房地产开发行业2025W10：本周新房成交同比+17.1%，二手房同比+47.6%

今年政策核心在于“落实”，收储收地在明确财政、央行条线支持下，给予城市政府更大自主权，预计将进一步推进并改善供需关系。3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，李强总理作政府工作报告。报告对地产表述与上年中央经济工作会议较为接近，特别之处在于房地产段落的总体要求，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”，明确方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性；再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中央稳地产的态度与决心已十分明确，2025年地产政策核心是在“落实”。本次报告明确，实施更加积极有为的宏观政策；同时在地产政策端，供给、需求、风险防范等方面均有涉及。我们认为，接下来主要观察具体政策特别是收储、收地细节深化和落地执行的情况。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，落后沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。 新房：本周30个城市新房成交面积为167.0万平方米，环比下降31.2%，同比提升17.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.6万方，环比-25.0%，同比+44.7%；样本二线城市为79.6万方，环比-32.9%，同比+7.0%；样本三线城市为43.8万方，环比-33.7%，同比+14.9%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计229.3万方，环比下降5.8%，同比增长47.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为97.0万方，环比-9.0%；样本二线城市为105.8万方，环比-4.1%；样本三线城市为26.5万方，环比0.4%。 信用债：本周（3.3-3.9）共发行房企信用债24只，环比增加15只；发行规模共计215.11亿元，环比增加95.6亿元，总偿还量204.05亿元，环比增加94.1亿元，净融资额为11.06亿元，环比增加1.5亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（76.1%）为主要构成。 债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.2%）为主要构成。 债券期限方面，本周以3-5年（47.2%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.强调“止跌回稳”，2025年重点看政策落实 3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，李强总理作政府工作报告。涉房内容如下： 1、实施更加积极的财政政策。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。 2、实施适度宽松的货币政策。 3、有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。更好统筹发展和安全，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动。持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。 4、稳妥化解地方政府债务风险。 5、深入实施新型城镇化战略行动。科学有序推进农业转移人口市民化，全面推进常住地提供基本公共服务，强化随迁子女义务教育保障。加大区域战略实施力度。 今年政策核心在于“落实”，收储收地在明确财政、央行条线支持下，给予城市政府更大自主权，预计将进一步推进并改善供需关系。本次政府工作报告对地产表述与上年中央经济工作会议较为接近，特别之处在于房地产段落的总体要求，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”，明确方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性；再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中央稳地产的态度与决心已十分明确，2025年地产政策核心是在“落实”。本次报告明确，实施更加积极有为的宏观政策；同时在地产政策端，供给、需求、风险防范等方面均有涉及。我们认为，接下来主要观察具体政策特别是收储、收地细节深化和落地执行的情况。详细点评请参见我们3月6日外发报告《政府工作报告点评：强调“止跌回稳”，2025年重点看政策落实》。 图表1：历年《政府工作报告》涉房表述 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，落后沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。本周上涨个股共43支，较上周减少15支，下跌股数为71支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为长春经开、皇庭国际、*ST新城、中国武夷、万泽股份，涨幅分别为15.8%、13.4%、12.1%、10.5%、10.1%。跌幅前五为中洲控股、光大嘉宝、粤宏远A、中交地产、中润资源，跌幅分别为-15.7%、-13.2%、-11.0%、-9.9%、-8.9%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨15支，较上周减少22支，涨幅位居前五的为绿城中国、越秀地产、中国金茂、中国海外发展、融信中国，涨幅分别为7.7%、6.4%、5.4%、5.1%、4.5%。跌幅前五为绿景中国地产、世茂集团、融创中国、时代中国控股、富力地产，跌幅分别为-23.2%、-17.3%、-16.4%、-15.3%、-9.8%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为167.0万平方米，环比下降31.2%，同比提升17.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.6万方，环比-25.0%，同比+44.7%；样本二线城市为79.6万方，环比-32.9%，同比+7.0%；样本三线城市为43.8万方，环比-33.7%，同比+14.9%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计167.0万方，同比13.8%；一线城市为43.6万方，同比48.7%；二线城市为79.6万方，同比-0.9%；三线城市为43.8万方，同比18.0%。从今年累计10周新房成交面积同比看，样本30城共计1770.7万方，同比14.9%；一线城市为445.6万方，同比28.9%；二线城市为848.6万方，同比7.8%；三线城市为476.5万方，同比16.7%。其中一线城市中，北京（-22.2%）、上海（33.3%）、广州（55.2%）、深圳（110.2%）。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计229.3万方，环比下降5.8%，同比增长47.6%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为97.0万方，环比-9.0%；样本二线城市为105.8万方，环比-4.1%；样本三线城市为26.5万方，环比+0.4%。年初至今累计二手房成交面积为1820.2万方，同比增长42.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为767.6万方，同比+53.7%；样本二线城市为840.9万方，同比+41.1%；样本三线城市为211.7万方，同比+16.3%。 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.3-3.9）共发行房企信用债24只，环比增加15只；发行规模共计215.11亿元，环比增加95.6亿元，总偿还量204.05亿元，环比增加94.1亿元，净融资额为11.06亿元，环比增加1.5亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（76.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（47.2%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中25合肥城建MTN0013年期中期票据（-209bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（3.3-3.9） 5.本周政策回顾 图表27：中央政策及消息（3.2-3.8） 图表28：地方性政策及消息（3.2-3.8） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）