REITs市场跟踪双周报：两单REITs获批，发行节奏加快

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年6月24日 1）发行市场 本期有两单REITs完成发行，但配售比例存在显著差异，清洁能源REITs配售比例较低；本期有两单REITs启动了发行工作，类型分别为消费基础设施和仓储物流，预计发行规模合计39亿左右；本期有两单REITs获批，类型分别为清洁能源和仓储物流，目前获批待发行的REITs有6单。2024年REITs市场发行提速，目前已发行8只REITs，发行规模合计222亿元，发行数量和规模较2023全年增长33%和10%。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为38只，最新REITs规模为1115.44亿元。本期REITs市场整体下跌-0.51%，明显好于股票市场，产权类REITs表现略弱于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.37%，好于沪深300和中证500，与中证红利指数的差距缩小，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期明显下降，而生态环保REITs活跃度有明显提升。本期REITs整体换手率较上期下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期有1只REITs进行了分红，分红金额为0.34亿元，较上期明显下滑。2024年REITs市场共分红33.02亿元，分红收益率为3.45%，继续大幅领先沪深300和中证500，而领先中证红利的差距明显缩小。过去一年REITs共分红72.84亿元，分红收益率为6.52%，略高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.99%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.05%。由于REITs强制分红的特 点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.05，与上期持平，已经略高于中证500，仍明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.6.24）： 两单REITs获批发行节奏加快 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/6/11-6/21）有两单REITs完成发行，上市日期待定。两单REITs虽然几乎同时成立，但配售比例存在显著差异，其中华夏特变电工新能源REIT配售比例非常低，与上一期清洁能源REIT发行保持一致，而工银河北高速公路REIT配售比例很高。 本期有两单REITs启动了发行工作，分别是华安百联消费REIT和华夏深国际REIT，类型为消费基础设施和仓储物流，预计发行规模合计39亿左右。除上述正在发行的两单REITs外，仍有6单处于待发行状态，未来一段时间将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行8只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、2只收费公路REIT（规模77亿）、2只清洁能源REIT（规模22亿），发行数量较2023全年增长33%，发行规模合计222亿元，较2023全年增长10%。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规模（亿 元） 底层资产 存续期限 备注 华夏特变电工新能源 华夏基金 清洁能源 6/19 11.64 哈密光伏发电项目，位于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区，占地396.76万平方米，2016年6月正式并网发电 基金存续期限18年。土地使用权起止时间：2016年10月24日至无限期；哈密光伏项目机组设计寿命25年，目前剩余约17年 首单民营企业清洁能源REIT 工银河北高速公路 工银瑞信基金 收费公路 6/18 56.98 荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）。总里程合计为97.068公里的5个相关路段 本基金存续期限为18年。5个相关路段的最后收费时间从2035/10/11到2039/3/17，目前平均剩余期限约13年 - 华安百联消费 华安基金 消费基础设施 6/25询价，预计募集期7/2 至7/8 预计 23.3- 25.5亿 基础设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城购物中心。建筑面积12.5万平方米，2007年1月开始运营 基金存续期限为21年。基础设施项目权属起止时间为2004/2/6至2044/2/5，剩余使用年限约20年 - 华夏深国际 华夏基金 仓储物流 募集期6/17至6/21 预计14.94 亿 位于杭州市钱塘新区的深国际华东智慧城一期项目，建筑面积21.3万平方米，2017-2021年开始运营；位于贵州省龙里县的深国际贵州综合物流港项目，建筑面积14.2万平方米，2018-2019年开始运营 基金存续期限为44年。两个项目的剩余土地年限约42年 - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/6/11至2024/6/21 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 120 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 100 80 60 40 20 0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工 港园房安创新有基电光宽居新经巢础投谷庭 产济设新保 业施能租 园源房 公清基集新路洁础团能能设高源 源施速 公路 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） REIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，其中已获批6单，处于待发行状态。本期有两单项目获批，分别是中航易商仓储物流和中信建投明阳智能新能源，类型分别为仓储物流和清洁能源，此外还有三单项目状态发行更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单（获批2单）， 仓储物流3单（获批2单），消费基础设施2单，保障房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1单，获批1单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-4-25 2023-12-29 上海 - 华夏大悦城购物中心 产权类 消费基础设施 已申报 2024-5-24 2024-5-24 深圳 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2024-6-19 2023-10-20 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 通过 2024-4-3 2023-9-25 上海 已获批，待发行 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 注册生效 2024-4-3 2023-6-14 深圳 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-5-12 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 招商基金招商蛇口租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-5-30 2024-5-30 深圳 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 通过 2024-6-21 2024-3-18 上海 民企、风力发电。已获批，待 发行 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 已受理 2024-6-12 2024-6-12 深圳 首单水利REITs 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 已受理 2024-6-13 2024-6-13 上海 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/6/23，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为38只，比上期数量增加两只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共17只。最新REITs规模为1115.44亿元，其中产权类REITs规模为481.30亿，特许经营权REITs规模为634.14亿元。 本期REITs市场整体下跌-0.51%，跌幅明显小于沪深300、中证500，及中证红利指数。本期产权类REITs下跌-0.62%，表现略弱于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅为1.66%；特许经营权REITs下跌-0.40%，其中清洁能源REITs和生态环保REITs表现较好。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.37%，明显好于沪深300和中证500，与中证红利指数的差距缩小。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.36%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs涨幅超12%；产权类REITs涨幅为7.14%，其中保障房REITs涨幅超13%。 REITs整体交易活跃度较上期明显下降，其中清洁能源REITs、收费公路REITs和产业园REITs等降幅较大，而生态环保REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率较上期下降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 图22021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类 收费公路 特许经营权 生态环保 产业园 清洁能源 仓储物流 消费基础设施 1