房地产开发行业2025W31：本周新房成交同比-19.6%，二手房同比+0.2%

核心观点

• 政治局会议中关于房地产的表述有所精简，但并不代表其重要性下降，当前房地产市场低迷，政策仍有待加强。
• 新房销售延续负增长，成交量价均未实现稳定，影响房企拿地、开工等，对房地产开发投资和经济持续拖累。
• 二手房市场表现分化，一线城市成交量环比微增，二线城市环比下降，三线城市环比下降。
• 房企信用债发行规模和偿还量环比下降，净融资额环比增加，发行利率有所上升。
• 中央和地方政府出台多项政策支持房地产市场，包括积极的财政和货币政策、加快政府债券发行使用、防范化解重点领域风险、增强国内资本市场吸引力等。
• 投资建议维持行业“增持”评级，重点关注基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介和物业等。

关键数据

• 本周30个城市新房成交面积185.1万平方米，环比提升23.8%，同比下降19.6%。
• 样本一线城市新房成交面积53.1万方，环比+40.6%，同比-15.3%；样本二线城市为87.1万方，环比+15.4%，同比-19.8%；样本三线城市为44.9万方，环比+23.7%，同比-23.7%。
• 本周14个样本城市二手房成交面积合计183.5万方，环比下降7.0%，同比增长0.2%。
• 样本一线城市二手房成交面积为75.9万方，环比+0.4%；样本二线城市为82.9万方，环比-12.8%；样本三线城市为24.6万方，环比-6.9%。
• 本周共发行房企信用债16只，环比减少4只；发行规模共计112.51亿元，环比减少75.36亿元，总偿还量62.75亿元，环比减少129.43亿元，净融资额为49.76亿元，环比增加54.07亿元。

研究结论

• 2025年房地产市场仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要。
• 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介和物业等。
• 风险提示包括政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。