一、发行市场
本期3只产权REITs完成首发，合计发行规模39.8亿元；另有4只本期新获批REITs正在发行中，预计发行规模超百亿元，其中包含首批2只数据中心REITs，REITs底层资产类型将再次迎来扩容。本期新增2单产权REITs储备项目。今年已发行10只REITs，发行数量比去年同期增长11%，发行规模合计153亿元，较去年同期下降35%，相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。
二、二级市场
本期中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业资产REIT先后上市，上市首日均上涨30%。目前REITs市场产品数量为69只，其中产权REITs共45只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为2057亿元，继续维持在两千亿以上，其中产权REITs规模为1114亿元，特许经营权REITs规模为944亿元，两者规模差距逐渐拉大。本期REITs市场下跌-0.45%，落后于主要股票指数。本期产权REITs先涨后跌，表现较好，整体上涨0.75%，其中保障房REITs表现最好，涨幅为2.69%，产业园REITs本期表现较差，是本期唯二下跌的资产类型；特许经营权REITs本期持续下跌，跌幅-1.96%，主要受规模较大的收费公路REITs大幅下跌所致，而供热设施本期涨幅高达6.66%，是表现最好的资产类型。本期除收费公路持续下跌外，其余资产类型呈现出先涨后跌的行情。今年以来REITs市场整体涨幅为17.06%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为20.20%，但各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs今年表现最好，涨幅超34%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为10.93%；特许经营权REITs今年上涨13.80%，其中生态环保REITs涨幅最小，仅2.75%，其他类型涨幅相近。
三、分红情况
本期有4只REITs分红，分红金额为1.67亿元，较上期有所下降。2025年REITs市场共分红45.48亿元，分红收益率为2.81%，明显高于沪深300和中证500，但略低于中证红利，中证红利分红收益率最近一段时间大幅提升。今年特许经营权REITs分红金额为28.90亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为3.40%；产权REITs共分红16.58亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.33%，明显落后于特许经营权REITs，也低于中证红利指数。从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率接近11%，而生态环保相对较低，仅6.31%；产权REITs过去一年分红收益率为4.92%，也低于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，其中成立以来分红比例略低于90%的底层资产类型主要有保障房REITs。此外，水利设施REITs本期进行了成立以来的首次分红，分红比例高达99%，而供热设施REITs成立时间较短，目前仍没有进行分红。
四、投资价值分析
1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为27.84，比上期略高，明显高于沪深300和中证红利，略低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.87，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值最低。由过去一年实际分红计算的REITs股息率为3.72%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为3.82%，与前者差距较小，其中产业园REITs股息率最高，为4.23%，而保障房REITs股息率为2.61%。
2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最低的为收费公路REITs。
