REITs市场跟踪双周报：两单REITs启动发行 首单水利REITs申报

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年6月11日 1）发行市场 本期有两单REITs启动发行工作，预计合计发行规模为68亿左右。目前仍有6单REITs处于待发行状态，未来一段时间或迎来REITs密集发行期。本期新增3单REITs储备项目，其中首单水利设施REITs正式申报，成为REITs基础资产类型扩容新的突破点。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，数量与2023全年持平，发行规模合 计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1051.43亿元。本期REITs市场微跌-0.03%，产权类REITs表现略好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.93%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度持平上期，其中生态环保REITs和消费REITs活跃度大幅下降，而收费公路REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率持平上期，接近中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期有4只REITs进行了分红，合计分红金额为1.15亿元，其中首批消费REITs中的华夏金茂商业REIT也进行了成立以来的首次分红。2024年REITs市场共分红32.68亿元，分红收益率为3.42%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红76.58亿元，分红收益率为6.82%，略高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.90%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.72%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.04，相比上期略升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.6.11）： 两单REITs启动发行首单水利REITs申报 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-12-03 2021-12-03 2022-04-13 2022-06-27 2022-07-11 2022-08-22 2022-08-22 2022-08-22 2022-09-20 2022-09-22 2022-09-23 2022-11-03 2022-11-11 2022-11-18 2022-12-16 2023-01-11 2023-03-20 2023-03-20 2023-06-09 2023-10-16 2023-12-27 2024-01-31 2024-01-31 2024-02-07 2024-03-12 2024-03-15 2024-04-16 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/5/27-6/7）有两单REITs启动了发行工作，分别为华夏特变电工新能源REIT和工银河北高速公路REIT，预计合计发行规模为68亿左右，其中华夏特变电工新能源REIT为首单民企清洁能源REIT，也是新疆首单新能源REIT。目前已经获批的8单项目中，仍有6单处于待发行状态，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持 平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 表1本期正在发行的REITs REIT名称 基金管 理人 资产类 型 成立日 期 发行规模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 华夏特变电工新能源 华夏基金 清洁能源 募集期 6/12- 6/13 预计11.6亿 哈密光伏发电项目，位于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区，占地396.76万平方米，2016年6月正式并网发电 基金存续期限18年。土地使用权起止时间：2016年10月24日至无限期；哈密光伏项目机组设计寿命25年，目前剩余约17年 首单民营企业清洁能源REIT 工银河北高速公路 工银瑞信基金 收费公路 预计6/11开始发行 预计57亿 荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）。总里程合计为97.068公里的5个相关路段 本基金存续期限为18年。5个相关路段的最后收费时间从2035/10/11到2039/3/17，目前平均剩余期限约13年。 - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/5/27至2024/6/7 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理23单REITs储备项目，其中已获批6单，处于待发行状态。本期新增3单REITs储备项目，类型分别为保障房、水利设施和收费公路，其中水利设施项目为首次申报，成为REITs基础资产类型扩容新的突破点。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共16单，其中产业园7单（获批2单）， 仓储物流4单（获批2单），消费基础设施3单（获批1单），保障 房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1 单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项 目1单。 表2储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华安百联消费 产权类 消费基础设施 通过 2024-5-24 2023-12-29 上海 已获批，待发行 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-4-25 2023-12-29 上海 - 华夏大悦城购物中心 产权类 消费基础设施 已申报 2024-5-24 2024-5-24 深圳 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-4-19 2023-12-08 上海 - 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 注册生效 2024-5-11 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏深国际仓储物流 产权类 仓储物流 注册生效 2024-4-3 2023-12-08 深圳 已获批，待发行 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-4-15 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-20 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 通过 2024-4-3 2023-9-25 上海 已获批，待发行 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 注册生效 2024-4-3 2023-6-14 深圳 已获批，待发行 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-4-15 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-5-12 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-4-15 2024-3-1 上海 - 招商基金招商蛇口租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-5-30 2024-5-30 深圳 - 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中航京能光伏 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-1 2024-4-1 上海 首单清洁能源扩 募 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-4-29 2024-3-18 上海 民企、风力发电 银华绍兴原水水利 特许经营权 水利设施 已受理 2024-6-7 2024-6-7 深圳 首单水利REITs 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 注册生效 2024-5-24 2023-11-17 深圳 已获批，待发行 华夏南京交通高速公路 特许经营权 收费公路 已申报 2024-6-7 2024-6-7 上海 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权 REITs扩募 1）数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心； 2）截止日期为2024/6/10，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1051.43亿元，其中产权类REITs规模为483.08亿，特许经营权REITs规模为568.35亿元。 本期REITs市场整体微跌-0.03%，跌幅明显小于沪深300和中证500，接近中证红利表现。本期产权类REITs微涨0.15%，表现略好于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅超1%，而仓储物流REITs小幅下跌；特许经营权REITs微跌-0.20%，其中收费公路REITs跌幅相对较大，而清洁能源REITs涨幅超1%。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.93%，明显好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.79%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs涨幅超11%；产权类REITs涨幅为7.80%，其中保障房REITs涨幅超11%。 REITs整体交易活跃度持平上期，其中生态环保REITs和消费REITs活跃度大幅下降，而收费公路REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率持平上期，接近中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 图22021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类 收费公路 特许经营权 生态环保 产业园 清洁能源 仓储物流 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/252024/3/25 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表3REITs本期表现 名称 数量 最新规模 （亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年 收益率 日均成交额（亿） 日均成交 额增速 日均换手 率 产权类 21 483.08 0.15% 7.80%