房地产行业第46周周报：新房成交持续回落，二手房环比转增

房地产行业第46周周报 新房成交持续回落，二手房环比转增 2023年11月19日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交持续回落，二手房环比转增 2023年11月19日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2023/11/13-2023/11/19）申万房地产指数下跌0.31%，跑输上证综指0.81pct，在各类板块中位列第26/31，恒生地产建筑业指数上 涨2.36%，跑赢恒生综指0.75pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：中国奥园（22.81%）、*ST云城（14.02%）、皇庭国际（11.50%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：泛海控股（-18.11%）、绿景中国地产（-12.79%）、合景泰富集团（-12.33%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨0.74%，跑输恒生综指0.87pct，在各类板块中位列第10/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（4.95%）、碧桂园服务（2.88%）、时代邻里（1.89%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：恒大物业（-10.38%）、宝龙商业（-8.31%）、旭辉永升服务（-8.03%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/11/11-2023/11/17）30个大中城新房成交面积 217.02万平方米，同比下降14.13%，环比下降1.53%。15城二手房成交面 积201.89万平方米，同比上升30.41%，环比上升0.74%。监测16个重点城市库存面积11804.35万平方米，环比上升0.32%，去化周期99.66周，较上周延长0.40周。上周（2023/11/06-2023/11/12）100大中城市土地成交建面2080.24万平方米，同比下降40.64%，环比下降53.52%；溢价率为1.96%。 ⯁企融资情况：本周（2023/11/13-2023/11/19）房企境内新发债总额为72.60亿元，同比下降30.92%，环比上升37.29%；债务总偿还量为167.22亿元，同比上升61.06%，环比上升80.00%；净融资额25.00亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 3.地产市场监测7 3.1新房成交数据7 3.2二手房成交数据7 3.3土地市场情况8 3.4库存及去化9 4.房企融资情况11 4.1房企融资详情11 风险因素12 图表目录 图表1：本周政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速7 图表11：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）7 图表12：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）7 图表13：2023年10月新建住宅价格和同比及环比增速7 图表14：15城二手房成交面积及同比和环比增速8 图表15：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）8 图表16：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）8 图表17：2023年10月二手房价格指数同环比增速（%）8 图表18：100大中城土地成交面积及同比增速8 图表19：上周按城市能级划分土地成交面积、增速8 图表20：100大中城土地成交楼面均价及溢价率9 图表21：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率9 图表22：15城库存面积及去化周期9 图表23：一线城市库存面积及去化周期9 图表24：二线城市库存面积及去化周期9 图表25：三线城市库存面积及去化周期9 图表26：重点城市库存和去化周期情况10 图表27：境内新发债规模及同比增速11 图表28：债务偿还规模及债务净融资规模11 图表29：房企债券发行详情11 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 11月17日 全国 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 11月17日 全国 11月17日，记者从住房城乡建设部获悉，为推进国家自然灾害综合风险基础数据库住房城乡建设行业库建设工作，加强第一次全国自然灾害综合风险普查房屋建筑和市政设施调查数据成果更新应用，近日，住房城乡建设部印发通知，安排将标准数据向各地回流。通知明确，回流数据要优先支撑“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、规划建设保障房“三大工程”相关信息系统和农房安全管理系统建设；优先支撑房屋定期体检、房屋养老金、房屋质量保险“三项制度”试点城市开发部署相关信息系统；优先支撑工程建设项目全生命周期数字化管理改革试点城市实现工程建设项目“落图”和“赋码”功能。 