管理规模稳健增长，商管保持领先

投资要点 业绩保持增长，物管商管均跑赢大市。] 2023年公司实现收入147.7亿元，同比 增长22.9%，主要是收并购及市场化外拓业务，使物业管理在管建筑面积增加，带来显著的业绩增长，同时在管购物中心规模和业绩提升，商业运营管理服务收入增加；毛利率增加1.7pp至31.8%；归属股东核心净利润29.2亿元，同比增长31.2%；全年每股股息0.704元，同比增长60.4%，派息率为55%。分业务看，住宅物业管理服务板块收入96.0亿元，同比增长23.1%，毛利率同比下降1.4pp至17.5%；商业运营及物业管理服务板块收入51.7亿元，同比增长22.6%，毛利率同比增加7.7pp至58.4%，主要为经营杠杆效应加强，收入增长和降本增效共同带动毛利率提升。 物管规模持续增长，增值服务稳健发展。截至2023年末，公司在管住宅及其他非商业物业项目数1731个，较上年新增262个；住宅及其他非商业物业合约面积达4.06亿平，总在管面积达3.55亿平，分别同比增长15.9%和24.6%，第三方在管面积占比提升3.3pp至60.4%。公司保持高品质服务，重塑服务分级体系，优化客户体验，客户满意度88分，保持行业领先，收缴率90%。公司积极发展城市空间运营业务，城市空间在管面积同比增长51.7%至1.04亿平，城市空间收入同比增长42.6%至13.4亿元，收缴率为87.9%。社区增值服务2023年实现收入15.3亿元，同比增长21.5%，主要由于物业管理规模增加，同时向社区住户提供的装修服务、管家服务及润物直选业务快速增长。 商管规模持续扩大，写字楼出租率逆市增长。截至2023年末，新开业购物中心13座，已开业购物中心项目数量增至98个，总建筑面积达1059万平。公司夯实基础服务，强化特色服务，进阶高端服务，消费者满意度99分，万象星会员总量同比增长36.0%至4625万人，一点万象月活用户数提升52%，内容板块引流到店消费达2.6亿元；在营重奢购物中心数量增至13个，保持业内第一。 全年累计零售额同比增长43.3%至1812亿元，82个项目零售额排名当地市场前三，占比81.2%。写字楼在管项目为195个，在管面积1482万平，其中期内新增项目数36个，新增在管面积282万平，已开业写字楼数量为26个，整体出租率提升3.2pp至83.9%。 盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026年净利润复合增速为20.2%，考虑公司管理规模稳步提升，且是上市商管公司稀缺标的，维持“买入”评级。 风险提示：在管面积增长或不及预期、商业运营发展或不及预期。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司基础物业管理第三方拓展面积增长快速，助力管理规模持续扩大，预计公司2024-2026年基础物业管理收入预计增速分别为25%/23%/20%； 假设2：随着地产销售增速放缓，公司非业主增值服务增速将有所下滑，预计公司2024-2026年非社区增值服务收入增速分别为5%/3%/3%； 假设3：公司深耕社区增值服务五大赛道，预计公司2024-2026年社区增值服务收入增速分别为20%/18%/15%； 假设4：随着公司新增购物中心项目持续开业， 出租率维持较高水平 ，预计公司2024-2026年购物中心运营收入增速分别为25%/22%/20%； 假设5：公司写字楼出租率维持较高水平， 随着在管项目数量的增加 ，预计公司2024-2026年写字楼收入增速分别为12%/10%/10%。 基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 在管面积增长或不及预期、商业运营发展或不及预期。