房地产开发行业周报：2024W32，本周新房成交同比下降11.9%，新房二手房均季节性走弱

上海时隔8年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力。8月7日，上海“沪九条”出台后的第二批宅地出让，从上一批出让开始，上海取消了土拍溢价率10%封顶原则，同时也没有房地联动价的相关规定。本轮出让土地中，位于徐汇滨江的“徐汇区斜土街道xh128D-07地块”由绿城摇号获得，成交金额为48.048亿元，成交楼面价131045元/㎡，时隔8年刷新全国楼面价纪录。该地块没有设置房地联动价，因此也给与市场更多的想象空间。需要指出的是，现阶段核心城市核心区域土地尚存热度，在各地逐步取消限价后少数地块拍出高溢价率土地，但这不能代表全国范围土地市场的转暖，今年以来全国土地出让规模继续大幅收缩。我们认为，在新房市场持续低迷的环境下，房企以销定投的策略意味着拿地规模的继续降低，“销售-拿地”链条的畅通仍需政策继续加码带动新房销售的企稳。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先沪深300指数4.82个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。 新房：本周30个城市新房成交面积为150.1万平方米，环比下降33.8%，同比下降11.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.8万方，环比-17.4%，同比31.0%；样本二线城市为62.7万方，环比-39.4%，同比-32.7%；样本三线城市为35.6万方，环比-41.2%，同比-5.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计101.8万方，环比下降12.0%，同比下降0.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为35.4万方，环比-12.0%；样本二线城市为45.3万方，环比-12.8%；样本三线城市为21.0万方，环比-10.1%。 信用债：本周（8.5-8.11）共发行房企信用债17只，环比增加10只；发行规模共计149.05亿元，环比增加110.05亿元，总偿还量38.5亿元，环比减少8.69亿元，净融资额为110.55亿元，环比增加118.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（56.4%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.上海时隔8年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力 上海时隔8年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力。8月7日，上海“沪九条”出台后的第二批宅地出让，从上一批出让开始，上海取消了土拍溢价率10%封顶原则，同时也没有房地联动价的相关规定。本轮出让土地中，位于徐汇滨江的“徐汇区斜土街道xh128D-07地块”由绿城摇号获得，成交金额为48.048亿元，成交楼面价131045元/㎡，时隔8年刷新全国楼面价纪录。该地块没有设置房地联动价，因此也给与市场更多的想象空间。需要指出的是，现阶段核心城市核心区域土地尚存热度，在各地逐步取消限价后少数地块拍出高溢价率土地，但这不能代表全国范围土地市场的转暖，今年以来全国土地出让规模继续大幅收缩。我们认为，在新房市场持续低迷的环境下，房企以销定投的策略意味着拿地规模的继续降低，“销售-拿地”链条的畅通仍需政策继续加码带动新房销售的企稳。 深圳安居集团发布收储征集通告，深圳成为第二个收储商品房用作保障性住房的一线城市。为积极构建“保障+市场”住房供应体系，深圳安居所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型面积（65平方米以下）要求。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。 配售型保障房在地方层面进一步推进，我们认为短期对市场冲击有限。2024年8月，广州住建局起草《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》。单套建筑面积原则上控制在90平方米以下；户型以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主；明确准入条件、同时禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。我们认为，明确严格的准入与退出方式，将划清“保障”与“商品”的界限，且目前推进建设筹集的规模不大，短期对市场冲击有限。 央行提出，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。央行发布2024年第二季度中国货币政策执行报告，其中提到，着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大保障性住房建设和供给，加大住房租赁金融支持，推动加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。此外，报告在“支持住房租赁产业可持续发展”专栏中提到，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。 P.3 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先沪深300指数4.82个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。本周上涨个股共80支，较上周减少23支，下跌股数为36支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST匹凸、祥源文化、北京城建、东旭蓝天、金地集团，涨幅分别为32.1%、22.0%、18.3%、15.4%、15.1%。跌幅前五为S*ST前锋、银亿股份、珠江实业、*ST宏盛、中润资源，跌幅分别为-17.7%、-11.3%、-10.0%、-9.1%、-8.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨30支，较上周增长17支，涨幅位居前五的为世联行、金地集团、世茂集团、滨江集团、新城控股，涨幅分别为34.0%、15.1%、11.8%、10.7%、10.3%。跌幅前五为融信中国、中梁控股、旭辉控股集团、禹洲集团、美的置业，跌幅分别为-6.9%、-6.9%、-3.5%、-2.8%、-2.6%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为150.1万平方米，环比下降33.8%，同比下降11.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.8万方，环比-17.4%，同比31.0%；样本二线城市为62.7万方，环比-39.4%，同比-32.7%；样本三线城市为35.6万方，环比-41.2%，同比-5.9%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 8月累计新房成交面积方面，样本30城共计206.0万方，同比-13.5%；一线城市为66.0万方，同比15.0%；二线城市为93.6万方，同比-26.9%；三线城市为46.4万方，同比-12.0%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计6449.2万方，同比-33.6%；一线城市为1547.9万方，同比-27.4%；二线城市为3123.7万方，同比-38.8%；三线城市为1777.6万方，同比-28.2%。其中一线城市中，北京（-30.1%）、上海（-29.9%）、广州（-22.9%）、深圳（-20.4%）。 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计101.8万方，环比下降12.0%，同比下降0.5%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为35.4万方，环比-12.0%；样本二线城市为45.3万方，环比-12.8%；样本三线城市为21.0万方，环比-10.1%。年初至今累计二手房成交面积为3583.2万方，同比变动为-4.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1121.5万方，同比5.2%；样本二线城市为1732.9万方，同比-4.7%；样本三线城市为728.9万方，同比-14.2%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.5-8.11）共发行房企信用债17只，环比增加10只；发行规模共计149.05亿元，环比增加110.05亿元，总偿还量38.5亿元，环比减少8.69亿元，净融资额为110.55亿元，环比增加118.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（56.4%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24投资065年期公司债（-114bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（8.5-8.11） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（8.4-8.10） 图表27：地方性政策及消息（8.4-8.10） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）