房地产开发行业2024W36：本周新房成交同比-9.5%，二手房同比+1.7%

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年09月08日 2024W36：本周新房成交同比-9.5%，二手房同比+1.7% 8月核心城市成交回落，重点关注9月底政策节点。8月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别为17884套、14363套、3916套，环比分别-12.2%、-7.8%、-16.4%，相较6月分别-32.2%、-4.2%、-7.8%。趋势 看，三城经过6月政策加持的成交抬升后，8月已经明显回落，北京因政 增持（维持） 行业走势 策出台时点晚于上海与深圳，成交回落幅度相对较小。整体看，本轮“517”房地产开发沪深300 后核心城市成交的表现仍属于脉冲，持续性较差，这也是2023年以来多 次出现的市场表现。如果把城市范围扩大至高频新房30城以及二手房13城，7、8月明显季节性走弱，且新房量能持续处于近5年的低位。我们认为，只有大力度的政策密集出台，市场才能形成阶段底部，因此我们继续看多政策，下一个可能出台大力度政策的节点为9月底。我们认为可能的政策方向包括：房贷利率的进一步调整（包括存量房贷利率调整，具体预测请参见W35周报）、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。 10% -2% -14% -26% -38% -50% 2023-092024-012024-052024-09 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.4%，领先沪深300指 数0.33个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。 新房：本周30个城市新房成交面积为163.7万平方米，环比下降12.5%，同比下降9.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.5万方，环比-20.9%，同比14.9%；样本二线城市为73.9万方，环比-5.7%，同比-32.3%； 样本三线城市为46.3万方，环比-13.7%，同比36.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计96.1万方，环比下降 5.8%，同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.2 万方，环比-11.1%；样本二线城市为41.1万方，环比-2.2%；样本三线城 市为18.7万方，环比-2.5%。 信用债：本周（9.2-9.8）共发行房企信用债12只，环比增加5只；发行 规模共计106.40亿元，环比增加25.67亿元，总偿还量88.41亿元，环 比增加45.61亿元，净融资额为17.99亿元，环比减少19.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（92.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（79.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（44.7%）、1-3年（38.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W35：本周新房成交同比- 34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间》2024- 09-01 2、《房地产开发：房屋养老金制度点评》2024-08-28 3、《房地产开发：2024W34：本周新房成交同比- 27.0%，二手房同比+0.1%》2024-08-25 内容目录 1.8月核心城市成交回落，重点关注9月底政策节点3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况10 5.本周政策回顾12 6.投资建议13 图表目录 图表1：上海二手房成交套数（2023.10.1-2024.8.31）3 图表2：北京二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.8.31）3 图表3：深圳二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.8.31）3 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表5：本周各交易日指数表现4 图表6：近52周地产板块表现4 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表8：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表9：本周重点房企涨跌幅排名5 图表10：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表11：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表17：30城周度成交面积跟踪8 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表27：本周房企债券发行以期限划分11 图表28：本周房企融资汇总（9.2-9.8）11 图表29：中央政策及消息（9.1-9.7）12 图表30：地方性政策及消息（9.1-9.7）12 1.8月核心城市成交回落，重点关注9月底政策节点 8月核心城市成交回落，重点关注9月底政策节点。8月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别为17884套、14363套、3916套，环比分别-12.2%、-7.8%、-16.4%，相 较6月分别-32.2%、-4.2%、-7.8%。趋势看，三城经过6月政策加持的成交抬升后，8月已经明显回落，北京因政策出台时点晚于上海与深圳，成交回落幅度相对较小。整体看，本轮“517”后核心城市成交的表现仍属于脉冲，持续性较差，这也是2023年以来 多次出现的市场表现。如果把城市范围扩大至高频新房30城以及二手房13城，7、8月明显季节性走弱（具体走势见图表16、图表22），且新房量能持续处于近5年的低位。我们认为，只有大力度的政策密集出台，市场才能形成阶段底部，因此我们继续看多政策，下一个可能出台大力度政策的节点为9月底。我们认为可能的政策方向包括：房贷利率的进一步调整（包括存量房贷利率调整，具体预测请参见W35周报）、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。 图表1：上海二手房成交套数（2023.10.1-2024.8.31） 上海二手房成交套数（套） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：北京二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.8.31）图表3：深圳二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.8.31） 25000 20000 15000 10000 5000 0 北京二手房住宅成交（签约）套数（套） 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 深圳二手房住宅成交套数（套） 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.4%，领先沪深300指数0.33个百分点，在31 个申万一级行业排名第16名。本周上涨个股共33支，较上周减少66支，下跌股数为 82支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为深圳华强、深赛格、中润资源、合肥城建、祥源文化，涨幅分别为61.0%、20.8%、14.8%、12.5%、11.9%。跌幅前�为荣安地产、大千生态、海德股份、万泽股份、福星股份，跌幅分别为-9.8%、-8.6%、-7.7%、 -7.1%、-6.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨10支，较上周减少21支，涨幅位居前�的为绿城中国、世联行、世茂集团、金地集团、华夏幸福，涨幅分别为6.1%、3.8%、3.2%、2.8%、1.9%。跌幅前�为融信中国、远洋集团、中国铁建、中国奥园、正荣地产，跌幅分别为 -18.5%、-16.4%、-9.7%、-9.6%、-8.3%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -2.38% 汽非传车银媒金 融 电交家社商纺力通用会贸织设运电服零服备输器务售饰 综银环农医合行保林药 牧生 渔物 计房轻钢基算地工铁础机产制化 造工 公机国用械防事设军业备工 通食建美信品筑容饮材护 料料理 建煤有电石筑炭色子油装金石 饰属化 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周各交易日指数表现图表6：近52周地产板块表现 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产（申万）沪深300 08/3009/0209/0309/0409/0509/06 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000062.SZ 深圳华强 61.0% 63.4% 25.80 41.55 00005