房地产开发行业周报2024W42：本周新房成交同比+0.2%，住建部加码推进城中村改造

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年10月20日 2024W42：本周新房成交同比+0.2%，住建部加码推进城中村改造 10月17日，住建部部长倪虹谈地产政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”。主要是前期“926”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的具体举措的出台，以及“924”央行系列政策的落实，政策是在住建部 职权范围内的落地与细化。本次比较新的表述是新增实施100万套城中村 增持（维持） 行业走势 改造和危旧房改造、以及“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。房地产开发沪深300 （1）对于城中村改造，我们认为亮点在“货币化安置”、“新增实施”的表述上，从过去主要推进的房票安置转回货币化安置，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，表述相对“三大工程”更加积极。需要注意的是，不能简单将城中村改造类比往年棚改，因为模式本身以及可拆现状均有所不同。从支持资金来源看，一是开发性、政策性金融机构可给予专项借款，二是地方发行政府专项债，三是商业银行根据项目评估可以发放商业贷款。建议持续跟踪具体落地细节。 （2）对于“白名单”项目信贷规模加码，属于框架内的针对保交楼与房企融资相关的政策延展。金融监管总局领导表示，截至10月16日，“白名 单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白 30% 16% 2% -12% -26% -40% 2023-102024-022024-062024-10 作者 名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。今年以来推进城市房地产融资协调机制，对房企流动性确有边际改善，推进保交楼工作。行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指 数1.98个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为293.8万平方米，环比提升68.3%，同比提升0.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.1万方，环比 +96.5%，同比+26.2%；样本二线城市为109.7万方，环比+36.7%，同 比-31.2%；样本三线城市为100.0万方，环比+94.0%，同比+48.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计151.7万方，环比增长 67.1%，同比增长18.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 61.8万方，环比79.7%；样本二线城市为59.6万方，环比59.6%；样本 三线城市为30.3万方，环比59.2%。 信用债：本周（10.14-10.20）共发行房企信用债9只，环比增加6只；发 行规模共计52.68亿元，环比增加26.88亿元，总偿还量59.37亿元，环 比增加12.87亿元，净融资额为-6.69亿元，环比增加14.02亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见一二线仍然更受益。基于以上逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W41：本周新房成交同比- 39.9%，财政进一步支持商品房收储及土地盘活》 2024-10-13 2、《房地产开发：2024W40：政策后地产股行情汇总 2024-10-07 3、《房地产开发：2024W39：本周新房成交同比- 33.6%，中央重磅政策密集出台》2024-09-29 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.住建部提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表14：30城周度成交面积跟踪8 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表24：本周房企债券发行以期限划分11 图表25：本周房企融资汇总（10.14-10.20）12 图表26：中央政策及消息（10.13-10.19）13 图表27：地方性政策及消息（10.13-10.19）13 1.住建部提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 事件：10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住建部部长倪虹谈地产政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”。 四个取消：赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。 四个降低：降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要 将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 此次住建部部长提到的地产政策组合拳，主要是前期“926”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的具体举措的出台，以及“924”央行系列政策的落实，政策是在住建部职权范围内的落地与细化。本次比较新的表述是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、以及“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。 （1）对于城中村改造，我们认为亮点在“货币化安置”、“新增实施”的表述上，从过去主要推进的房票安置转回货币化安置，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，表述相对“三大工程”更加积极。需要注意的是，不能简单将城中村改造类比往年棚改，因为模式本身以及可拆现状均有所不同。这次倪虹部长提到一组调查数据，在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套，因此整体改造的需求还是比较大的。从支持资金来源看，一是开发性、政策性金融机构可给予专项借款，二是地方发行政府专项债，三是商业银行根据项目评估可以发放商业贷款，此外给予税费优惠。建议持续跟踪具体落地细节。 （2）对于“白名单”项目信贷规模加码，属于框架内的针对保交楼与房企融资相关的政策延展。金融监管总局领导表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷 款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过 4万亿元。值得肯定的是，今年以来推进的城市房地产融资协调机制，对房企流动性确有边际改善的作用，进一步推进保交楼工作。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数1.98个百分点，在31 个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共87支，较上周增长79支，下跌股数为 26支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为光大嘉宝、信达地产、渝开发、高新发展、深圳华强，涨幅分别为60.9%、28.1%、27.5%、26.2%、24.5%。跌幅前�为云南城投、天房发展、城投控股、珠江实业、世荣兆业，跌幅分别为-10.4%、-6.3%、-5.0%、 -4.8%、-4.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨16支，较上周增长15支，涨幅位居前�的为融信中国、世联行、金地集团、龙光地产、华夏幸福，涨幅分别为14.1%、13.0%、5.7%、5.3%、5.0%。跌幅前�为时代中国控股、雅居乐集团、世茂集团、禹洲集团、远洋集团，跌幅分别为-17.2%、-16.2%、-15.1%、-11.7%、-9.9%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 2.96% 计电国传通社机算子防媒信会械机军服设 工务备 环建房建保筑地筑装产材 饰料 银非电有钢汽行银力色铁车 金设金融备属 医基纺轻药础织工生化服制物工饰造 综美家 合容用 护电 理器 交农商公煤石食通林贸用炭油品运牧零事石饮 输渔售业化料 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 房地产（申万）沪深300 10/1110/1410/1510/1610/1710/18 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600622.SH 光大嘉宝 60.9% 57.9% 2.66 4.28 600657.SH 信达地产 28.1% 25.2% 4.05 5.19 000514.SZ 渝开发 27.5% 24.5% 4.08 5.20 000628.SZ 高新发展 26.2% 23.3% 49.35 62.29 000062.SZ 深圳华强 24.5% 21.6% 24.88 30.98 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