基金市场双周报：REITs市场跟踪双周报：商业不动产REITs试点推出，市场将迎来重要扩容

研报总结

发行市场

• 本期华夏安博仓储REIT成立，发行规模24.48亿元，网下配售比例0.68%，网上配售比例5.83%，明显提升。
• 今年已发行19只REITs，发行数量同比减少17%，发行规模同比减少23%，产权REITs在数量和规模上占比均超过90%。
• 本期国泰海通东久新经济REIT完成扩募4.27亿元，年内扩募REITs涉及保障房和产业园。
• 目前储备项目16单，扩募项目占比25%，已获批2单均为扩募项目，新增首发项目3单，涉及产业园、清洁能源和收费公路。

二级市场

• REITs市场规模2223亿元，产权REITs规模1333.75亿元，较特许经营权REITs多400多亿元。
• 本期市场整体下跌1.11%，表现好于股票指数，产权REITs下跌1.04%，特许经营权REITs下跌1.19%。
• 年内REITs市场涨幅10.51%，不及主要股票指数，但好于中证红利，产权REITs涨幅13.09%，特许经营权REITs上涨8.10%。
• 各资产类型表现分化，消费基础设施REITs涨幅最高（33.32%），产业园REITs微跌（-0.07%）。
• 交易活跃度下滑，与股票市场一致，保障房、数据中心等换手率较高。

分红情况

• 本期11只REITs分红4.89亿元，较上期大幅增加。
• 2025年REITs市场分红91.83亿元，分红收益率为4.90%，略低于中证红利。
• 特许经营权REITs分红收益率6.29%，产权REITs分红收益率3.81%，明显低于前者。
• 过去一年特许经营权REITs分红收益率8.73%，产权REITs分红收益率4.44%，低于中证红利指数。

投资价值分析

• 产权类REITs估值（P/可供分配金额）25.70，保障房REITs估值最高（35.88），产业园REITs估值最低。
• 产权REITs股息率4.16%，产业园REITs股息率最高（4.78%），保障房REITs股息率最低（2.85%）。
• 特许经营权REITs更适合用内部收益率估值，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs，清洁能源和收费公路REITs最低。

主要政策

• 报告强调REITs存在市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策风险，投资者需审慎决策。