2025年二季度，上海商办用地市场呈现以下特点：
商办用地交易情况
- 供应情况：总计供应16幅商办用地，环比增长167%；供应面积11.06万平方米，环比减少33.52%，同比降幅约三成；供应建筑面积27.15万平方米，环比增长29.78%，同比增幅26.56%。
- 成交情况：16幅地块全部完成出让，成交面积11.06万平方米，环比下跌33.52%，同比减少三成左右；成交建筑面积27.15万平方米，环比上升29.78%，同比上涨26.56%。
- 市场表现：土地供求面积缩减，但幅数和规划建筑面积有所上升，市场整体平稳。
成交价格与区域分布
- 成交总价与楼面地价：成交总价约21.51亿元，环比上涨140%，同比增幅154%；平均成交楼面地价约7922元/平方米，环比上浮84.58%，同比翻倍。
- 区域分布：成交地块分布于青浦、浦东、黄浦等7个行政区。青浦区成交9幅，总价约5.71亿元；浦东、宝山区各1幅商办混合用地，平均楼面价6181元/平方米；黄浦区1幅非住宅类土地，成交楼面价18991元/平方米；虹口、闵行及松江区以纯商业或商业文体混合用地为主，平均楼面价11427元/平方米。
办公自持情况分析
- 自持规模：二季度成交商办用地中，办公自持规划建筑面积约11万平方米，环比增长93.68%，同比提升152%。
- 自持比例：2024年至今，全市成交商办用地中办公自持占比为22.56%。
- 区域自持情况：青浦区8幅地块中，8处办公物业全部自持，合计5.48万平方米；黄浦区2幅地块办公自持比例不低于60%，合计1.08万平方米；浦东和宝山区自持比例不低于40%，合计4.23万平方米。
- 新增办公规划建筑面积排名：浦东新区（44.62万平方米）第一，青浦区（38.44万平方米）第二。
重点出让地块介绍
- 浦东新区周浦镇PDP0-1105单元A-J-8地块：位于轨道交通18号线附近，周边产业配套丰富，由扬子江药业集团旗下公司竞得，成交总价约1.03亿元，将助力区域生物医药产业园区发展。
研究结论
- 上海商办用地市场在2025年二季度供求面积缩减，但成交总价和楼面地价显著上涨，市场热度有所回升。
- 办公自持比例持续提升，青浦区成为自持规模最大的区域。
- 扬子江药业集团等企业通过拿地布局产业配套，推动区域产城融合发展。
