房地产开发行业周报2024W42：本周新房成交同比+0.2%，住建部加码推进城中村改造

房地产开发 证券研究报告行业周报 2024年10月20日 2024W42：本周新房成交同比02，住建部加码推进城中村改造 10月17日，住建部部长倪虹谈地产政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”。主要是前期“926”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的具体举措的出台，以及“924”央行系列政策的落实，政策是在住建部 职权范围内的落地与细化。本次比较新的表述是新增实施100万套城中村 增持（维持） 行业走势 改造和危旧房改造、以及“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。房地产开发沪深300 （1）对于城中村改造，我们认为亮点在“货币化安置”、“新增实施”的表述上，从过去主要推进的房票安置转回货币化安置，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，表述相对“三大工程”更加积极。需要注意的是，不能简单将城中村改造类比往年棚改，因为模式本身以及可拆现状均有所不同。从支持资金来源看，一是开发性、政策性金融机构可给予专项借款，二是地方发行政府专项债，三是商业银行根据项目评估可以发放商业贷款。建议持续跟踪具体落地细节。 （2）对于“白名单”项目信贷规模加码，属于框架内的针对保交楼与房企融资相关的政策延展。金融监管总局领导表示，截至10月16日，“白名 单”房地产项目已审批通过贷款达到223万亿元，预计到2024年底，“白 30 16 2 12 26 40 202310202402202406202410 作者 名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。今年以来推进城市房地产融资协调机制，对房企流动性确有边际改善，推进保交楼工作。行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为30，领先沪深300指 数198个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为2938万平方米，环比提升683，同比提升02，其中样本一线城市的新房成交面积为841万方，环比 965，同比262；样本二线城市为1097万方，环比367，同 比312；样本三线城市为1000万方，环比940，同比489。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计1517万方，环比增长 671，同比增长180。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 618万方，环比797；样本二线城市为596万方，环比596；样本 三线城市为303万方，环比592。 信用债：本周（10141020）共发行房企信用债9只，环比增加6只；发 行规模共计5268亿元，环比增加2688亿元，总偿还量5937亿元，环 比增加1287亿元，净融资额为669亿元，环比增加1402亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见一二线仍然更受益。基于以上逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2024W41：本周新房成交同比 399，财政进一步支持商品房收储及土地盘活》 20241013 2、《房地产开发：2024W40：政策后地产股行情汇总 20241007 3、《房地产开发：2024W39：本周新房成交同比 336，中央重磅政策密集出台》20240929 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1住建部提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造3 2行情回顾4 3重点城市新房二手房成交跟踪7 31新房成交（商品住宅口径）7 32二手房成交（商品住宅口径）9 4重点公司境内信用债情况11 5本周政策回顾13 6投资建议16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前个股（人民币元）5 图表5：本周跌幅前个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前个股（H股为港元）6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表14：30城周度成交面积跟踪8 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表24：本周房企债券发行以期限划分11 图表25：本周房企融资汇总（10141020）12 图表26：中央政策及消息（10131019）13 图表27：地方性政策及消息（10131019）13 1住建部提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 事件：10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住建部部长倪虹谈地产政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”。 四个取消：赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。 四个降低：降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要 将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 此次住建部部长提到的地产政策组合拳，主要是前期“926”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的具体举措的出台，以及“924”央行系列政策的落实，政策是在住建部职权范围内的落地与细化。本次比较新的表述是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、以及“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。 （1）对于城中村改造，我们认为亮点在“货币化安置”、“新增实施”的表述上，从过去主要推进的房票安置转回货币化安置，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，表述相对“三大工程”更加积极。需要注意的是，不能简单将城中村改造类比往年棚改，因为模式本身以及可拆现状均有所不同。这次倪虹部长提到一组调查数据，在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套，因此整体改造的需求还是比较大的。从支持资金来源看，一是开发性、政策性金融机构可给予专项借款，二是地方发行政府专项债，三是商业银行根据项目评估可以发放商业贷款，此外给予税费优惠。建议持续跟踪具体落地细节。 （2）对于“白名单”项目信贷规模加码，属于框架内的针对保交楼与房企融资相关的政策延展。金融监管总局领导表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷 款达到223万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过 4万亿元。值得肯定的是，今年以来推进的城市房地产融资协调机制，对房企流动性确有边际改善的作用，进一步推进保交楼工作。 2行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为30，领先沪深300指数198个百分点，在31 个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共87支，较上周增长79支，下跌股数为 26支。本周市场上房地产股涨幅居前的为光大嘉宝、信达地产、渝开发、高新发展、深圳华强，涨幅分别为609、281、275、262、245。跌幅前为云南城投、天房发展、城投控股、珠江实业、世荣兆业，跌幅分别为104、63、50、 48、46。 本周重点48家AH房企中共计上涨16支，较上周增长15支，涨幅位居前的为融信中国、世联行、金地集团、龙光地产、华夏幸福，涨幅分别为141、130、57、53、50。跌幅前为时代中国控股、雅居乐集团、世茂集团、禹洲集团、远洋集团，跌幅分别为172、162、151、117、99。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 12 10 8 6 4 2 0 2 4 296 计电国传通社机算子防媒信会械机军服设 工务备 环建房建保筑地筑装产材 饰料 银非电有钢汽行银力色铁车 金设金融备属 医基纺轻药础织工生化服制物工饰造 综美家 合容用 护电 理器 交农商公煤石食通林贸用炭油品运牧零事石饮 输渔售业化料 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 100 80 60 40 20 00 20 40 房地产（申万）沪深300 101110141015101610171018 13 12 11 1 09 08 07 06 05 沪深300指数申万房地产行业指数 202410 202409 202408 202407 202406 202405 202404 202403 202402 202401 202312 202311 202310 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600622SH 光大嘉宝 609 579 266 428 600657SH 信达地产 281 252 405 519 000514SZ 渝开发 275 245 408 520 000628SZ 高新发展 262 233 4935 6229 000062SZ 深圳华强 245 216 2488 3098 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600239SH 云南城投 104 134 298 267 600322SH 天房发展 63 92 208 195 600649SH 城投控股 50 79 461 438 600684SH 珠江实业 48 77 335 319 002016SZ 世荣兆业 46 76 734 700 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 20 15 10 5 0 5 10 15 20 融世金龙华绿万绿保华招越新荣华我阳中泰华佳中碧蓝滨大中中中金建建中美富佳龙正中金绿融旭远禹世雅时 A 信联地