核心观点与关键数据
10月房价跌幅收窄
- 70城新房房价环比下跌0.5%，跌幅收窄，同比下跌6.2%。
- 一线、二线、三线城市环比分别下跌0.2%、0.5%、0.5%。
- 新房价格环比上涨7城，下跌63城。
- 70城二手房房价环比下跌0.5%，跌幅收窄，同比下跌8.9%。
- 一线、二线、三线城市环比分别上涨0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%。
- 二手房价格环比上涨8城，下跌59城。
- 主要城市新房二手房房价环比跌幅收窄，受9月以来中央和地方系列新政提振市场信心。
- 市场拐点论时尚早，真正企稳需更长时间观察。
自然资源部与财政部新政
- 自然资源部发布地方专项债券资金收回土地细则，明确执行主体、收回土地标准、流程和定价机制。
- 优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
- 收回土地原则上当年不再供应用于房地产开发。
- 财政部、税务总局、住建部发布房地产税收新政：
- 个人购买家庭唯一住房契税减按1%或1.5%征收。
- 取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，免征土地增值税和增值税。
- 土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
行情回顾
- 申万房地产指数本周累计变动幅度为-8.9%，在31个申万一级行业中排名第31名。
- 上涨个股11支，下跌股105支，主要上涨个股为大千生态、世荣兆业等。
- 重点48家A/H房企中，仅金科股份上涨，华夏幸福、建业地产等下跌。
重点城市成交跟踪
- 新房成交：
- 本周30个城市成交面积230.9万平方米，环比下降8.1%，同比增长7.9%。
- 一线城市环比增长6.2%，同比增长46.1%；二线城市环比下降17.8%，同比下降12.2%；三线城市环比下降4.6%，同比增长16.1%。
- 11月累计成交面积同比17.8%，一线城市同比53.6%，二线城市同比0.4%，三线城市同比24.9%。
- 二手房成交：
- 本周13个样本城市成交面积128.3万平方米，环比下降15.5%，同比增长5.4%。
- 一线城市环比下降5.7%；二线城市环比下降27.2%；三线城市环比下降7.5%。
- 年初至今累计成交面积同比下降1.8%，一线城市同比增加14.7%，二线城市同比下降7.8%，三线城市同比下降9.7%。
重点公司境内信用债情况
- 本周发行房企信用债6只，发行规模48.80亿元，偿还量53.86亿元，净融资额-5.06亿元。
- 主体评级以AAA为主（62.5%），债券类型以一般中期票据为主（70.3%），期限以3-5年为主（57.4%）。
- 发行利率有升有降，栖霞建设MTN0023利率上升60bp，华发实业SCP002利率下降25bp。
投资建议
- 维持行业“增持”评级，重点关注：
- 基本面alpha公司：保利发展、招商蛇口、滨江集团等。
- 受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等。
- 物业：招商积余、华润万象生活等。
- 中介：贝壳。
- 配置逻辑：政策力度深水区、经济风向标、行业竞争格局改善、优选城市组合、供给侧政策受益。
风险提示
- 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
