REITs市场跟踪双周报：三只REITs获批 底层资产继续扩容

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年9月19日 1）发行市场 本期2只REITs完成发行，发行规模合计45.42亿元；1只保障房REITs正在发行，发行规模预计13.6亿元。本期新获批3只REITs，其中水利设施REITs首次获批，底层资产类型继续扩容，本期新增项目4单，其中供热REITs首次上报。目前获批待发行的REITs有8单，主要集中在产权类REITs。2024年REITs市场发行提速，目前已发行16只REITs，是REITs出现以来发行最多年份，发行规模合计370亿元，发行数量和规模较2023全年增长167%和84%。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为46只，最新REITs规模为1268.68亿元。本期REITs市场整体下跌-1.36%，表现好于主要市场指数。本期产权类REITs表现好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为9.52%，好于主要市场指数，其中特许经营权REITs表现略弱于产权类REITs。本期REITs整体交易活跃度较上期大幅下降。本期REITs整体换手率较上期下降，目前已经低于中证500指数。 3）分红情况 本期有7只REITs分红，较上期数量明显增长，总分红金额为 2.7亿元，与上期持平。2024年REITs市场共分红50.40亿元，分红收益率为5.41%，继续大幅领先沪深300和中证500，小幅领先中证红利指数。过去一年REITs共分红73.83亿元，分红收益率为6.67%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为4.03%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.21%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.35，较上期有所下降，略高于中证500，明显高于沪深300和中证红利，其中仓储物流REITs整体估值最低，而保障房REITs整体估值最高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.9.19）： 三只REITs获批底层资产继续扩容 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期两只产权REITs完成发行，发行规模合计为45.42亿元；另有一只保障房REIT正在发行中，预计发行规模为13.6亿元。目前仍有8单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行16只REITs，是RETIs于2021年出现以来发行数量最多的年份，其中7只消费基础设施REITs（规模合计198亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），2只仓储物流REIT（规模27亿），2只产业园REITs（规模33亿）。2024年发行数量较2023全年增长167%，发行规模合计370亿元，是2021年以来发行规模第二多年份，较2023全年增长84%。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规 模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 华夏大悦城购物中心 华夏基金 消费基础设施 9/3 33.23 位于四川省成都市武侯区的大悦城购物中心，建筑面积17.3万平方米，包含3栋地上建筑、1栋地下建筑，以及地下停车 位。运营开始时间2015年12月 基金存续期限为24年。土地使用权剩余年限为23年 - 华泰紫金宝湾物流仓储 华泰资管 仓储物流 9/13 12.19 包含三处物流园：1）天津宝湾物流园，建筑面积15.8万平方米，2009年8月开始运营；2）南京宝湾物流园，建筑面积10.5万平方米，2014年10月开始运营；3）嘉兴宝湾物流园，6.0万平方米，一、二期项目分别于2017年3月和2018年3月开 始运营 基金存续期限为44年。土地使用权剩余年限：天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园分别约为33.1年、37.5年和 41.2年 - 招商基金蛇口租赁住房 招商基金 保障房 募集期 9/19-9/20 预计 13.6亿 左右 1）位于深圳市南山区的太子湾人才公寓一期，产证面积约2.6万平方米，运营时间2020年5月；2）位于深圳市南山区的招商桃花园五期，产证面积3.9万 平方米，运营时间2016年3月 基金存续期限为52年。太子湾一期的土地使用权剩余年限约为32.1年（商业用地）；桃花园五期的土地使用权剩余年限约为50.0 年（二类居住用地） - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/9/2至9/13 REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 35 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 120 30 100 25 20 80 15 60 10 5 40 0 20 (5) (10) 0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华华中华华博易华华金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏夏信安夏时方泰夏普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特深建百首津达紫大洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变国投联创开广金悦斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电际明消奥科州宝城田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工仓阳费特工开湾购港园房安创新有基电光宽公清基集新储智莱产发物物居新经巢础投谷庭路洁础团能物能斯业区流中 产济设新保能设高源流新园高仓心业施能租源施速能新储园源房公源产 路业 园 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已获批8单，处于待发行状态。本期新获批项目3单，其中首单水利REIT获批；新增项目4单，其中包含首单供热REIT。 当前储备项目基本覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共11单，其中产业园7单（获批4 单），仓储物流3单（获批1单），保障房1单；特许经营权REITs 共9单，其中清洁能源3单（含扩募1单），收费公路3单（获批2 单），水利设施1单（获批1单），供热设施1单，生态环保扩募项 目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 华安外高桥仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-9-12 2024-9-12 上海 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 通过 2024-8-23 2023-10-27 上海 已获批，待发行 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 通过 2024-6-28 2023-10-20 上海 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 通过 2024-8-2 2024-3-1 上海 已获批，待发行 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 通过 2024-9-11 2024-3-28 上海 已获批，待发行 广发成都高投产业园 产权类 产业园 已问询 2024-8-26 2024-8-5 深圳 中金亦庄产业园 产权类 产业园 已申报 2024-9-12 - 上海 - 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 工银瑞信蒙能清洁能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2024-7-22 2024-6-27 深圳 风力发电 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 注册生效 2024-9-14 2024-6-12 深圳 首单水利 REITs，已获批，待发行 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 通过 2024-9-11 2024-6-13 上海 已获批，待发行 平安宁波交投杭州湾跨海大桥 特许经营权 收费公路 已受理 2024-9-12 2024-9-12 上海 首单收费大桥项 目 国泰君安济南能源供热 特许经营权 供热设施 已受理 2024-9-12 2024-9-12 上海 首单供热项目 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/9/18，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为46只，其中产权类REITs共28只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1268.68亿元，其中产权类REITs规模为626.38亿，特许经营权REITs规模为642.31亿元。 本期REITs市场整体下跌-1.36%，表现明显好于沪深300、中证500，以及中证红利指数。本期产权类REITs下跌-0.90%，表现好于特许经营权REITs，其中消费基础设施REITs微涨，保障房REITs微跌，而产业园REITs跌幅相对较大；特许经营权REITs下跌-1.78%，其中生态环保REITs跌幅相对较小。 今年以来REITs市场整体涨幅为9.52%，明显好于主要股票指数。特许经营权REITs涨幅为9.40%，略弱于产权类REITs，其中生态环保REITs涨幅超20%，清洁能源REITs涨幅近13%；产权类REITs涨幅为9.61%，其中保障房REITs涨幅超23%，是今年来表现最好的细分REITs类型，而仓储物流REITs微涨0.34%，是今年表现最差的细分REITs类型。 本期各类型REITs交易活跃度较上期均不同程度下降，其中消费基础设施REITs、保障房REITs和产业园REITs等活跃度下滑较多。本期REITs整体换手率较上期下降，已经低于中证500指数，其中产权类REITs换手率低于特许经营权REITs。 图22021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类 特许经营权 产业园 仓储物流 收费公路 生态环保 清洁能源 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6