房地产开发2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖

本周新房二手房市场继续回暖，新房同比环比维持正增长。近期多个核心城市密集出台落户放松政策，上海单月内连续两次出台落户放松政策。我们认为核心城市密集出台落户放松，将进一步增强这些城市对高校毕业生的吸引力，从而一定程度上增加当地住房的需求。 近期高频销售数据表现亮眼，环比持续提升。主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松，疫情影响得到控制；（2）传统季节因素，6月末房企冲销量加大推盘力度；（3）少数城市有集中签约或安臵房问题。我们认为当前一二线城市的“四限”政策仍有进一步放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准方面。考虑到去年7月基数较低，我们预计未来数周同比降幅降较上半年明显缩窄，但由于冲量节点已过，环比可能面临下行压力。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为4.4%，领先大盘2.72个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共72支，较上周减少19支，下跌股数为55支。（若无特殊说明，报告中本周指6.25-7.2当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为657.4万平方米，环比提升23.8%，同比提升12.6%。长三角珠三角核心城市显著复苏，上海、广州、深圳、杭州、温州、宁波、青岛等城市本周销量同比为正。其中样本一线城市的新房成交面积为121.1万方，环比33.2%，同比15.9%；样本二线城市为356.3万方，环比0.2%，同比0.8%；样本三线城市为180.0万方，环比112.4%，同比42.8%。从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计7664.4万方，同比下降-38.1%；一线城市为1467.0万方，同比-34.6%； 二线城市为4504.0万方，同比-33.1%；三线城市为1693.4万方，同比-50.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计149.0万方，环比增长1.2%，同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.4万方，环比20.6%；样本二线城市为93.5万方，环比-3.0%； 样本三线城市为18.1万方，环比-8.4%。年初至今累计二手房成交面积为2654.2万方，同比变动为-30.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为734.4万方，同比-40.7%；样本二线城市为1594.4万方，同比-22.9%；样本三线城市为325.4万方，同比-22.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率增加。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.27-7.3）共发行房企信用债11只，环比减少了10只；发行规模共计80.6亿元，环比减少62.9亿元，总偿还量123.17亿元，环比减少34.9亿元，净融资额为-42.57亿元，环比减少28亿元。融资成本来看，招商蛇口短期融资券（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.多个核心城市密集出台落户放松政策，销售端继续改善 本周新房二手房市场继续回暖，新房同比环比维持正增长。本周楼市依然维持热度，多个核心城市环比维持高增。二三线城市方面，本周温州新房成交大幅跃升至93.9万方，同比增长239%，主要由于温州上周出台了组合放松政策，有效激活了当地住房需求。近期高频销售数据表现亮眼，环比持续提升。主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松，疫情影响得到控制；（2）传统季节因素，6月末房企冲销量加大推盘力度； （3）少数城市有集中签约或安臵房问题。我们认为当前一二线城市的“四限”政策仍有进一步放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准方面。考虑到去年7月基数较低，我们预计未来数周同比降幅降较上半年明显缩窄，但由于冲量节点已过，环比可能面临下行压力。 今年以来全国多城面向高校毕业生、高端人才出台购房补贴等优惠政策，近期多个核心城市密集放松落户政策。发改委于今年3月出台《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，全面取消了常住人口300万以下城市的落户限制政策。根据统计，今年以来共计有8城出台落户放松政策（仅官方来源），特别是近一月多个核心城市密集出台落户放松政策，上海分别在6月9日与29日出台了针对留学生、上海高校毕业的外地生源的落户放松政策。我们认为核心城市密集出台落户放松，将进一步增强这些城市对高校毕业生的吸引力，从而一定程度上增加当地住房的需求。 以下是今年以来出台落户放松政策的摘要： 图表1：落户政策放松情况（2022.1-2022.7.2，仅统计官方消息） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为4.4%，领先大盘2.72个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共72支，较上周减少19支，下跌股数为55支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大港股份、天宸股份、滨江集团、万科A、*ST坊展，涨幅分别为16.6%、15.0%、13.3%、11.2%、10.9%。跌幅前五为海航创新、深赛格、长春经开、蓝光发展、S*ST前锋，跌幅分别为-13.3%、-10.1%、-9.8%、-9.2%、-7.3%。 本周48家重点房企中共计上涨29支，较上周减少6支，涨幅位居前五的为滨江集团、万科A、绿城中国、龙湖集团、华侨城A，涨幅分别为13.3%、11.2%、10.9%、9.0%、8.7%。跌幅前五为蓝光发展、佳源集团、正荣地产、中梁控股、禹洲集团，跌幅分别为-9.2%、-8.4%、-6.5%、-6.4%、-3.1%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（6.27-7.1）涨幅前五个股 图表6：本周（6.27-7.1）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（6.27-7.1）重点房企涨幅前五个股 图表9：本周（6.27-7.1）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为657.4万平方米，环比提升23.8%，同比提升12.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为121.1万方，环比33.2%，同比15.9%；样本二线城市为356.3万方，环比0.2%，同比0.8%；样本三线城市为180.0万方，环比112.4%，同比42.8%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计7664.4万方，同比下降-38.1%； 一线城市为1467.0万方，同比-34.6%；二线城市为4504.0万方，同比-33.1%；三线城市为1693.4万方，同比-50.2%。其中一线城市中，北京（-28.0%）、上海（-35.3%）、广州（-41.3%）、深圳（-27.8%）同比均为负。二三线城市中仅南平（2.9%）同比为正，盐城（-78.5%）、海门（-70.0%）、莆田（-69.5%）等总计25城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（6.25-7.1） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计149.0万方，环比增长1.2%，同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.4万方，环比20.6%； 样本二线城市为93.5万方，环比-3.0%；样本三线城市为18.1万方，环比-8.4%。年初至今累计二手房成交面积为2654.2万方，同比变动为-30.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为734.4万方，同比-40.7%；样本二线城市为1594.4万方，同比-22.9%；样本三线城市为325.4万方，同比-22.9%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.27-7.3）共发行房企信用债11只，环比减少了10只；发行规模共计80.6亿元，环比减少62.9亿元，总偿还量123.17亿元，环比减少34.9亿元，净融资额为-42.57亿元，环比减少28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（75.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（34.7%）、一般中期票据（26.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（30.6%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，招商蛇口短期融资券（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表24：房企每周融资汇总（6.27-7.2） 5.本周相关政策回顾 图表25：地方性政策（6.25-7.2） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。