房地产开发行业2025W13：本周新房成交同比-7.9%，二手房成交同比+24.5%

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.50个百分点，在31个申万一级行业排名第15名。 新房：本周30个城市新房成交面积为308.5万平方米，环比提升30.9%，同比下降7.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.5万方，环比+15.8%，同比-1.7%；样本二线城市为129.5万方，环比+23.6%，同比-23.0%；样本三线城市为108.5万方，环比+55.0%，同比+14.4%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计254.6万方，环比增长1.6%，同比增长24.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为109.5万方，环比0.2%；样本二线城市为112.2万方，环比0.8%；样本三线城市为33.0万方，环比9.3%。 信用债：根据wind统计数据，本周（3.24-3.30）共发行房企信用债8只，环比减少12只；发行规模共计44.00亿元，环比减少95.12亿元，总偿还量210.86亿元，环比减少3.18亿元，净融资额为-166.86亿元，环比减少91.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（63.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（54.5%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.50个百分点，在31个申万一级行业排名第15名。本周上涨个股共28支，较上周减少11支，下跌股数为86支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为深振业A、鲁商置业、卧龙地产、深深房A、云南城投，涨幅分别为14.8%、7.3%、7.2%、6.3%、6.2%。跌幅前五为*ST匹凸、阳光股份、东旭蓝天、中交地产、荣丰控股，跌幅分别为-31.2%、-23.7%、-22.4%、-12.4%、-12.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨13支，较上周增长12支，涨幅位居前五的为时代中国控股、绿景中国地产、美的置业、中国金茂、中梁控股，涨幅分别为13.8%、11.1%、9.8%、5.1%、4.2%。跌幅前五为绿城中国、远洋集团、建业地产、融信中国、世茂集团，跌幅分别为-11.3%、-9.3%、-8.7%、-6.9%、-6.2%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 2.重点城市新房二手房成交跟踪 2.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为308.5万平方米，环比提升30.9%，同比下降7.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.5万方，环比+15.8%，同比-1.7%；样本二线城市为129.5万方，环比+23.6%，同比-23.0%；样本三线城市为108.5万方，环比+55.0%，同比+14.4%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计896.8万方，同比7.1%；一线城市为228.3万方，同比28.6%；二线城市为403.3万方，同比-7.3%；三线城市为265.2万方，同比17.9%。从今年累计13周新房成交面积同比看，样本30城共计2500.5万方，同比9.7%；一线城市为630.3万方，同比24.6%；二线城市为1172.4万方，同比0.4%；三线城市为697.8万方，同比15.1%。其中一线城市中，北京（-8.7%）、上海（22.6%）、广州（40.7%）、深圳（84.2%）。 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪 2.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计254.6万方，环比增长1.6%，同比增长24.5%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为109.5万方，环比+0.2%；样本二线城市为112.2万方，环比+0.8%；样本三线城市为33.0万方，环比+9.3%。年初至今累计二手房成交面积为2579.2万方，同比增长38.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1090.9万方，同比+49.7%；样本二线城市为1184.0万方，同比+35.5%；样本三线城市为304.3万方，同比+18.3%。 图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表19：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表20：样本14城二手房成交面积数据跟踪 3.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.24-3.30）共发行房企信用债8只，环比减少12只；发行规模共计44.00亿元，环比减少95.12亿元，总偿还量210.86亿元，环比减少3.18亿元，净融资额为-166.86亿元，环比减少91.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（63.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（54.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25大悦02 5年期公司债（-137bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（3.24-3.30） 4.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（3.23-3.29） 5.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。