房地产开发2022W23：上海广州落户限购政策放松，新房二手房成交环比边际改善

本周房地产放松政策继续扩散，广州限购略有放松，上海落户政策放松也相当于限购的变相放松；同时多个核心二线城市出台“四限”宽松政策。在全国多地楼市持续“松绑”、出台支持类政策的环境下，近期新房、二手房成交数据出现边际环比改善。部分核心城市需求强劲，相对小幅的宽松即可有效激活市场 ， 如杭州出台 “ 杭三条 ” 后三周二手房成交面积环比跳增113%；北京、上海楼市随着疫情影响消退逐步恢复，本周上海新房成交面积环比跳增130%；此外南京、成都、济南等政策放松力度较大的城市环比均有不同程度改善，但同比数据依然表现较差，市场全面复苏尚需时间。结合本周一线城市相继出台宽松政策，我们认为房地产宽松政策将进一步向核心一二线城市蔓延，力度将持续加大，直至市场基本面明显改善。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.04%，落后大盘3.62个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。本周上涨个股共52支，较上周增长2支，下跌股数为82支。（若无特殊说明，报告中本周指6.4-6.11当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为293.1万平方米，环比提升7.9%，同比下降42.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为59.3万方，环比25.1%，同比-36.8%；样本二线城市为170.3万方，环比5.6%，同比-41.4%；样本三线城市为63.5万方，环比0.9%，同比-50.1%。从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计6045.1万方，同比下降-44.4%；一线城市为1161.4万方，同比-40.7%；二线城市为3539.3万方，同比-39.6%；三线城市为1344.4万方，同比-55.9%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市（东莞数据未更新，本周剔除）二手房成交面积合计123.9万方，环比增长33.9%，同比下降17.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.1万方，环比16.5%；样本二线城市为84.5万方，环比45.6%；样本三线城市为15.3万方，环比11.0%。年初至今累计二手房成交面积为2210.0万方，同比变动为-34.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为637.4万方，同比-42.2%；样本二线城市为1302.7万方，同比-29.7%；样本三线城市为269.9万方，同比-29.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.6-6.12）共发行房企信用债10只，环比减少11只；发行规模共计70.81亿元，环比减少134.8亿元，总偿还量65.46亿元，环比减少30.01亿元，净融资额为5.35亿元，环比减少104.79亿元。融资成本来看，北京天恒短期融资券（-51bp）、首都开发5年期定向工具（-47bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.上海广州落户限购政策放松，新房二手房成交环比边际改善 本周房地产放松政策继续扩散，广州限购略有放松，上海落户政策放松也相当于限购的变相放松；同时多个核心二线城市出台“四限”宽松政策。从政策类别看，本周延续上周态势，宽松政策主要以限购限贷放松为主，包括降低首付比例、下调房贷利率等 在全国多地楼市持续“松绑”、出台支持类政策的环境下，近期新房、二手房成交数据出现边际环比改善。部分核心城市需求强劲，相对小幅的宽松即可有效激活市场，如杭州出台“杭三条”后三周二手房成交面积环比跳增113%；核心城市疫情影响逐渐消退； 北京、上海楼市随着疫情影响消退逐步恢复，本周上海新房成交面积环比跳增130%； 此外南京、成都、济南等政策放松力度较大的城市环比均有不同程度改善，但同比数据依然表现较差，市场全面复苏尚需时间。结合本周一线城市相继出台宽松政策，我们认为房地产宽松政策将进一步向核心一二线城市蔓延，力度将持续加大，直至市场基本面明显改善。 以下是本周一线城市政策放松摘要： 北京公积金阶段性支持政策：1、公积金缴存人在北京市行政区域内无自有住房且租住商品房，如实提供租房发票的，租房提取额度以缴存人实际支付的房租金额确定，不受缴存人月缴存额的限制。2、受新冠肺炎疫情影响，借款人不能正常偿还住房公积金个人住房贷款的，不作逾期处理，不收罚息，不作为逾期记录报送征信部门。 上海落户放松：1、优化人才引进市场化评价标准。2、实行社保补缴阶段性适用，用人单位因受疫情影响，最迟于2022年年底前补缴。3、加大世界名校留学人员引进力度，对于毕业于世界排名前50名院校的，取消社会保险费缴费基数和缴费时间要求，全职来本市工作后即可直接申办落户。 广东广州限购放松：非本市户籍的居民家庭购房，需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明中，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录。即60个月之内，允许中间断3个月。 以下是本周部分二线城市“四限”政策放松摘要： 湖北武汉公积金阶段性支持政策：1、受新冠肺炎疫情影响的困难企业，可在5%—12%的规定区间内，自主确定住房公积金缴存比例。2、困难企业可申请阶段性缓缴住房公积金，其在职职工可正常办理住房公积金提取和贷款业务。3、受疫情影响不能正常偿还住房公积金贷款的借款人，不作逾期处理。4、提高租房提取住房公积金额度。 广东珠海限购放松、限贷放松：1、调整限购政策，仅香洲区（南屏镇和湾仔街道除外）和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购，而此前是全市各区都限购。2、非限购区域首套房首付比例最低2成，限购区域首套房首付比例最低3成。 