REITs市场跟踪双周报：REITs发行加快 二级市场表现平稳

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年10月15日 1）发行市场 本期2只REITs完成发行，发行规模合计25.83亿元，4只REITs发行中；本期新增项目4单，其中保障房REITs首次进行扩募。目前获批待发行的REITs仍有4单，主要集中在产权类REITs。2024年REITs市场发行提速，目前已发行17只REITs，是REITs出现以来发行最多年份，发行规模合计384亿元，发行数量和规模较2023全年增长183%和91%。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为47只，最新REITs规模为1274.27亿元。本期REITs市场整体微涨0.16%，大幅落后于股票指数。本期产权类REITs和特许经营权REITs涨幅相近。今年REITs市场整体涨幅为9.69%，好于中证500，不及沪深300和中证红利，特许经营权REITs表现相近于产权REITs。本期REITs整体交易活跃度和换手率都较上期有所提升。 3）分红情况 本期有6只REITs分红，较上期数量相近，总分红金额为6.90亿元，较上期大幅增长。2024年REITs市场共分红57.30亿元，分红收益率为5.78%，继续大幅领先沪深300和中证500，略低于中证红利指数。过去一年REITs共分红77.70亿元，分红收益率为6.85%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.98%，高于沪深300和中证500，低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.60%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.17，较上期有所下降，略低于中证500，明显高于沪深300和中证红利，其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs整体估值较低，而保障房REITs整体估值较高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.10.15）： REITs发行加快二级市场表现平稳 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期2只REITs完成发行，发行规模合计为25.83亿元，其中招商基金蛇口租赁住房REIT配售比例很低；另有4只REITs正在发行中，其中3单已经提前结束募集，预计发行规模合计94-96亿元。目前仍有4单REITs处于待发行状态，未来一段时间仍将处于REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前已发行17只REITs，是2021年以来发行数量最多的年份，较2023全年增长183%，发行规模合计384亿元，是2021年以来发行规模第二多年份，较2023全年增长91%。2024年新发REITs覆盖6大资产类型，其中7只消费基础设施REITs（规模合计198亿）、2只收费公路REITs（规模77亿）、3只清洁能源REITs（规模35亿），2只仓储物流REITs（规模27亿），2只产业园REITs（规模33亿），1只保障房REITs（规模14亿）。 表1本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规模（亿 元） 底层资产 存续期限 备注 华泰紫金宝湾物流仓储 华泰资管 仓储物流 9/13 12.19 包含三处物流园：1）天津宝湾物流园，建筑面积15.8万平方米，2009年8月开始运营；2）南京宝湾物流园，建筑面积10.5万平方米，2014年10月开始运营；3）嘉兴宝湾物流园，6.0万平方米，一、二期项目分别于2017年3月和2018年3月开 始运营 基金存续期限为44年。土地使用权剩余年限：天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园分别约为33.1年、37.5年和 41.2年 - 招商基金蛇口租赁住房 招商基金 保障房 9/26 13.64 1）位于深圳市南山区的太子湾人才公寓一期，产证面积约2.6万平方米，运营时间2020年5月；2）位于深圳市南山区的招商桃花园五期，产证面积3.9万 平方米，运营时间2016年3月 基金存续期限为52年。太子湾一期的土地使用权剩余年限约为32.1年（商业用地）；桃花园五期的土地使用权剩余年限约为50.0 年（二类居住用地） - 招商高速公路 招商基金 收费公路 10/11募集结束 预计 34.96 安徽亳阜高速公路项目，全长 101.3公里，2006年12月开始运营 基金存续期15年，特许经营权剩余年限约12.2年 华夏南京交通高速 公路 华夏基金 收费公路 10/10公众部分募集结束 预计 27.26 南京绕越高速公路东南段，全长41.215公里，2010年9月通车 基金存续期12年，特许经营权剩余年限约11年 银华绍兴 银华基 水利设 询价日 预计 绍兴市汤浦水库工程，总规模 基金存续期30年，特许经 首单水利 REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REITREIT REIT REITREITREIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREIT REITREITREIT REITREITREIT REIT REIT 原水水利 金 施 10/15 16-18 2.35亿立方米，2002年7月开始运营 营权剩余年限约28年 设施REIT 中金联东科创产业园 中金基金 产业园 10/10募集结束 预计 16.17 包含三处产业园：1）北京大兴区的科创产业园，建筑面积8.4万平方米；2）北京顺义区的马坡科技园一期，建筑面积0.3万平方米；3）北京房山区的奥得赛产业园，建筑面积0.2万平方 