核心观点与关键数据
业绩稳步增长，派息率提升
2024年公司实现收入170.4亿元，同比增长15.4%，主要得益于收并购及市场化外拓业务推动物业管理在管建筑面积增加。归属股东核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。期末每股股息0.643元，同比增长33.7%，全年派息率提升至60%，另有特别股息每股0.614元。分业务看：
- 物业航道收入107.1亿元（同比增长11.6%），毛利率下降0.5pp至17.0%；
- 商业航道收入62.7亿元（同比增长21.4%），毛利率上升1.8pp至60.2%。
物管规模持续增长，城市空间运营业务贡献增量
- 社区空间：物业管理服务收入66.6亿元（同比增长10.7%），在管项目1385个（新增89个），总建筑面积2.71亿平方米（同比增长8.1%），第三方在管面积占比44.4%；
- 城市空间运营：收入18.2亿元（同比增长36.3%），新拓展项目91个，在管面积1.25亿平方米（同比增长19.8%），第三方在管面积占比98.1%；
- 业主增值服务：收入15.2亿元（同比增长6.3%），传统业务转型升级和创新业务带动增长。客户满意度提升至91.76分，收缴率87%。大会员业务稳健发展，期末万象星会员达6107万人（同比增长32.0%），积分规模同比提升15.7%。
商管规模持续扩大，运营能力领先
- 购物中心：商业运营管理服务收入42.1亿元（同比增长30.0%），新开业购物中心21座，已开业122个，总建筑面积1269万平方米（同比增长19.8%）。零售额2150亿元（同比增长18.7%），租金收入262亿元（同比增长19.2%）；
- 写字楼：商业运营及物业管理服务收入20.7亿元（同比增长7.1%），商业运营服务面积189万平方米，物业管理服务面积1669万平方米。
盈利预测与投资建议
预计2025-2027年净利润复合增速为15.6%，维持“买入”评级。关键假设包括：社区物业收入稳步增长（10%/9%/8%）、非业主增值服务下滑（-8%/-5%/-3%）、业主增值服务增长（5%/5%/5%）、城市空间运营贡献增量（30%/26%/22%）、购物中心运营收入增长（27%/25%/22%）、写字楼收入增长（5%/5%/5%）。
风险提示
在管面积增长或不及预期、商业运营发展或不及预期。
