房地产行业：2023年3季度上海商办用地解读

2023年第三季度上海商办用地市场概况

供需动态

• 交易情况：2023年第三季度，上海商办用地交易活跃度上升，总计供应9幅商办用地，较上季度增加28.57%，出让面积达16.17万平方米，同比增加35.02%，环比增长328.95%。供应建筑面积总计8万平方米，同比减少78.41%，环比下降14.3%。所有地块均在三季度内完成出让。

• 需求背景：在商办市场需求减弱的大环境下，上半年政府供地计划放缓。第三季度，供地节奏恢复，供应量和成交量均超去年水平。

成交价格与楼面地价

• 价格趋势：第三季度商办用地总成交价格为10.66亿元，同比减少69.57%，环比减少40.79%。平均成交楼面地价为13322元/平方米，同比增加5.66%，环比减少30.91%。这一变化主要归因于二季度成交的一幅位于中心城区的高价商办用地，对季度价格均值的影响显著。

• 特定地块：第三季度仅有1幅涉及办公用途的地块成交，位于闵行区虹桥商务区，成交楼面地价为12530元/平方米。

办公自持情况

• 自持规划建筑面积：2023年第三季度，全市办公自持规划建筑面积为0.59万平方米，较上一季度减少86.61%，同比大幅下降，刷新2022年以来新低。

• 区域分布：普陀区办公自持规划建筑面积总量最高，但自持比例相对较低。嘉定区自持规划建筑面积排名首位，占全市办公自持规划建筑总面积的27%。闵行区办公自持比例较高，与嘉定区相当。浦东新区要求100%自持，自持规划建筑面积为2.18万平方米，占全市办公自持规划建筑总面积的25%。

重点出让地块

• 闵行区虹桥商务区核心区南片区27街坊27-04地块：位于虹桥商务区最南端，计容建筑面积为0.91万平方米，全部用于办公物业，要求自持65%。由于位于机场高度管控区域，地上建筑物高度受限，不得超过24米。最终由上海虹洲置业有限公司以1.14亿元的总价竞得，成交楼面地价为12530元/平方米。

结论

2023年第三季度，上海商办用地市场在供需关系、价格波动和自持政策等方面展现出一定特点。随着市场环境的变化和政府供地策略的调整，未来商办用地市场的发展趋势值得关注。