房地产开发2022W23：5月核心城市二手房成交规模有所回落

5月上海、北京、深圳二手房成交规模有所回落，环比分别下降8.6%、8.3%、18.1%，相较3月分别下降27.1%、25.8%、22.5%。核心城市二手房成交相较此前有一定降温，但整体仍好于新房市场。预计二手房成交将持续强于新房，新房总量弹性不大，或维持近年同期低位量能，结构性的城市和区域表现尚可。

本周申万房地产指数累计变动幅度为0.9%，在31个申万一级行业中排名第21名。本周30个城市新房成交面积为157.9万平方米，环比下降35.7%，同比下降9.6%。14个样本城市二手房成交面积合计162.1万方，环比下降26.2%，同比下降20.5%。

本周共发行房企信用债5只，环比持平；发行规模共计81.00亿元，环比增加27.9亿元；总偿还量119.79亿元，环比增加28.34亿元；净融资额为-38.79亿元，环比减少0.44亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以1-3年为主。

本周政策方面，住建部发布《住宅项目规范》，自5月1日起施行；北京住房公积金管理中心发布通知，取消抵押物评估对房屋抵押状态限制的规定；江苏南通发布通知，提出人才房票、购房补贴、公积金贷款等多项政策措施。

维持行业“增持”评级。重点关注以下股票：（1）基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。