11月14日 东莞 11月14日，东莞市住房和城乡建设局发布关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知。通知明确，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。 11月14日 富阳 11月14日，杭州市富阳区发布“提信心、扩消费、促发展”相关政策。在优化公积金服务方面，2023年10月1日起，除购房人住房公积金可支付购房首付款外，区内公积金可以家庭为单位（包括直系亲属）经确认后直接支付购房首付款，购房人名下省内公积金也可以经确认后直接支付购房首付款。鼓励存量销售上，2023年10月1日至2024年3月31日期间，鼓励在富房企加快开发步骤、开展营销活动，当季新项目首次预售、在售项目销售面积比上一季度上涨10%以上的，给予一定奖励。 11月14日 广州 11月14日，广州市住房公积金管理中心发布通知，优化住房公积金贷款政策。广州首套房公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。 11月16日 海南 11月16日，记者从海南省住房公积金贴息贷款工作新闻发布会获悉，根据海南省安居房和商品房销售预测及海南省住房公积金资金流动情况，省住房公积金管理局拟定在今年12月份，个贷率达到95%时启动住房公积金贴息贷款，贴息贷款规模计划15亿元，2024年每季度视个贷率情况开展一个月的贴息贷款，全年贴息贷款规模计划50亿元。 11月14日 攀枝花 11月14日，四川省攀枝花市发布《攀枝花市住房和城乡建设局等8家单位关于促进攀枝花市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及公积金贷款、普通住房标准等11项措施。文件提出，支持房地产开发企业组织团购活动，每月可申请10套特价房源。鼓励房地产开发企业在本市农村户籍人员、非本市户籍人员、毕业未满五年（包括大专、本科、研究生）的毕业生、引进人才，以及二孩三孩家庭等新市民群体购买新建商品住房时，给予价格、装修等特别优惠。 11月13日 衢州 11月13日，衢州发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中提到，自通知下发之日144㎡以上房屋不再限制转让，对购买市区2021年起首次领取预售证项目新建商品住宅并网签备案的个人，限定前1000套，依网签时间先后顺序给予购房补助，先到先得、定期公布、达限即止。 11月15日 厦门 11月15日，厦门市发布《关于进一步优化房地产市场相关政策》的通知。其中提到：在思明区、湖里区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。优化家庭住房套数认定标准。在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。 11月17日 长沙 11月17日消息，经报请湖南省公安厅批准，对长沙市户口迁移政策进一步优化如下：取消自贸区人才引进落户家属随迁及投靠限制，自贸区人才引进落户时配偶、子女、父母均可随迁及投靠落户。放宽大中专学生毕业落户限制，凡户口已迁入学校集体户的长沙高校毕业生，同时在长沙市有就业意向的，经市委人才办认定后作为青年储备人才，按照自贸区人才引进落户政策落户。 资料来源：中国人民银行、中国建设报公众号、富阳发布公众号、广州市住房公积金管理中心、海南发布、攀枝花市住建局、衢州发布公众号、厦门住保房管公众号、长沙公安公众号、信达证券研发中心 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2023/11/13-2023/11/19）申万房地产指数下跌0.31%，跑输上证综指0.81pct，在各类板块中位列第26/31，恒生地产建筑业指数上涨2.36%，跑赢恒生综指0.75pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：中国奥园（22.81%）、*ST云城（14.02%）、皇庭国际（11.50%）、九龙仓集团（7.70%）、万通发展（7.58%）、龙湖集团（7.58%）、越秀地产（7.09%）、恒隆地产（6.99%）、张江高科（6.53%）、华联控股（6.51%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：泛海控股（-18.11%）、绿景中国地产（-12.79%）、合景泰富集团（-12.33%）、德信中国（-12.20%）、时代中国控股（-9.21%）、宝龙地产 （-8.97%）、易居企业控股（-8.29%）、建业地产（-7.69%）、金辉控股（-7.02%）、卓越商企服务（-6.86%） 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 计汽通国钢综社机纺传有商环电建基轻非交公石煤家医农房美银建电食算车信防铁合会械织媒色贸保子筑础工银通用油炭用药林地容行筑力品 2023/11/132023/11/142023/11/152023/11/162023/11/17 机军服设服金零装化制金运事石电生牧产护材设饮 工务备饰属售饰工造融输业化器物渔理料备料 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：本周地产股涨幅前10名（