2024年第四季度，上海商办用地市场呈现高位运行态势，供应量和成交规模均显著增长。具体来看：
商办用地交易情况
- 供应量：总计供应15幅商办用地，环比增长87.5%；供应面积57.55万平方米，同比提升206%；供应建筑面积131.75万平方米，同比增幅259%。
- 成交量：17幅地块完成出让，成交面积59.54万平方米，环比微增5.23%，同比增加281%；成交建筑面积136.55万平方米，环比提升71.4%，同比上涨374%。
- 价格表现：成交总价83.58亿元，环比增长52.41%，同比增幅148%；平均成交楼面地价6121元/平方米，环比下降11.08%，同比下降47.62%。
- 区域特征：浦东新区贡献了主要成交额，其中梅园社区C000101单元2E8-17地块以34.41亿元成交，刷新年度最高纪录。
办公自持情况分析
- 自持规模：四季度成交商办用地中，办公自持规划建筑面积21.56万平方米，环比增长15.21%，同比增幅135%。
- 自持比例：全市成交36幅商办用地中，办公自持规划建筑面积51.90万平方米，占比20.28%。
- 区域分布：涉及自持的地块主要分布在浦东、静安、宝山和奉贤区，其中浦东新区梅园社区和临港滴水湖核心区地块自持比例较高（不低于40%-70%）。
重点出让地块介绍
- 梅园社区C000101单元2E8-17地块：位于陆家嘴滨江板块，由陆家嘴集团旗下公司竞得，成交总价34.41亿元。地块需与邻近2E8-19地块统筹设计，鼓励地下空间一体化开放，并计划构建互联互通的内部广场。
- 其他地块：包括3幅纯办公地块和4幅办公兼商业/餐饮旅馆用地，主要分布在浦东、静安、宝山和奉贤区。
研究结论
- 上海商办用地市场在2024年四季度表现强劲，成交规模和价格均呈现结构性变化，浦东新区成为主要成交区域。
- 办公自持比例持续提升，反映市场对长期租赁模式的接受度增强。
- 重点地块的出让将推动区域功能完善和公共服务提升，但需关注地块协同开发的具体落地情况。
