 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）14 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）14 图表14：2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速14 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速15 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）15 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）15 图表18：2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）15 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速15 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速15 图表21：100大中城土地供需比（倍）16 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比16 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率16 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率16 图表25：15城库存面积及去化周期16 图表26：一线城市库存面积及去化周期16 图表27：二线城市库存面积及去化周期17 图表28：三线城市库存面积及去化周期17 图表29：重点城市库存和去化周期情况17 图表30：境内新发债规模及同比增速18 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表32：房企债券相关公告18 图表33：房企债券发行详情18 图表34：房企最新负面事件19 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整19 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，加强住房保障体系建设 3月5日9时，十四届全国人大一次会议开幕。国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。在对过去一年工作回顾中，报告提到：针对有效需求不足的突出矛盾，多措并举扩投资促消费稳外贸。出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。对过去�年本届政府工作的回顾中，报告提到：�年来，我们扩大国内有效需求，推进区域协调发展和新型城镇化。持续推进以人为核心的新型城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。 关于今年工作重点，涉及房地产的内容有两个方面： 第一，有效防范化解重大经济金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。第二，保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 政策解读： 总基调方面，依然提到坚持“房住不炒”定位。自2016年12月中央经济工作会议首 次提出“房住不炒”定位之后，历年《政府工作报告》中多次重申强调（除2017年和 2019年）。在此期间，房地产长效机制逐步建立，有效促进了房地产市场健康发展。 2023年《政府工作报告》�年工作回顾部分依然提及“房住不炒”。我们认为，当前“房住不炒”总基调并未发生变化，国家对于房价上涨、投机行为等容忍度可能并未提高，热点城市复苏情况和政策变化值得持续关注。 今年工作部分强调“化解优质头部房企风险”，改善资产负债状况，同时防止无序扩张。在今年工作重点部分，《报告》在“防范化解重大经济金融风险”部分提到，要化解头部房企风险，改善资产负债状况，延续了去年12月中央经济工作会议“防风险”前置 的工作思路。我们认为，政府对于当前地产行业风险已有充分认知，对优质头部房企有望给予更多政策支持，后续供给端政策值得期待。但《报告》同时提及“防止无序扩张”，未来政策重点或将侧重于调结构，以消除行业多年以来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求。2022年《政府工作报告》提出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住 房需求”。去年12月的中央经济工作会议也提到“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”。今年《报告》中继续提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”。我们认为，在人口持续流入的核心城市，保障性住房和保障性租赁住房的建设有望加快推进。保障性与市场化住房体系同步发展，解决好新市民、青年人住房问题，也有利于促进房地产业良性循环。 政策内容： 住建部部长倪虹：对房地产市场企稳回升充满信心 3月7日下午，在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对房地产市场企稳回升充满信心。倪虹从三个方面进行了分析： 第一，从市场供给和需求看，新冠疫情防控取得了决定性胜利，防控政策也作了优化和调整，对房地产供需两端都产生了积极影响。供给方面，施工人员、施工材料可以顺利进场，住房项目复工率大大提高。从需求看，现在售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善。 第二，从市场预期看，今年1、2月份全国商品房的销售，包括一手和二手房，结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总的看价格是平稳的。同时，保交楼工作在扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到了改善。市场主体信心正在恢复。 第三，从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策，购买二套住房的合理支持政策，已经出台，正在落实见效。不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。 同时，倪虹强调，“我们期望的企稳回升，第一，是牢牢坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位的企稳回升；第二，是大力支持刚性和改善性住房需求的企稳回升；第三，是防止市场大起大落的企稳回升；第四是促进行业高质量发展的企稳回升。” 政策解读： 市场热度回升，主体信心逐步恢复。节后重点城市新房、二手房成交规模连续增长。本周15城二手房周度成交面积续创年内新高，同比保持50%以上的高位。2月百城新建住宅价格环比止跌