房地产行业：2023年3季度上海商办用地解读

2023年3季度上海商办用地解读 注： 1.本文统计的商办用地未涉及涵盖住宅的综合用地 2.土地成交楼面地价=土地成交总价/土地总规划建筑面积 3.办公自持规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同要求自持的办公规划建筑面积总量 4.办公可售规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同中不需要自持的办公规划建筑面积总量 01商办用地交易情况 2023年第三季度上海总计供应9幅商办用地，较上季度增加28.57%。这些地块出让面积为16.17万平方米，同比增加35.02%，环比增长328.95%；供应建筑面积总计为8万平方米，同比减少78.41%，环比下降14.3%。这9幅地块均在三季度完成出让。 相较于上一季度，第三季度交易的商办地块土地面积有所提升，但建筑面积变化不大。这主要是因为浦东新区成交一幅餐饮旅馆业用地，其土地面积超过13万平方米但容积率较低，建筑面积仅4万平方米左右。 数据来源：城市资管服务云平台 在商办市场需求减弱的背景下，上半年政府供地计划放缓。进入第三季度后，供地节奏恢复，供应面积和成交面积都有所反弹，且超过去年同期水平。 数据显示，2023年第三季度商办用地总成交价格为10.66亿元，同比减少69.57%，环比减少40.79%；商办用地季度成交楼面地价为13322元/平方米，同比增加5.66%，环比减少30.91%。由于二季度成交一幅中心城区的商办用地，地块位于长寿社区，最终成交价格为每平方米26294元，极大地拉高了第二季度的价格均值，使得三季度价格环比出现较大幅度的下降。 数据来源：城市资管服务云平台 第三季度仅有1幅涉及办公用途的地块。该地块位于闵行区虹桥商务区，成交楼面地价为12530元/平方米。 尽管2023年第三季度商办用地整体成交价格处历史低点，但平均成交楼面地价在各个季度中仍处于中等水平。 02办公自持情况分析 2023年第三季度全市办公自持规划建筑面积为0.59万平方米，比上一季度减少86.61%，同比大幅下 降，刷新2022年以来新低。 数据来源：城市资管服务云平台 在2023年推出的商办用地中，涉及办公楼的地块较少。因此，三个季度全市办公用地的自持规划建筑面积整体不高。 2023年至今全市共计成交6幅涉及办公用途的地块，计容成交建筑面积为16.05万平方米。其中办公 规划建筑面积总计13.76万平方米，自持部分占62%，约为8.56万平方米。 数据来源：城市资管服务云平台 分区域来看，前三个季度中，普陀区规划建筑面积总量位居全市之首，但其自持比例相对较低，约占全市办公自持规划建筑总面积的24%。 嘉定区自持规划建筑面积在全市中排名第一，达到2.32万平方米，占全市办公自持规划建筑总面积的27%。 唯一在三季度有办公用地成交的闵行区，前三个季度成交地块数达到2幅、与嘉定区持平。虽然地块面积不大、规划建筑面积总量较低，但其办公自持比例较高，自持规划建筑面积与普陀区基本持平。 在2023年所有涉及办公用地出让的行政区中，浦东新区是唯一要求100%自持的区域。该区自持规划建筑面积为2.18万平方米，约占全市办公自持规划建筑总面积的25%。 03重点出让地块介绍 2023年第三季度商办用地总计供应9幅，其中涉及办公用途的地块仅1幅，位于闵行区，具体信息如下表所示： ●闵行区虹桥商务区核心区南片区27街坊27-04地块 地块位于虹桥商务区的最南端，用途为办公楼，计容建筑面积为0.91万平方米，均为办公物业，要求自持65%，自持年限为50年。由于地块位于机场高度管控区域，因此其地上建筑物的高度受到限制，不能超过24米。 最终，该地块于2023年8月由上海虹洲置业有限公司竞得，成交楼面地价为12530元/平方米，成交 总价约1.14亿元。 诺力股份是一家以智能仓储物流系统解决方案为核心的企业，它在智能制造和国际商贸领域处于领先地位，专注于发展以自动导引运输车为主的智能制造领域。目前，诺力智能装备股份有限公司已经签约并将落户于虹桥商务区，计划将在该地块上建设诺力上海国际总部，主要用作集团的国际和国内业务运营总部以及投资贸易总部。 虹桥商务区以其丰富的支持政策和优越的地理位置吸引了众多企业。该区域同时也是人才聚集地，拥有众多专业人才和技术研发团队。诺力股份选择在虹桥商务区设立总部，可以充分借助其优秀的发展环境和人才资源，加强与相关企业及伙伴的合作，在智能制造领域实现更大规模的发展。通过不断吸纳和助力龙头企业发展，虹桥商务区也能逐步构建国内国际双循环平台，为持续推动长三角更高质量一体化发展贡献力量。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年10月10日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988