REITs市场跟踪双周报：首批商业不动产REITs发行中 不同资产类型市场表现分化

发行市场

• 2026年第四只REIT完成募集，发行规模13亿元，平均配售比例0.30%，整体配售比例仍低（0.40%）。
• 首批4只商业不动产REITs合计发行规模将超200亿元，涉及购物中心和办公楼等。
• 2026年已发行REITs数量和规模同比下降，但若计入在发行项目，上半年发行规模将接近翻倍。
• 沪深交易所共有17单基础设施REITs储备项目，本期新受理3单，商业不动产项目共受理16单。

二级市场

• REITs市场产品数量82只，规模2245亿元，产权REITs规模1297亿元，领先特许经营权REITs超300亿元。
• 本期REITs市场整体下跌-0.89%，产权REITs下跌-1.88%（受产业园和仓储物流影响），特许经营权REITs上涨0.52%。
• 今年以来REITs微跌-0.61%，特许经营权REITs表现优于产权REITs，不同资产类型业绩分化。
• 过去一年REITs整体下跌-7%，仅消费设施和生态环保上涨。

分红情况

• 本期12只REITs分红，金额10.14亿元，较上期大幅增加。
• 2026年REITs市场分红收益率1.90%，高于股票市场。
• 特许经营权REITs分红收益率2.45%，产权REITs为1.54%。
• 过去一年REITs分红收益率5.27%，特许经营权REITs为7.36%，产权REITs为3.77%。

估值情况

• 产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.98，保障房REITs估值最高（32.65），数据中心最低（17.53）。
• 产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.47，数据中心P/EBITDA明显高于P/可供分配金额。
• 特许经营权REITs采用内部收益率估值，供热设施REITs内部收益率最高，收费公路最低。

主要政策

• 报告强调REITs存在市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策风险，投资者需审慎决策。