四川成都限贷放松：公积金提取限额提升，房屋在中心城区和城市新区的，缴存人公积金月提取限额由1340元提高到1800元；房屋在郊区新城的，缴存人月提取限额由800元提高到1200元。 江苏徐州限贷放松：1、首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首付比例由40%调整为30%。2、允许未使用过住房公积金贷款的缴存职工逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款。 山东青岛限购放松：青岛黄岛区、城阳区、高新区全面取消住房限购。 除上述城市级别的宽松政策外，本周多个省份出台稳经济增长相关文件，包括湖南、河南、新疆、贵州等省份，涉及房地产相关政策较多，以限贷放松、房贷降息为主，以下为湖南、河南两地政策摘要： 湖南限贷放松、房贷降息、购房补贴：采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，实施差别化住房信贷政策。引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例。支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率。鼓励提高住房公积金最高贷款额度，首套房可提可贷。 河南限贷放松、房贷降息、购房补贴、棚改货币化等：1、在非限购城市，首次购房的住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2、推动实际贷款利率稳中有降。3、各地采取发放购房券、购房补贴、契税补贴等方式。4、支持优质房地产企业兼并收购重组。5、加大对经营稳健、风险可控房地产企业和项目的支持力度。6、超出预售资金监管额度部分作为一般监管资金由房地产企业使用，允许通过银行保函、商业保险、国有担保公司担保函替代。7、加快推进2216个灾后重建项目建设，积极对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.04%，落后大盘3.62个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。本周上涨个股共52支，较上周增长2支，下跌股数为82支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为广汇物流、高新发展、中天金融、ST新梅、银亿股份，涨幅分别为34.9%、25.3%、15.1%、11.7%、11.7%。跌幅前五为绿景控股、空港股份、*ST宏盛、金科股份、冠城大通，跌幅分别为-86.3%、-11.6%、-9.7%、-9.3%、-9.2%。 本周49家重点房企中共计上涨12支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、旭辉控股集团、泰禾集团、时代中国控股、绿城中国，涨幅分别为26.4%、6.3%、5.8%、5.4%、3.7%。跌幅前五为富力地产、龙湖集团、金科股份、中梁控股、建业地产，跌幅分别为-18.4%、-11.1%、-9.3%、-8.8%、-5.9%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（6.4-6.10）涨幅前五个股 图表5：本周（6.4-6.10）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（6.4-6.10）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（6.4-6.10）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为293.1万平方米，环比提升7.9%，同比下降42.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为59.3万方，环比25.1%，同比-36.8%；样本二线城市为170.3万方，环比5.6%，同比-41.4%；样本三线城市为63.5万方，环比0.9%，同比-50.1%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计6045.1万方，同比下降-44.4%； 一线城市为1161.4万方，同比-40.7%；二线城市为3539.3万方，同比-39.6%；三线城市为1344.4万方，同比-55.9%。其中一线城市中，北京（-29.0%）、上海（-42.5%）、广州（-49.9%）、深圳（-32.3%）同比均为正。二三线城市中南平（3.2%）、同比为正，盐城（-79.0%）、海门（-77.2%）、常州（-69.5%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（6.4-6.10） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市（东莞数据未更新本周剔除）二手房成交面积合计123.9万方，环比增长33.9%，同比下降17.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.1万方，环比16.5%；样本二线城市为84.5万方，环比45.6%；样本三线城市为15.3万方，环比11.0%。年初至今累计二手房成交面积为2210.0万方，同比变动为-34.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为637.4万方，同比-42.2%；样本二线城市为1302.7万方，同比-29.7%；样本三线城市为269.9万方，同比-29.7%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.6-6.12）共发行房企信用债10只，环比减少11只；发行规模共计70.81亿元，环比减少134.8亿元，总偿还量65.46亿元，环比减少30.01亿元，净融资额为5.35亿元，环比减少104.79亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（39.5%