房地产开发行业周报2024W49：本周新房成交同比+50.8%，核心城市二手房成交继续活跃

房地产开发 证券研究报告行业周报 2024年12月08日 2024W49：本周新房成交同比508，核心城市二手房成交继续活跃 9月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，11月上海、北京、深圳成交均创年内新高。据地方住建数据，11月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为27050套、18763套、7356套，环比分别110、80、 164，相较6月分别26、252、731。三城11月二手房 增持（维持） 行业走势 成交均创年内新高，其中深圳放量最为明显，单月成交规模为2021年以房地产开发沪深300 来的高点。我们认为一方面是此次深圳限购政策放松力度相较北京、上海 更大，另一方面深圳自2021年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。整体来看，目前二手房市场较新房市场相对更强，近期城市维度新房高频网签环比增长，我们认为可能是部分10月的延迟备案、以及部分集中交易项目备案导致，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。核心城市二手房成交量两个月维持在相对高点但价格端尚未明确企稳，我们认为行情的持续性是重要观察点。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为33，领先沪深300指 30 16 2 12 26 40 202312202404202408202412 数184个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为3237万平方米，环比下降145，同比提升508，其中样本一线城市的新房成交面积为742万方，环比 147，同比720；样本二线城市为1809万方，环比111，同比 434；样本三线城市为685万方，环比222，同比513。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计1826万方，环比增长 308，同比增长589。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 722万方，环比165；样本二线城市为744万方，环比469；样本 三线城市为359万方，环比331。 信用债：本周（122128）共发行房企信用债18只，环比减少2只；发 行规模共计15612亿元，环比减少1529亿元，总偿还量7434亿元， 环比减少8141亿元，净融资额为8178亿元，环比增加6612亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（480）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（506）为主要构成。债券期限方面，本周以13年（600）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地》202412012、《房地产开发：2024W47：本周新房成交同比43一线城市取消普宅和非普宅标准》20241124 3、《房地产开发：2024W46：本周新房成交同比79 10月主要城市房价跌幅有所收窄》20241117 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 111月上海北京深圳二手房成交创年内新高3 2行情回顾4 3重点城市新房二手房成交跟踪6 31新房成交（商品住宅口径）6 32二手房成交（商品住宅口径）8 4重点公司境内信用债情况10 5本周政策回顾12 6投资建议13 风险提示13 图表目录 图表1：上海二手房月度成交套数3 图表2：北京二手房月度成交套数3 图表3：深圳二手房月度成交套数3 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表5：本周各交易日指数表现4 图表6：近52周地产板块表现4 图表7：本周涨幅前个股（人民币元）5 图表8：本周跌幅前个股（人民币元）5 图表9：本周重点房企涨跌幅排名5 图表10：本周重点房企涨幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表11：本周重点房企跌幅前个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表17：30城周度成交面积跟踪8 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表27：本周房企债券发行以期限划分11 图表28：本周房企融资汇总（122128）11 图表29：地方性政策及消息（121127）12 111月上海北京深圳二手房成交创年内新高 9月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，11月上海、北京、深圳成交均创年内新高。据地方住建数据，11月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为27050套、18763套、7356套，环比分别110、80、164，相较6月分别26、252、 731。三城11月二手房成交均创年内新高，其中深圳放量最为明显，单月成交规模 为2021年以来的高点。我们认为一方面是此次深圳限购政策放松力度相较北京、上海 更大，另一方面深圳自2021年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。整体来看，目前二手房市场较新房市场相对更强，近期城市维度新房高频网签环比增长，我们认为可能是部分10月的延迟备案、以及部分集中交易项目备案导致，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。核心城市二手房成交量两个月维持在相对高点但价格端尚未明确企稳，我们认为行情的持续性是重要观察点。 图表1：上海二手房月度成交套数 上海二手房成交套数（套） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2024M11 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：北京二手房月度成交套数图表3：深圳二手房月度成交套数 25000 20000 15000 10000 5000 0 北京二手房住宅成交（签约）套数（套） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 深圳二手房住宅成交套数（套） 2024M11 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 2024M11 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 2行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为33，领先沪深300指数184个百分点，在31 个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共98支，较上周增长2支，下跌股数为17支。本周市场上房地产股涨幅居前的为皇庭国际、银亿股份、华丽家族、华夏幸福、华远地产，涨幅分别为611、451、432、410、286。跌幅前为万业企业、ST新梅、中润资源、华联控股、绵石投资，跌幅分别为113、93、88、 49、40。 本周重点48家AH房企中共计上涨22支，较上周减少9支，涨幅位居前的为华夏幸福、荣盛发展、世联行、佳兆业、绿地控股，涨幅分别为410、133、114、114、86。跌幅前为禹洲集团、时代中国控股、绿景中国地产、招商蛇口、金地集团，跌幅分别为98、82、35、35、34。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 6 5 4 3 2 1 0 钢煤机传 铁炭械媒 设备 328 综社建 合会筑 服装 务饰 汽商房公家车贸地用用零产事电 售业器 环非交计银保银通算行金运机 融输 石通基建纺油信础筑织石化材服 化工料饰 医电国有药子防色生军金 物工属 轻美农电食工容林力品制护牧设饮造理渔备料 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周各交易日指数表现图表6：近52周地产板块表现 40 35 30 25 20 15 10 05 00 房地产（申万）沪深300 112912021203120412051206 13 12 11 1 09 08 07 06 05 沪深300指数申万房地产行业指数 202412 202411 202410 202409 202408 202407 202406 202405 202404 202403 202402 202401 202312 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周涨幅前个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 000056SZ 皇庭国际 611 578 275 443 000981SZ 银亿股份 451 419 175 254 600503SH 华丽家族 432 399 243 348 600340SH 华夏幸福 410 377 288 406 600743SH 华远地产 286 254 185 238 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周跌幅前个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600641SH 万业企业 113 146 1859 1649 600732SH ST新梅 93 126 1595 1446 000506SZ 中润资源 88 121 353 322 000036SZ 华联控股 49 82 527 501 000609SZ 绵石投资 40 72 252 242 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表9：本周重点房企涨跌