房地产行业：2024年1季度上海商办用地解读

2024年1季度上海商办用地解读 注： 1.本文统计的商办用地未涉及涵盖住宅的综合用地 2.土地成交楼面地价=土地成交总价/土地总规划建筑面积 3.办公自持规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同要求自持的办公规划建筑面积总量 4.办公可售规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同中不需要自持的办公规划建筑面积总量 01商办用地交易情况 2024年第一季度，上海总计供应4幅商办用地，较上一季度减少14幅；供应土地总面积约4.21万平方米，较上一季度减少77.63%，同比下跌22.9%；供应建筑面积总计约10.32万平方米，较上一季度减少71.9%，同比下跌1.38%。 成交方面，一季度共计有5幅地块完成出让，成交土地总面积约7.39万平方米。成交面积环比下降52.76%，同比上升35.32%。成交规划建筑面积约18.27万平方米，环比下跌36.54%，同比上涨74.54%。 数据来源：城市资管服务云平台 经历了去年三、四季度的供求回暖后，2024年一季度上海商办用地市场总体开局遇冷，仅在成交面积方面较去年同期有所增加。 数据显示，2024年第一季度商办用地成交价格总计约12亿元，较上一季度下跌63.24%，同比上涨41.41%；平均成交楼面地价约6768元/平方米，较上一季度下降42.08%，同比减少18.98%。 数据来源：城市资管服务云平台 本季度共计有4幅涉及办公用途的地块入市，全部位于青浦区。其中，位于蟠中路南侧的3幅为相邻地块，成交楼面价均为9200元/平方米；位于赵巷镇盈港东路北侧的地块，办公和租赁住房比例为8:2，成交楼面价为3428元/平方米。 02办公自持情况分析 2024年第一季度全市成交的商办用地中，办公自持规划建筑面积约为7.25万平方米，较上一季度减 少两成左右，但与2023年同期相比，办公自持建筑面积翻番。 数据来源：城市资管服务云平台 2023年至今全市共计成交48幅商办用地，计容成交建筑面积74.86万平方米，其中办公自持规划建筑面积共计24.98万平方米，占比为33.37%。 数据来源：城市资管服务云平台 2024年一季度，仅青浦区有4幅涉及办公用途的地块成交，办公物业自持比例均不低于50%，自持规划建筑面积为8.32万平方米。在其他区域未有涉及办公用途地块供应的情况下，2023年至今青浦区办公新增规划建筑面积总量超过浦东新区，升至全市第一。 03重点出让地块介绍 2024年第一季度共有4幅涉及办公用途的地块成交，全部位于青浦区。其中，3幅相邻地块为办公及 商业用途，另1幅地块为办公及租赁住房用途。 ●青浦区赵巷镇盈港东路北侧B3C-01地块 地块位于青浦区赵巷镇市西软件信息园西侧，近17号线嘉松中路站。土地用途为办公楼与租赁住房， 由上海虹泾鑫聚置业有限公司竞得。其成交计容建筑面积为7.95万平方米，成交总价2.72亿元，成交楼 面地价3428元/平方米。 本项目在规划方案中，整体计容建筑面积的80%用于建设商务办公楼，并在预合同中要求引入一家符合新能源产业导向的企业；剩余20%则规划为保障性租赁住房，共计不少于158套，以70平方米以下的中小户型为主。 市西软件园是上海“十三五”规划的重点科技园区，沿嘉松中路打造科创走廊，在青浦区“十四五”规划中定位为千亿级产业园区。目前嘉松中路、盈港东路沿线聚集了一定数量的办公待建或待入市项目，本项目增设一定数量的保障性租赁住房，在吸引年轻科创人才方面具有一定的竞争优势。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年5月9日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10.11.15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988