房地产开发2023W38：一线城市新房成交环比跳增94%，核心城市地产宽松政策加速落地

9月LPR维持不变，受政策利好百城二套房贷利率明显下行。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续3个月保持不变。据贝壳数据，9月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，环比持平；二套为4.57%，环比下降24bp。9月二套主流房贷利率明显下行，主要是在 “831” 信贷新政下 ， 二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动二线、三四线城市二套利率环比分别下行26bp、25bp；目前一线城市中广州房贷利率也迎来下调，我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。 核心城市购房政策进一步放松，在购房资格、购房能力、换房链条等多方面提供支持。据我们不完全统计，7月以来，一二线城市中已有16个城市放松限购，包括广州、长沙、苏州调整限购政策，以及合肥、南京、武汉等地全域取消限购，购房资格的逐步宽松将吸引更多增量需求。一二线城市中已有20个城市落地认房不认贷、12个城市下调商贷首付比例，将进一步减轻购房成本，提升购房能力。一二线城市中有10个城市放松限售，配合一系列购房支持政策畅通换房链条，促进刚需及改善性需求。本周一线城市新房成交面积环比跳增93.7%，主要是一线落地认房不认贷后，市场的回暖逐步体现在网签备案数据上，新政带来的真实增量需求仍需在更长的周期观察。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数1.34个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共43支，较上周减少1支，下跌股数为67支。 新房：本周30个城市新房成交面积为249.3万平方米，环比提升29.6%，同比下降30.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为79.4万方，环比93.7%，同比-19.0%； 样本二线城市为130.0万方 ，环比6.7%，同比-30.6%；样本三线城市为39.9万方，环比35.3%，同比-46.8%。从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计10428.0万方，同比-6.1%；一线城市为2445.7万方，同比3.1%；二线城市为5880.7万方，同比-8.6%；三线城市为2101.5万方，同比-8.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计115.5万方，环比增长12.7%，同比增长4.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为38.5万方，环比5.1%；样本二线城市为51.8万方，环比22.1%；样本三线城市为25.2万方，环比7.6%。 信用债：本周共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计30.44亿元，环比减少-17.66亿元，总偿还量117.55亿元，环比增加28.47亿元，净融资额为-87.11亿元，环比减少46.13亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.百城二套房贷利率下行，核心城市购房政策进一步放松 9月LPR维持不变，受政策利好百城二套房贷利率明显下行。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续3个月保持不变。据贝壳数据，9月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，环比持平；二套为4.57%，环比下降24bp。9月二套主流房贷利率明显下行，主要是在“831”信贷新政下，二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动二线、三四线城市二套利率环比分别下行26bp、25bp；目前一线城市中广州房贷利率也迎来下调，我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。 核心城市购房政策进一步放松，在购房资格、购房能力、换房链条等多方面提供支持。 据我们不完全统计，7月政治局会议定调地产政策方向以来，一二线城市中已有16个城市放松限购，包括广州、长沙、苏州等地调整限购政策，以及合肥、南京、武汉等地全域取消限购，购房资格的逐步宽松将吸引更多增量需求。一二线城市中已有20个城市落地“认房不认贷”、12个城市下调商贷首付比例，配合主流房贷利率的下调，将进一步减轻购房成本，提升购房能力。另外，一二线城市中有10个城市放松限售，配合一系列购房支持政策畅通换房链条，促进刚需及改善性需求。 本周一线城市新房网签备案面积大幅增长，一线城市限购限贷有望进一步落地。根据本周我们跟踪的高频网签数据，一线城市新房成交面积环比跳增93.7%，二手房环比继续增长5.1%，主要是一线落地认房不认贷后，市场的回暖逐步体现在网签备案数据上，但这部分成交主要是政策宽松前已具备签约条件后的集中签约，新政带来的真实增量需求仍需在更长的周期观察。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动。 图表1：5年期以上LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数1.34个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共43支，较上周减少1支，下跌股数为67支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为泛海控股、绵石投资、南国置业、广汇物流、华丽家族，涨幅分别为14.0%、7.8%、7.3%、5.9%、3.8%。跌幅前五为深赛格、张江高科、世茂股份、中润资源、*ST松江，跌幅分别为-16.6%、-16.6%、-6.8%、-6.2%、-5.4%。 本周48家重点房企中共计上涨8支，与上周持平，涨幅位居前五的为建发国际集团、滨江集团、融创中国、大悦城、中国铁建，涨幅分别为3.7%、2.5%、2.3%、1.8%、1.4%。跌幅前五为时代中国控股、世茂集团、富力地产、龙光地产、中国恒大，跌幅分别为-16.7%、-13.7%、-13.4%、-12.9%、-11.3%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为249.3万平方米，环比提升29.6%，同比下降30.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为79.4万方，环比93.7%，同比-19.0%；样本二线城市为130.0万方，环比6.7%，同比-30.6%；样本三线城市为39.9万方，环比35.3%，同比-46.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计10428.0万方，同比-6.1%；一线城市为2445.7万方，同比3.1%；二线城市为5880.7万方，同比-8.6%；三线城市为2101.5万方，同比-8.9%。其中一线城市中，北京（2.1%）、上海（12.1%）、广州（-4.3%）、深圳（-11.6%）。二三线城市中温州（26.6%）、泰安（8.6%）、海门（8.0%）等总计8城同比均为正，南平（-90.2%）、衢州（-86.5%）、大连（-62.0%）等总计18城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计115.5万方，环比增长12.7%，同比增长4.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为38.5万方，环比5.1%；样本二线城市为51.8万方，环比22.1%；样本三线城市为25.2万方，环比7.6%。年初至今累计二手房成交面积为4273.5万方，同比变动为29.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1257.1万方，同比13.5%；样本二线城市为2002.8万方，同比34.1%；样本三线城市为1013.6万方，同比44.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.18-9.24）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计30.44亿元，环比减少17.66亿元，总偿还量117.55亿元，环比增加28.47亿元，净融资额为-87.11亿元，环比减少46.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（67.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（49.3%）为主要构成。债券期限方面，本周期限为0-1年、1-3年。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，昆明安居短期融资债券（+30bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（9.18-9.24） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（9.18-9.24） 图表27：地方性政策及消息（9.18-9.24） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。