房地产开发2023W42：本周新房成交同比-14.2%，9月核心城市房价率先企稳

核心城市房价率先企稳，北京上海新房及二手房房价环比均上涨。据国家统计局，9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%，跌幅较上月持平。分城市看，一线城市环比持平；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.3%。二手房方面，9月一线城市二手房价格环比+0.2%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.5%。整体看，新房二手房成交价格延续此前低迷表现，但核心城市房价相对坚挺，特别是本月北京新房价格环比由负转正、上海二手房价格环比也由负转正。相较之下，部分低能级城市价格跌幅仍在扩大。 杭州限购政策迎来重大调整，市场回暖需政策持续加码落地。本周杭州 （1）取消五区限购措施，目前杭州仅核心四区执行限购；（2）非杭州户籍有一个月社保或纳税记录即可在限购区域购买一套房产；（3）限购区与非限购区分开认房。我们认为，考虑到杭州房地产市场的体量及质量，虽然此次政策依然有所保留，但政策起到的效果可能较其余二线城市更明显。一方面鼓励本地有房家庭跨区买房、另一方面也解除了对省内周边城市多年购房的限制，整体政策力度是比较强的。杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，后续静待一线城市的放松。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.2%，落后沪深300指数0.06个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共26支，较上周增长9支，下跌股数为94支。 新房：本周30个城市新房成交面积为255.4万平方米，环比下降0.8%，同比下降14.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为66.6万方，环比10.4%，同比-14.8%；样本二线城市为148.7万方，环比-3.3%，同比-9.3%；样本三线城市为40.1万方，环比-7.7%，同比-27.9%。从今年累计42周新房成交面积同比看，样本30城共计11344.6万方，同比-8.0%；一线城市为2697.0万方，同比1.9%；二线城市为6397.6万方，同比-10.1%；三线城市为2250.1万方，同比-12.5%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计119.3万方，环比下降5.3%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0万方，环比-11.5%；样本二线城市为57.7万方，环比-3.9%；样本三线城市为28.6万方，环比-0.1%。 信用债：根据wind统计数据，本周（10.16-10.22）共发行房企信用债13只，环比增加4只；发行规模共计76.60亿元，环比增加12.4亿元，总偿还量65.91亿元，环比减少86.75亿元，净融资额为10.69亿元，环比增加99.15亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.核心城市房价率先企稳，杭州限购政策迎来重大调整 核心城市房价率先企稳，北京上海新房及二手房房价环比均上涨。据国家统计局，9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%，跌幅较上月持平。 分城市看，一线城市环比持平；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.3%。从城市数量看，9月新房价格环比上涨15城（-2，较上月变化，下同），环比下跌54城（+2）。 二手房方面，9月一线城市二手房价格环比+0.2%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，9月二手房价格环比上涨仅4城（+3），环比下跌65城（- 1）。整体看，新房二手房成交价格延续此前低迷表现，但核心城市房价相对坚挺，特别是本月北京新房价格环比由负转正、上海二手房价格环比也由负转正。相较之下，部分低能级城市价格跌幅仍在扩大。 杭州限购政策迎来重大调整，市场回暖需政策持续加码落地。本周杭州（1）取消五区限购措施，目前杭州仅核心四区（上城、拱墅、西湖、滨江）执行限购；（2）非杭州户籍有一个月社保或纳税记录即可在限购区域购买一套房产；（3）限购区与非限购区分开认房。我们认为，考虑到杭州房地产市场的体量及质量，虽然此次政策依然有所保留，但政策起到的效果可能较其余二线城市更明显。一方面鼓励本地有房家庭跨区买房、另一方面也解除了对省内周边城市多年购房的限制，整体政策力度是比较强的。杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，后续静待一线城市的放松。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.2%，落后沪深300指数0.06个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共26支，较上周增长9支，下跌股数为94支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为S*ST前锋、高新发展、华丽家族、天宸股份、东湖高新，涨幅分别为25.9%、21.0%、9.1%、8.9%、8.6%。跌幅前五为泛海控股、金地集团、华侨城A、张江高科、银亿股份，跌幅分别为-14.6%、-13.4%、-10.2%、-8.8%、-8.4%。 本周48家重点房企中共计上涨2支，较上周减少5支，上涨个股为金科股份、荣盛发展、涨幅分别为3.8%、3.6%。跌幅前五为建业地产、绿景中国地产、金地商置、正荣地产、旭辉控股集团，跌幅分别为-23.1%、-21.4%、-17.6%、-16.9%、-14.1%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为255.4万平方米，环比下降0.8%，同比下降14.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为66.6万方，环比10.4%，同比-14.8%；样本二线城市为148.7万方，环比-3.3%，同比-9.3%；样本三线城市为40.1万方，环比-7.7%，同比-27.9%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计42周新房成交面积同比看，样本30城共计11344.6万方，同比-8.0%；一线城市为2697.0万方，同比1.9%；二线城市为6397.6万方，同比-10.1%；三线城市为2250.1万方，同比-12.5%。其中一线城市中，北京（-0.4%）、上海（10.3%）、广州（-2.4%）、深圳（-14.6%）。二三线城市中温州（9.5%）、泰安（4.7%）、成都（4.3%）等总计6城同比均为正，南平（-90.8%）、衢州（-77.9%）、大连（-59.2%）等总计20城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计119.3万方，环比下降5.3%，同比增长13.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0万方，环比-11.5%；样本二线城市为57.7万方，环比-3.9%；样本三线城市为28.6万方，环比-0.1%。年初至今累计二手房成交面积为4628.5万方，同比变动为26.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1369.3万方，同比11.7%；样本二线城市为2165.9万方，同比32.2%；样本三线城市为1093.3万方，同比39.9%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（10.16-10.22）共发行房企信用债13只，环比增加4只；发行规模共计76.60亿元，环比增加12.4亿元，总偿还量65.91亿元，环比减少86.75亿元，净融资额为10.69亿元，环比增加99.15亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（53.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（45.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.9%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，南京高科短期融资债（+47bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。苏州高技短期融资券（-2bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（10.16-10.22） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（10.16-10.22） 图表27：地方性政策及消息（10.16-10.22） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。