房地产开发行业周报2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-降22.3%

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2025年01月05日 2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-22.3% 核心城市二手房成交延续活跃，12月上海、北京、深圳成交续创年内新高。12月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29711套、21556套、8516套，环比分别+9.8%、+14.9%、+15.8%，均创年内新高。整体来 看，目前二手房市场较新房市场更强的态势未变，2024年末部分城市新房市场在房企加力推盘和营销带动下有所翘尾，但弹性仍不及二手房市场，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。我们预计，2025年核心城市二手房成交或维持相对较高规模，新房的真正企稳仍需政策的加码；今年春节假期较早，重点关注“小阳春”实际表现、3月政策落地情况以及对市场信心修复的情况。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.7%，落后沪深300指 数2.48个百分点，在31个申万一级行业排名第21名。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 30% 18% 6% -6% -18% -30% 2024-012024-052024-092025-01 新房：本周30个城市新房成交面积为338.7万平方米，环比下降16.8%，同比提升68.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为83.8万方，环比 -8.7%，同比+115.7%；样本二线城市为178.1万方，环比-26.3%，同比 +38.4%；样本三线城市为76.9万方，环比+4.5%，同比+130.6%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计209.7万方，环比下降 22.3%，同比增长66.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 102.8万方，环比-13.3%；样本二线城市为86.9万方，环比-26.7%；样 本三线城市为20.0万方，环比-39.0%。 信用债：本周（2024.12.30-2025.1.5）共发行房企信用债1只，环比减少 5只；发行规模共计5.70亿元，环比减少37.1亿元，总偿还量17.15亿 元，环比减少55.6亿元，净融资额为-11.45亿元，环比增加18.5亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W52：全年样本城市新房同比- 22.3%，二手房同比+1.2%》2024-12-29 2、《房地产开发：2024W51：本周新房成交同比 +13.3%，11月更多城市房价跌幅收窄》2024-12-223、《房地产开发：2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产》2024-12-15 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.核心城市12月二手房延续活跃，重点关注下一个政策节点3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议11 风险提示12 图表目录 图表1：上海二手房月度成交套数3 图表2：北京二手房月度成交套数3 图表3：深圳二手房月度成交套数3 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表5：本周各交易日指数表现4 图表6：近52周地产板块表现4 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表8：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表9：本周重点房企涨跌幅排名5 图表10：本周重点房企涨幅前三个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表11：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表17：样本30城新房成交面积数据跟踪7 图表18：近6月样本城市二手房成交面积及同比8 图表19：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比8 图表20：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比8 图表21：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比8 图表22：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表23：样本14城二手房成交面积数据跟踪9 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表27：本周房企债券发行以期限划分10 图表28：本周房企融资汇总（2024.12.30-2025.1.5）10 图表29：中央政策及消息（2024.12.29-2025.1.4）10 图表30：地方性政策及消息（2024.12.29-2025.1.4）11 1.核心城市12月二手房延续活跃，重点关注下一个政策节点 核心城市二手房成交延续活跃，12月上海、北京、深圳成交续创年内新高。12月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29711套、21556套、8516套，环比分别+9.8%、 +14.9%、+15.8%，均创年内新高。整体来看，目前二手房市场较新房市场更强的态势未变，2024年末部分城市新房市场在房企加力推盘和营销带动下有所翘尾，但弹性仍不及二手房市场，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。我们预计，2025年核心城市二手房成交或维持相对较高规模，新房的真正企稳仍需政策的加码；今年春节假期较早，重点关注“小阳春”实际表现、3月政策落地情况以及对市场信心修复的情况。 图表1：上海二手房月度成交套数 上海二手房成交套数（套） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2024M12 2024M11 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：北京二手房月度成交套数图表3：深圳二手房月度成交套数 25000 20000 15000 10000 5000 0 北京二手房住宅成交（签约）套数（套） 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 深圳二手房住宅成交套数（套） 2024M12 2024M10 2024M8 2024M6 2024M4 2024M2 2023M12 2023M10 2023M8 2023M6 2023M4 2023M2 2024M12 2024M10 2024M8 2024M6 2024M4 2024M2 2023M12 2023M10 2023M8 2023M6 2023M4 2023M2 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.7%，落后沪深300指数2.48个百分点，在31 个申万一级行业排名第21名。本周上涨个股共10支，较上周减少4支，下跌股数为 106支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为粤宏远A、银亿股份、天房发展、华远地产、绵石投资，涨幅分别为16.3%、12.6%、7.7%、7.1%、7.0%。跌幅前�为天业股份、高新发展、苏州高新、东旭蓝天、天宸股份，跌幅分别为-24.1%、-19.2%、-18.6%、 -18.1%、-17.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨3支，较上周减少9支，涨幅位居前三的为时代中国控股、绿城中国、建业地产，涨幅分别为3.9%、2.2%、0.9%。跌幅前�为正荣地产、华夏幸福、绿景中国地产、荣盛发展、世联行，跌幅分别为-15.5%、-15.0%、-14.4%、 -12.8%、-12.0%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -7.66% 煤石银炭油行石 化 有家纺食交色用织品通金电服饮运属器饰料输 公医商建基用药贸筑础事生零材化业物售料工 钢轻电农综铁工力林合制设牧 造备渔 汽环房车保地 产 建机美筑械容装设护饰备理 社传电非会媒子银服金 务融 通国计信防算 军机 工 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周各交易日指数表现图表6：近52周地产板块表现 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% -7.0% -8.0% -9.0% 房地产（申万）沪深300 12/2712/3012/3101/0101/0201/03 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2025-01 2024-12 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000573.SZ 粤宏远A 16.3% 23.9% 2.95 3.43 000981.SZ 银亿股份 12.6% 20.2% 2.15 2.42 600322.SH 天房发展 7.7% 15.4% 2.72 2.93 600743.SH 华远地产 7.1% 14.8% 2.25 2.41 000609.SZ 绵石投资 7.0% 14.7% 2.28 2.44 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600807.SH 天业股份 -24.1% -16.4% 3.74 2.84 000628.SZ 高新发展 -19.2% -11.6% 63.65 51.42 600736.SH 苏州高新 -18.6% -11.0% 6.71 5.46 000040.SZ 东旭蓝天 -18.1% -10.4% 1.05 0.86 600620.SH 天宸股份 -17.2% -9.6% 6.27 5.19 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表9：本周重点房企涨跌幅排