房地产行业：2025年1季度上海商办用地解读

2025年一季度，上海商办用地市场呈现以下特点：

交易情况

• 供应与成交：一季度共供应6幅商办用地，环比下降60%，成交6幅，成交率100%。供应面积16.63万平方米，环比下降71.1%，成交面积16.63万平方米，环比下降72.07%。成交建筑面积20.92万平方米，环比下降84.68%，同比增长14.53%。
• 价格表现：成交总价8.98亿元，环比下降近九成，同比下降27.38%；平均成交楼面地价4292元/平方米，环比下降近三成，同比下降36.59%。
• 区域分布：仅浦东、闵行、青浦三区有土地入市，成交量略好于2024年同期。

办公自持情况

• 自持面积：一季度办公自持规划建筑面积5.68万平方米，环比下降73.66%，同比下降21.7%。
• 总体占比：2024年至今，全市成交商办用地中办公自持占比20.8%。
• 区域分布：浦东新区新增办公规划建筑面积42.97万平方米，排名第一；青浦区32.44万平方米，排名第二。

重点地块

• 浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元G-6地块：位于浦东新区祝桥板块，临近上海东站，由森松集团竞得，成交总价1.27亿元。办公部分全部自持，规划建筑面积2.52万平方米。该地块为祝桥镇重点项目，森松集团拟建设亚洲总部大楼。

研究结论

• 一季度商办用地市场进入传统淡季，供求规模显著下降，但成交率较高。
• 价格水平大幅回调，显示市场降温。
• 办公自持比例持续下降，但区域分布仍以浦东和青浦为主。
• 重点地块成交显示企业对区域发展的信心，浦东祝桥板块成为热点区域。