2023年业绩公告点评：商管龙头地位稳固，分红率大幅提升

证券研究报告·海外公司点评·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 华润万象生活（01209.HK） 2023年业绩公告点评：商管龙头地位稳固，分红率大幅提升 2024年03月27日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 23.60 一年最低/最高价 20.45/44.50 市净率(倍) 3.38 港股流通市值(百万港元) 53,867.00 基础数据 每股净资产(元) 6.99 资产负债率(%) 42.28 总股本(百万股) 2,282.50 流通股本(百万股) 2,282.50 相关研究 《华润万象生活(01209.HK:)：2023年中报点评：业绩增长超预期，商管头部效应凸显》 2023-08-30 《华润万象生活(01209.HK:)：2022年年报点评：高增长高派息，重奢商管龙头地位稳固 》 2023-03-29 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 12,016 14,767 18,587 23,078 28,286 同比 35.39% 22.89% 25.87% 24.16% 22.57% 归母净利润（百万元） 2,206 2,929 3,619 4,414 5,314 同比 27.90% 32.76% 23.57% 21.95% 20.39% EPS-最新摊薄（元/股） 0.97 1.28 1.59 1.93 2.33 P/E（现价&最新摊薄） 22.16 16.69 13.51 11.08 9.20 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年业绩公告，全年营收147.7亿元，同比增长22.9%，归母净利润29.3亿元，同比增长32.8%。业绩超出市场预期。 ◼ 收入高速增长，毛利率稳步提升。分业务结构看，2023年公司物管航道实现收入96.0亿元，占总营收比重65.0%（较2022年末提升0.1pct），同比增长23.1%；商管赛道实现收入51.7亿元，同比增长22.6%。2023年物管航道中基础物管收入72.5亿元，同比增长30.0%，非业主增值收入8.3亿元，同比下降14.8%；社区增值服务收入15.3亿元，同比增长21.5%。利润方面：2023年公司整体毛利率为31.8%，同比提升1.7pct；其中物管航道毛利率受品质提升投入及高毛利的非业主增值服务收入占比下降影响，毛利率同比下降1.4pct至17.5%；商管航道毛利率受益于规模、效率及能力的正向循环同比提升7.7pct至58.4%。费控方面：2023年公司销管费率同比下降1.6pct至8.4%。 ◼ 商业龙头地位稳固，核心资源掌控力强劲。2023全年公司新开业购物中心13座，截至2023年末，公司在管项目101座（其中23座为轻资产），重奢项目数量13个,位列行业第一；在管项目中，82个项目零售额排名当地前三，占比81.2%。2023年公司在管购物中心实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，可同比增长30.9%；实现租金收入220亿元，同比增长38.8%；NOI Margin同比提升5.0pct至64.7%。公司不断提升核心资源掌控力，截至2023年末公司合作店铺数达23740家，合作品牌数超7400个，2023年重点品牌全国新开门店数占比达35%。 ◼ 多措并举助力物管规模稳健增长，第三方占比持续提升。公司“市场化外拓+收并购+合资合作”并举，2023年新增第三方合约面积5652万方，68.7%位于一二线城市，其中城市公共空间、社区生活空间及办公产业空间面积占比分别为80.3%、14.2%和5.5%。截至2023年末，公司物管合约面积达4.3亿方；在管面积达3.7亿方，较2022年末增长24.6%，其中第三方在管面积占比高达60.4%，同比提升3.3pct。社区增值服务方面：公司不断提升产品力、运营力和服务力，“懒人装修”及“一呼管家”2023年收入占社区增值服务比重同比提升12.6pct至41.8%。 ◼ 重视股东回报，提升分红率。2023全年公司每股股息同比增长60.4%至0.704元，分红率同比大幅提升10.0pct至55.0%。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司作为具备重奢护城河的商管和物管公司，竞争优势显著。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至36.2/44.1亿元（原值为36.7/45.2亿元），预计2026年归母净利润为53.1亿元。对应的EPS为1.59/1.93/2.33元，对应的PE为13.5X/11.1X/9.2X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场化外拓不及预期；消费复苏不及预期；疫情反复影响超预期。 -45%-39%-33%-27%-21%-15%-9%-3%3%9%2023/3/272023/7/262023/11/242024/3/24华润万象生活恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 海外公司点评 东吴证券研究所 2 / 3 华润万象生活三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 19,518.42 21,475.71 23,763.43 26,810.09 营业总收入 14,766.95 18,587.16 23,077.82 28,286.49 现金及现金等价物 11,580.16 12,443.76 13,405.09 14,774.99 营业成本 10,072.67 12,654.14 15,729.84 19,311.18 应收账款及票据 1,995.60 2,124.00 2,271.77 2,442.64 销售费用 284.71 353.16 438.48 537.44 存货 202.75 233.60 250.39 301.36 管理费用 949.81 1,189.58 1,500.06 1,866.91 其他流动资产 5,739.92 6,674.34 7,836.17 9,291.09 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 8,265.07 8,404.94 8,541.43 8,674.16 其他费用 48.94 48.94 48.94 48.94 固定资产 551.86 591.67 627.50 659.75 经营利润 3,410.82 4,341.34 5,360.50 6,522.01 商誉及无形资产 3,586.09 3,686.09 3,786.09 3,886.09 利息收入 395.19 401.08 423.54 448.53 长期投资 4.30 4.36 5.02 5.50 利息支出 117.20 120.80 125.70 134.20 其他长期投资 3,990.10 3,990.10 3,990.10 3,990.10 其他收益 192.29 207.28 230.71 253.57 其他非流动资产 132.72 132.72 132.72 132.72 利润总额 3,912.12 4,828.91 5,889.05 7,089.91 资产总计 27,783.48 29,880.66 32,304.85 35,484.25 所得税 969.48 1,192.74 1,454.60 1,751.21 流动负债 8,339.71 8,610.71 8,810.45 9,261.14 净利润 2,942.64 3,636.17 4,434.45 5,338.70 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 13.89 17.09 20.84 25.13 应付账款及票据 1,546.12 1,806.72 1,882.32 1,979.92 归属母公司净利润 2,928.75 3,619.08 4,413.61 5,313.58 其他 6,793.59 6,803.99 6,928.14 7,281.22 EBIT 3,490.80 4,390.29 5,409.44 6,570.95 非流动负债 3,407.73 3,407.73 3,407.73 3,407.73 EBITDA 3,546.19 4,450.47 5,473.61 6,638.70 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 其他 3,407.73 3,407.73 3,407.73 3,407.73 负债合计 11,747.43 12,018.43 12,218.18 12,668.87 股本 0.15 0.15 0.15 0.15 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 87.81 104.90 125.75 150.87 每股收益(元) 1.28 1.59 1.93 2.33 归属母公司股东权益 15,948.24 17,757.32 19,960.93 22,664.50 每股净资产(元) 6.99 7.78 8.75 9.93 负债和股东权益 27,783.48 29,880.66 32,304.85 35,484.25 发行在外股份(百万股) 2,282.50 2,282.50 2,282.50 2,282.50 ROIC(%) 17.30 19.50 21.47 23.07 ROE(%) 18.36 20.38 22.11 23.44 现金流量表（百万元） 2023E 2024E 2025E 2026E 毛利率(%) 31.79 31.92 31.84 31.73 经营活动现金流 2,469.88 3,291.23 3,932.37 4,941.55 销售净利率(%) 19.83 19.47 19.12 18.78 投资活动现金流 (1,758.47) (496.83) (635.34) (827.45) 资产负债率(%) 42.28 40.22 37.82 35.70 筹资活动现金流 (1,724.08) (1,920.80) (2,325.70) (2,734.20) 收入增长率(%) 22.89 25.87 24.16 22.57 现金净增加额 (1,012.67) 863.60 961.33 1,369.90 净利润增长率(%) 32.76 23.57 21.95 20.39 折旧和摊销 55.39 60.19 64.17 67.75 P/E（Non-GAAP） 16.69 13.51 11.08 9.20 资本开支 (182.72) (200.00) (200.00) (200.00) P/B 3.07 2.75 2.45 2.16 营运资本变动 (453.07) (318.64) (461.24) (345.53) EV/EBITDA 13.00 8.19 6.48 5.14 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为2024年3月26日的0.91，预测均为东吴证券研究所预测。2023年利润表和资产负债表数据来源于公司业绩公告，2023年现金流量表为预测值。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证