米 基金存续期42年 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/9/16至10/11 35 120 30 100 25 20 80 15 60 10 5 40 0 20 (5) (10) 0 中红博东华富中平浙建华华国鹏华中红华国国华中华华嘉中中中中国嘉华华易嘉中工华华中华华博易华华招金土时吴安国航安商信夏夏金华夏金土夏泰泰泰金夏夏实信航金金泰实夏夏方实金银夏夏信安夏时方夏泰商普创蛇苏张首首广沪中越中中深北厦创合君君江安基和京建京湖山君物金华达中印河特深建百首津达大紫基洛新口园江创钢州杭关秀国国圳京门新肥安安苏徽金达东投能北东安美茂润深国力北变国投联创开广悦金金斯盐产产产水绿广甬村高交铁能保安深高临东交交华高仓国光科高城消商商高电消高电际明消奥科州城宝蛇田园业业务能河速建建源障居圳新港久控控润科储家伏投速投费业业速建费速工仓阳费特工开购湾口港园房安创新有基电光宽公清基集新储智莱产发物物租居新经巢础投谷庭路洁础团能物能斯业区中流赁 产济设新保能设高源流新园高心仓住业施能租源施速能新储房园源房公 路 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 源产 业园 首日涨跌幅 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间进行排序 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已获批4单，处于待发行状态。本期新增项目4单，其中包含首单保障房REITs扩募项目，另有4单项目状态发生更新。 当前储备项目基本覆盖当前已发行REITs底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单（获批3单），仓储 物流5单（获批1单），保障房2单（含扩募1单），消费基础设施 1单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单（含扩募1单）， 收费公路1单，供热设施1单，生态环保扩募项目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-6-21 2023-12-08 上海 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 华安外高桥仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-9-26 2024-9-12 上海 - 汇添富九州通医药仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-9-24 2024-9-24 上海 南方顺丰仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-9-25 2024-9-24 深圳 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 通过 2024-8-23 2023-10-27 上海 已获批，待发行 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 通过 2024-6-28 2023-10-20 上海 已获批，待发行 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 通过 2024-9-11 2024-3-28 上海 已获批，待发行 广发成都高投产业园 产权类 产业园 已问询 2024-8-26 2024-8-5 深圳 中金亦庄产业园 产权类 产业园 已反馈 2024-10-11 2024-9-20 上海 - 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏北京保障房 产权类 保障房 已受理 2024-9-24 2024-9-24 上海 首单保障房扩募 易方达华威农贸市场 产权类 消费基础设施 已受理 2024-9-29 2024-9-26 深圳 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 工银瑞信蒙能清洁能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2024-7-22 2024-6-27 深圳 风力发电 平安宁波交投杭州湾跨海大桥 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-9-24 2024-9-12 上海 首单收费大桥项 目 国泰君安济南能源供热 特许经营权 供热设施 已反馈 2024-10-8 2024-9-12 上海 首单供热项目 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/10/14，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为47只，其中产权类REITs共29只，特许经营权REITs共18只。最新REITs规模为1274.27亿元，其中产权类REITs规模为636.08亿，特许经营权REITs规模为638.20亿元，两类REITs规模已经非常接近。 本期REITs市场整体上涨0.16%，大幅落后于股票指数。本期产权类REITs上涨0.12%，其中产业园REITs表现较好，保障房REITs表现较差；特许经营权REITs上涨0.21%，生态环保REITs跌幅较大。 今年以来REITs市场整体涨幅为9.69%，好于中证500指数，不及沪深300和中证红利。产权REITs和特许经营权REITs今年来涨幅相近，表现较好的细分类型有保障房、生态环保等，表现较弱的细分类型有仓储物流、收费公路等。 本期REITs交易活跃度较上期有明显提升，其中特许经营权 REITs提升幅度较大，而保障房REITs活跃度下滑。本期REITs整体换手率较上期提升，略