房地产开发行业2024W23：本周新房成交同比-30.1%，新政后上海二手房成交有所提升

中央及核心城市持续释放政策利好，上海二手房成交有所提升，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。深圳于今年2月率先放松限购，缩短购房缴纳社保、个税的时间要求，节奏及力度领先北京、上海，二手房成交规模自今年3月以来明显抬升，3-5月住宅日均成交套数约134.3套，整体已经超过2023年2-4月小阳春的水平；深圳6.1-6.8日均值环比小幅下降，但仍维持高位。上海跟进放松则是在5月27日，其中限购放松主要跟进此前深圳放松力度，缩短了购房缴纳社保、个税的时间要求。从上海最近两周二手房成交情况看，成交规模明显抬升，4月日均值为574.2套，5月新政前日均值为547.9套，而5.27新政后至6.8，日均成交达到835.3套，环比新政前5月提升52.5%。北京目前暂时未跟进上海、深圳政策力度，二手房成交边际变化不大。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议后续持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深300指数1.99个百分点，在31个申万一级行业排名第9名。 新房：本周30个城市新房成交面积为186.4万平方米，环比下降33.4%，同比下降30.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.2万方，环比-24.6%，同比-28.7%；样本二线城市为98.6万方，环比-32.7%，同比-31.5%；样本三线城市为43.6万方，环比-41.7%，同比-28.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计134.0万方，环比下降1.4%，同比增长17.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8万方，环比-15.5%；样本二线城市为70.1万方，环比0.2%；样本三线城市为27.1万方，环比20.8%。 信用债：本周（6.3-6.9）共发行房企信用债15只，环比增加7只；发行规模共计93.56亿元，环比减少24.45亿元，总偿还量86.3亿元，环比减少66.4亿元，净融资额为7.26亿元，环比增加41.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（39.8%、26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（46.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.上海二手房成交规模有所抬升 中央及核心城市持续释放政策利好，上海二手房成交有所提升，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。深圳于今年2月率先放松限购，缩短购房缴纳社保、个税的时间要求，节奏及力度领先北京、上海，二手房成交规模自今年3月以来明显抬升，3-5月住宅日均成交套数约134.3套，整体已经超过2023年2-4月小阳春的水平；深圳6.1-6.8日均值环比小幅下降，但仍维持高位。上海跟进放松则是在5月27日，其中限购放松主要跟进此前深圳放松力度，缩短了购房缴纳社保、个税的时间要求。从上海最近两周二手房成交情况看，成交规模明显抬升，4月日均值为574.2套，5月新政前日均值为547.9套，而5.27新政后至6.8，日均成交达到835.3套，环比新政前5月提升52.5%。北京目前暂时未跟进上海、深圳政策力度，二手房成交边际变化不大。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议后续持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。 图表1：上海二手房成交套数月度日均值（2023.10.1-2024.6.8） 图表2：北京二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.8） 图表3：深圳二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.8） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深300指数1.99个百分点，在31个申万一级行业排名第9名。本周上涨个股共13支，较上周减少8支，下跌股数为105支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为宁波富达、万通地产、张江高科、大港股份、招商蛇口，涨幅分别为15.8%、13.3%、6.3%、4.3%、3.5%。跌幅前五为同达创业、*ST匹凸、中润资源、绵石投资、万方发展，跌幅分别为-77.4%、-24.5%、-22.5%、-22.4%、-17.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨13支，较上周增长8支，涨幅位居前五的为远洋集团、越秀地产、绿城中国、美的置业、中国海外发展，涨幅分别为8.4%、8.1%、7.1%、6.4%、4.2%。跌幅前五为正荣地产、中梁控股、融创中国、我爱我家、融信中国，跌幅分别为-13.5%、-12.4%、-12.2%、-12.0%、-10.8%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为186.4万平方米，环比下降33.4%，同比下降30.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.2万方，环比-24.6%，同比-28.7%；样本二线城市为98.6万方，环比-32.7%，同比-31.5%；样本三线城市为43.6万方，环比-41.7%，同比-28.1%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 6月累计新房成交面积方面，样本30城共计186.4万方，同比-28.8%；一线城市为44.2万方，同比-21.2%；二线城市为98.6万方，同比-32.7%；三线城市为43.6万方，同比-26.3%。 从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计4480.7万方，同比-39.5%；一线城市为1003.9万方，同比-35.4%；二线城市为2222.9万方，同比-43.5%；三线城市为1253.8万方 ，同比-34.7%。 其中一线城市中，北京（-36.7%）、 上海（-35.7%）、广州（-36.1%）、深圳（-29.1%）。二三线城市中大连（297.8%）、嘉兴（125.5%）等总计2城同比均为正，海门（-65.7%）、荆门（-62.7%）、惠州（-56.8%）等总计24城同比为负。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计134.0万方，环比下降1.4%，同比增长17.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8万方，环比-15.5%；样本二线城市为70.1万方，环比0.2%；样本三线城市为27.1万方，环比20.8%。年初至今累计二手房成交面积为2507.7万方，同比变动为-11.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为745.5万方，同比-9.1%；样本二线城市为1259.8万方，同比-8.9%；样本三线城市为502.4万方，同比-19.2%。 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.3-6.9）共发行房企信用债15只，环比增加7只；发行规模共计93.56亿元，环比减少24.45亿元，总偿还量86.3亿元，环比减少66.4亿元，净融资额为7.26亿元，环比增加41.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（39.8%、26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（46.0%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率整体下降。其中24首城02公司债（-177BP）的利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表27：本周房企融资汇总（6.3-6.9） 5.本周政策回顾 图表28：全国性政策及消息（6.2-6.8） 图表29：地方性政策及消息（6.2-6.8） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。