房地产开发行业周报2024W46：本周新房成交同比+7.9%，10月主要城市房价跌幅有所收窄

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年11月17日 2024W46：本周新房成交同比+7.9%，10月主要城市房价跌幅有所收窄 10月70城新房房价环比-0.5%，二手房环比-0.5%，跌幅均进一步收窄。新房方面，一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.5%、-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨7城（+4，较上月变化，下同），环比 下跌63城（-3）。二手房方面，一线、二线、三线城市环比分别+0.4%、 增持（维持） 行业走势 -0.4%、-0.6%。从城市数量看，二手房价格环比上涨8城（+8），包括房地产开发沪深300 北京、上海、深圳环比转涨，环比下跌59城（-11）。10月主要城市新房 二手房房价环比跌幅均有所收窄，主要是9月以来中央和地方系列新政一定程度提振了市场信心。我们认为现阶段论市场拐点为时尚早，市场的真正企稳仍有待在更长的时间周期中观察。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-8.9%，落后沪深300指 数5.62个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为230.9万平方米，环比下降8.1%，同比提升7.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为75.2万方，环比 +6.2%，同比+46.1%；样本二线城市为102.3万方，环比-17.8%，同比 -12.2%；样本三线城市为53.4万方，环比-4.6%，同比+16.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计128.3万方，环比下降 15.5%，同比增长5.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 51.8万方，环比-5.7%；样本二线城市为48.2万方，环比-27.2%；样本 三线城市为28.3万方，环比-7.5%。 信用债：根据wind统计数据，本周（11.11-11.17）共发行房企信用债6 只，环比增加1只；发行规模共计48.80亿元，环比减少3.7亿元，总偿 还量53.86亿元，环比减少19.14亿元，净融资额为-5.06亿元，环比增加15.44亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA （62.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（70.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（57.4%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有 以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报 告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 20% 8% -4% -16% -28% -40% 2023-112024-032024-072024-11 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W45：本周新房成交同比 +27.4%，增加10万亿地方化债资源》2024-11-102、《房地产开发：2024W44：本周新房成交同比 +14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃》2024- 11-03 3、《房地产开发：2024W43：本周新房成交同比- 11.0%，LPR年内累计已调降60BP》2024-10-27 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.10月房价跌幅收窄，自然资源部出台收回土地细则，财政部出台房地产税收新政3 2.行情回顾6 3.重点城市新房二手房成交跟踪9 3.1新房成交（商品住宅口径）9 3.2二手房成交（商品住宅口径）11 4.重点公司境内信用债情况13 5.本周政策回顾15 6.投资建议17 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）4 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）5 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名6 图表4：本周各交易日指数表现6 图表5：近52周地产板块表现6 图表6：本周涨幅前�个股（人民币元）7 图表7：本周跌幅前�个股（人民币元）7 图表8：本周重点房企涨跌幅排名7 图表9：本周重点房企上涨个股（A股为人民币元）7 图表10：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）8 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比9 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比9 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比9 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比9 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表16：30城周度成交面积跟踪10 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比11 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比11 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比11 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比11 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）12 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪12 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额13 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分13 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分13 图表26：本周房企债券发行以期限划分13 图表27：本周房企融资汇总（11.11-11.17）14 图表28：中央政策及消息（11.10-11.16）15 图表29：地方性政策及消息（11.10-11.16）16 1.10月房价跌幅收窄，自然资源部出台收回土地细则，财政部出台房地产税收新政 10月70城新房房价环比-0.5%，跌幅进一步收窄，同比-6.2%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.5%、-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨7城（+4，较上月变化，下同），分别是上海、深圳、太原、沈阳、厦门、桂林、平 顶山，环比下跌63城（-3）。 10月70城二手房房价环比-0.5%，跌幅进一步收窄，北京、上海、深圳环比转涨；70城同比-8.9%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.4%、-0.4%、-0.6%。 从城市数量看，二手房价格环比上涨8城（+8），分别是北京、上海、深圳、武汉、厦门、杭州、重庆、成都，环比下跌59城（-11）。10月主要城市新房二手房房价环比跌幅均有所收窄，主要是9月以来中央和地方系列新政一定程度提振了市场信心。我们认为现阶段论市场拐点为时尚早，市场的真正企稳仍有待在更长的时间周期中观察。 自然资源部发布地方专项债券资金收回土地细则，明确执行主体、收回土地标准、收回流程、定价机制等。1、明确执行主体：纳入名录管理的土地储备机构。2、明确收回土地标准：优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用 地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。3、明确收回流程：市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。4、明确定价机制：土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。5、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“�类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。我们认为，本次细则主要针对运用地方政府专项债券资金收回收购闲置土地。此前央行提出“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持市场化收购房企土地、必要时由央行提供再贷款支持”的途径，此次未涉及，建议后续跟踪央行相关政策消息。 财政部、税务总局、住建部发布房地产税收新政。1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。第二套住 房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。2、取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。3、将各地区土地增值税预征率 下限统一降低0.5个百分点。该政策出台节点符合我们此前预判，我们认为该政策将进一步降低交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求；同时将一定程度缓解房地产企业流动性压力。 城市能级城市 新建商品住宅销售价格指数:同比 新建商品住宅销售价格指数:环比 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 北京上海广州深圳天津石家庄大连哈尔滨武汉兰州太原沈阳长春福州厦门郑州南宁贵阳昆明 呼和浩特南京杭州宁波合肥南昌济南青岛长沙海口三亚重庆成都西安西宁银川 乌鲁 24M5 -1.8 4.5 -8.3 -7.4 -0.7 -2.3 -4.5 -4.8 -6.8 -4.8 -0.5 -3.8 -3 -5.6 -7.9 -6.5 -7.3 -2.9 -5.4 -3.3 -8.5 -0.4 -5.9 -3 -5.8 -2.5 -4.7 -1.7 -1.3 -0.8 -2.7 0.2 3.8 24M6 -2.4 4.4 -9.3 -7.7 -1.2 -2.7 -5.7 -5.9 -7.9 -6.5 -0.6 -4.4 -4.1 -6.1 -9.4 -6.8 -7.5 -3 -5.6 -4.1 -9.4 -1.2 -7.7 -3.6 -6.3 -3.2 -5.6 -2.2 -2.2 -1 24M7 -3.3 4.4 -9.9 -8 -1.2 -2.9 -5.5 -6.2 -8.1 -7.8 -0.7 -4 -3.4 -6.7 -10.1 -6.9 -7.3 -3.5 -5.8 -4.2 -10 -1.5 -7.9 -4.3 -6.6 -3.8 -6.2 -3 24M8 -3.6 4.9 -10.1 -8.2 -1.4 -2.4 -6.1 -6 -8.4 -8.8 -1.1 -4.8 -3.3 -8.2 -10.7 -6.9 -7.6 -4.2 -7 -4.4 -9.4 -1.7 -8.4 -4.7 -6.7 24M9 -4.6 4.9 -10.3 -8.6 -2.