房地产开发行业2024W25：本周新房成交同比-19.5%，核心城市二手房以价换量特征明显

上海二手房成交维持热度，预计单月成交套数将突破2万套。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.21，日均845.6套；6月至今日均839.0套。从高频数据走势看，上海二手房成交持续保持新政后热度，我们预计单月成交套数将突破2万套。北京、深圳二手房成交套数6月日均分别为449.3套、143.9套。 5月70城二手房房价环比-1.0%，同比-7.5%，70城二手房价环比全部下跌，核心城市二手房以价换量特征明显。一线、二线、三线城市二手房价格环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%。70个城市二手房价格环比、同比均全部下跌。从趋势看，二手房房价下行压力显著高于新房，且今年以来一线城市环比降幅整体高于二三线。结合上海、深圳二手房成交规模看，目前一线城市以价换量较为普遍。 5月70城新房房价环比-0.7%，同比-4.3%，跌幅均继续扩大。一线、二线、三线城市环比分别-0.7%、-0.7%、-0.8%。从城市数量看，新房价格环比上涨2城，环比下跌68城。仅上海、太原新房价格环比上涨，其中上海5月新房价格环比+0.6%，涨幅较上月有所扩大。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数4.47个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为225.9万平方米，环比提升28.3%，同比下降19.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.5万方，环比51.2%，同比4.6%；样本二线城市为110.6万方，环比28.5%，同比-26.6%；样本三线城市为52.8万方，环比8.6%，同比-24.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计127.5万方，环比增长25.8%，同比增长64.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.5万方，环比28.4%；样本二线城市为54.2万方，环比26.6%；样本三线城市为28.8万方，环比20.7%。 信用债：本周共发行房企信用债6只，环比增加1只；发行规模共计31.80亿元，环比减少4.38亿元，总偿还量71.12亿元，环比减少18.51亿元，净融资额为-39.32亿元，环比增加14.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级均为AAA。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（62.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（59.7%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.核心城市二手房以价换量特征明显 5年期以上LPR连续4个月维持不变。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.95%。自央行今年2月调降5年期LPR至3.95%后，已经连续4个月保持不变。 上海二手房成交维持热度，预计单月成交套数将突破2万套。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.21，日均845.6套；6月至今日均839.0套。从高频数据走势看，上海二手房成交持续保持新政后热度，我们预计单月成交套数将突破2万套。北京、深圳二手房成交套数6月日均分别为449.3套、143.9套。 图表1：上海二手房成交套数月度日均值（2023.10.1-2024.6.21） 图表2：北京二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.21） 图表3：深圳二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.21） 5月70城新房房价环比-0.7%，同比-4.3%，跌幅均继续扩大。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.7%、-0.7%、-0.8%。从城市数量看，新房价格环比上涨2城（-4，较上月变化，下同），环比下跌68城（+4）。具体看，70城中仅上海、太原新房价格环比上涨，其中上海5月新房价格环比+0.6%，涨幅较上月有所扩大。 图表4：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 5月70城二手房房价环比-1.0%，同比-7.5%，下行压力显著高于新房，70城二手房价环比全部下跌。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%。从城市数量看，二手房价格环比上涨0城（-1），环比下跌70城（+1）；同比情况延续上月，70城全部同比下跌，已经连续5个月同比全部下跌。从趋势看，二手房房价下行压力显著高于新房，且今年以来一线城市环比降幅整体高于二三线。结合上文我们跟踪的上海、深圳二手房成交规模看，目前一线城市以价换量较为普遍。 图表5：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数4.47个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共12支，较上周减少32支，下跌股数为106支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、中润资源、东湖高新、大名城、S*ST前锋，涨幅分别为27.9%、15.6%、12.3%、10.4%、9.7%。跌幅前五为同达创业、金地集团、ST新梅、绿地控股、华夏幸福，跌幅分别为-23.8%、-12.2%、-11.1%、-10.6%、-10.3%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨3支，较上周减少7支，涨幅位居前三的为龙光地产、中梁控股、中国铁建，涨幅分别为6.0%、2.6%、1.8%。跌幅前五为远洋集团、我爱我家、金地集团、禹洲集团、美的置业，跌幅分别为-16.2%、-12.6%、-12.2%、-11.7%、-11.3%。 图表6：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表7：本周各交易日指数表现 图表8：近52周地产板块表现 图表9：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表10：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表11：本周重点房企涨跌幅排名 图表12：本周重点房企涨幅前三个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表13：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为225.9万平方米，环比提升28.3%，同比下降19.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.5万方，环比51.2%，同比4.6%；样本二线城市为110.6万方，环比28.5%，同比-26.6%；样本三线城市为52.8万方，环比8.6%，同比-24.8%。 图表14：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表17：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 6月累计新房成交面积方面，样本30城共计588.4万方，同比-32.6%；一线城市为148.0万方，同比-25.5%；二线城市为295.3万方，同比-37.8%；三线城市为145.1万方，同比-27.2%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计4882.6万方，同比-38.8%；一线城市为1107.8万方，同比-34.3%；二线城市为2419.5万方，同比-42.9%；三线城市为1355.3万方，同比-34.2%。其中一线城市中，北京（-37.6%）、上海（-35.2%）、广州（-32.8%）、深圳（-26.1%）。二三线城市中海门（-64.2%）、惠州（-55.2%）等总计24城同比为负。 图表18：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表19：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计127.5万方，环比增长25.8%，同比增长64.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.5万方，环比28.4%；样本二线城市为54.2万方，环比26.6%；样本三线城市为28.8万方，环比20.7%。年初至今累计二手房成交面积为2738.0万方，同比变动为-9.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为824.6万方，同比-5.4%；样本二线城市为1358.3万方，同比-7.6%； 样本三线城市为555.1万方，同比-17.3%。 图表20：本周13城二手房成交面积及同环比 图表21：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表22：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表23：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表24：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表25：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.17-6.23）共发行房企信用债6只，环比增加1只；发行规模共计31.80亿元，环比减少4.38亿元，总偿还量71.12亿元，环比减少18.51亿元，净融资额为-39.32亿元，环比增加14.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级均为AAA。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（62.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（59.7%）的债券为主。 图表26：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表27：本周房企债券发行以债券评级划分 图表28：本周房企债券发行以债券类型划分 图表29：本周房企债券发行以期限划分 图表30：本周房企融资汇总（6.17-6.23） 5.本周政策回顾 图表31：中央政策及消息（6.16-6.22） 图表32：地方性政策及消息（6.16-6.22） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 政策落地不及预期