REITs市场跟踪双周报：发行持续升温，二级市场表现亮眼

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年8月20日 1）发行市场 本期华夏首创奥特莱斯完成发行，发行规模19.7亿，配售比例创消费基础设施REITs发行新低；两只产业园REITs正在发行，发行规模预计32.6亿元。目前获批待发行的REITs有6单，主要集中在产权类REITs。2024年REITs市场发行提速，目前已发行12只REITs，发行规模合计292亿元，发行数量和规模较2023全年增长100%和45%。 2）二级市场 华安百联消费REIT本期完成上市交易。目前REITs市场产品数量为42只，最新REITs规模为1224.14亿元。本期REITs市场整体上涨2.76%，表现好于股票市场，延续独立行情。产权类REITs表现明显好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为12.66%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现略弱于产权类REITs。REITs整体交易活跃度较上期大幅提升，仅清洁能源REITs活跃度略有下降。本期REITs整体换手率较上期大幅提升，明显高于主要股票指数。 3）分红情况 本期有9只REITs分红，较上期大幅增长，总分红金额为3.89亿元，较上期小幅增长。2024年REITs市场共分红45.26亿元，分红收益率为5.09%，继续大幅领先沪深300和中证500，与中证红利指数差距缩小。过去一年REITs共分红75.74亿元，分红收益率为7.11%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为4.55%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.56%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为23.08，较上期略有提升，高于中证500，明显高于沪深300和中证红利，其中消费基础设施REITs整体估值最低，而保障房REITs整体估值最高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.8.20）： 发行持续升温二级市场表现亮眼 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期华夏首创奥特莱斯发行完成，发行规模为19.7亿元，配售比例在消费基础设施REITs中处于最低水平；另有两只REITs正在发行中，都为产业园REITs，预计合计发行规模为32.6亿。目前仍有6单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行12只REITs，其中6只消费基础设施REITs（规模合计165亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），1只仓储物流REIT （规模15亿），发行数量较2023全年增长100%，发行规模合计292 亿元，较2023全年增长45%。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规模（亿 元） 底层资产 存续期限 备注 华夏首创奥特莱斯 华夏基金 消费基础设施 8/14 19.74 1）济南首创奥莱项目，总建筑面积11.6万平方米，运营开始时间2019年1月；2）武汉首创奥莱项目，总建筑面积8.7万平 方米，运营开始时间2018年4月 基金存续期限为34年。2单奥莱项目的土地使用权剩余年限平均约32年 - 博时津开科工产业园 博时基金 产业园 发行日期 8/21-8/23 预计12亿 位于天津市滨海新区的两处产业园：1）数字产业园，总建筑面积15.7万平方米，项目分为2期，运营时间分别2009年和2014年；2）大陆汽车厂房，总建筑面积6.3万平方米。项目分为4期，运营时间分别为2005 年、2013年、2017年和2021年 基金存续期限为35年。数字产业园的土地使用权剩余年限为32.9年；大陆汽车厂房的土地使用权剩余年限为29.9年。 - 易方达广州开发区高新产业园 易方达基金 产业园 发行日期 8/23-8/27 预计 20.6亿 位于广州市科学城的三处产业园：1）创新基金，产证面积7.9万平方米，2009年开始运营；2）创新大厦园区，产证面积9.5万平方米，2008年开始运营；3）创意大厦园区，产证面积9.5万平方米，2008年开始运 营 基金存续期限为36年。土地使用权剩余年限：创新基金为34.2年，创新大厦园区和创意大厦园区都为23.3年 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/8/5至8/16 REIT REIT REIT REITREIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 120 100 80 60 40 20 0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华华中华华金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏夏信安夏普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特深建百首洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变国投联创斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电际明消奥田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工仓阳费特 港园房安创新有基电光宽居新经巢础投谷庭 产济设新保 业施能租 园源房 公清基集新储智莱路洁础团能物能斯 能设高源流新源施速能 公源 路 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中已获批6 单，处于待发行状态。本期无获批项目和新增项目，有2单储备项目状态更新。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共12单，其中产业园6单（获批2单）， 仓储物流3单（获批2单），消费基础设施1单（获批1单），保障 房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1 单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项 目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华夏大悦城购物中心 产权类 消费基础设施 注册生效 2024-8-2 2024-5-24 深圳 已获批，待发行 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2024-7-24 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 通过 2024-6-28 2023-10-20 上海 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 通过 2024-8-2 2024-3-1 上海 已获批，待发行 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已反馈 2024-8-15 2024-3-28 上海 广发成都高投产业园 产权类 产业园 已受理 2024-8-5 2024-8-5 深圳 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 招商基金招商蛇口租赁住房 产权类 保障房 已问询 2024-8-6 2024-5-30 深圳 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 工银瑞信蒙能清洁能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2024-7-22 2024-6-27 深圳 风力发电 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 已问询 2024-7-2 2024-6-12 深圳 首单水利REITs 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-7-5 2024-6-13 上海 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/8/19，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 本期华安百联消费REIT在8月16日完成上市交易，首日上涨 3.34%，上市次日下跌-0.83%。 目前REITs市场产品数量为42只，其中产权类REITs共24只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1224.14亿元，其中产权类REITs规模为562.77亿，特许经营权REITs规模为661.38亿元。 本期REITs市场整体上涨2.76%，表现明显好于股票市场，延续独立行情。本期产权类REITs涨幅3.45%，明显好于特许经营权REITs，其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs表现最好，涨幅都超4%，保障房REITs本期涨幅也超2%；特许经营权REITs上涨2.17%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs本期涨幅超1%。 今年以来REITs市场整体涨幅为12.66%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利指数。特许经营权REITs涨幅为12.39%，其中生态环保REITs涨幅超21%，清洁能源REITs涨幅超14%；产权类REITs涨幅为12.94%，小幅领先特许经营权REITs，其中保障房REITs涨幅超27%，是今年来表现最好的细分REITs类型，而仓储物流REITs上涨5.29%，是今年表现最差的细分REITs类型。 REITs交易活跃度较上期大幅提升，仅清洁能源REITs活跃度略有下滑。本期REITs整体换手率较上期大幅提升，明显高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，仅保障房REITs和收费公路REITs换手率低于1%，而消费基础设施REITs换手率高达3.46%，主要受华安百联消费REIT上市首日影响。 180 全体 保障房 产权类 特许经营权 产业园 仓储物流 收费公路 生态环保 清洁能源 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/