房地产行业周报：新房成交面积同环比增长，强调满足住房需求以提振消费

核心观点：新房成交面积同环比增长，强调满足住房需求以提振消费 本周我们跟踪的68城新房成交同比增加，环比增加，20城二手房成交面积同比增加，环比增长。土地成交面积同比增加，溢价率环比下降。本周李强主持召开国务院常务会议，强调更好满足住房消费需求，研究提振消费有关工作。会议强调，推动大宗消费更新升级，加大消费品以旧换新支持力度，更好满足住房消费需求。北京市引发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，技术要点明确改善房屋舒适度。本周保利发展联合金茂87.295亿斩获北京朝阳三间房组合地块，成交楼面价50478元/㎡，溢价率10.50%。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 国常会强调满足住房需求以提振消费，北京发布住房技术要点提升质量 中央层面：国务院常务会议：李强主持召开国务院常务会议，强调更好满足住房消费需求，研究提振消费有关工作。 地方层面：北京：北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，明确可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间；鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间等。 市场端：土地成交面积同环比增加，北京土拍市场火热 销售端：2025年第7周，全国68城商品住宅成交面积158万平米，同比增长1574%，环比增加101%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1397万平米，累计同比增加0%。全国20城二手房成交面积为146万平米，同比增速24158%，前值11%；年初至今累计成交面积1062万平米，同比增速13%，前值-2%。 投资端：2025年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积967万平方米，成交土地规划建筑面积1643万平方米，同比增加19%，成交溢价率为6.9%。 北京：保利发展联合金茂87.295亿斩获北京朝阳三间房组合地块，成交楼面价50478元/㎡，溢价率10.50%。 融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第7周，信用债发行17亿元，平均加权利率2.62%，环比增加43BP。信用债累计发行规模380.2亿元，同比减少38.34%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、国常会强调满足住房需求以提振消费，北京鼓励平原新城 多建“好房子” 中央层面：（1）国务院常务会议：李强主持召开国务院常务会议，强调更好满足住房消费需求，研究提振消费有关工作。会议强调，推动大宗消费更新升级，加大消费品以旧换新支持力度，更好满足住房消费需求，延伸汽车消费链条。 地方层面：（1）重庆：重庆市住建委发布通知，从2月8日起，取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。这标志着重庆自2017年9月开始执行的限售政策正式落幕。（2）重庆：将从三个方面进一步完善农业转移人口的住房保障。 一是通过公租房提供兜底性保障。二是通过保租房提供阶段性保障。三是通过配售型保障性住房提供长久性保障。（3）南沙：召开全面深入推进城中村改造工作现场会，聚焦目标任务狠抓落实，全面推进7个已开工的城中村改造项目建设，谋划新增2个城中村改造项目，推动“旧模式”项目平稳实施。（4）佛山：住房贷款“商转公”管理办法意见稿反馈4条意见被采纳，分别是：建议明确允许主借款人或共同贷款人其中一方属于我市缴存职工的，可申请商转公贷款；关于明确商转公贷款额度、期限依据条款及正文标点符号使用规范问题；建议适当提高住房公积金额度，对于二孩及其以上家庭提高住房公积金贷款额度；应限制商转公过程中银行收取无理过高的手续费。（5）深圳：住房公积金新政即将落地，称目前正按规范性文件程序报审。（6）河南：2024年全省新开工改造城镇老旧小区2543个，有效提升了31.79万户居民的居住环境、设施条件，完成年度目标任务的124.21%，让广大群众生活得更加舒心。（7）上海：上海制定一批增量政策，以政策措施的有效性应对外部环境变化的不确定性，政策举措主要包括8个方面。其中提出，实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。（8）香港：香港地监局宣布年内将推行第一阶段强制性持续专业进修计划，以提升地产代理专业水平，并研究简朴房相关条例。（9）北京：北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，明确可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间；鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间等。 表1：国常会强调满足住房需求以提振消费，北京鼓励平原新城多建“好房子” 2、销售端：新房成交面积同环比增长，二手房成交面积环比 增长 2.1、68大中城市新房成交面积同比增加，环比增加 根据房管局数据，2025年第7周，全国68城商品住宅成交面积158万平米，同比增长1574%，环比增加101%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1397万平米，累计同比增加0%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增加 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第7周68大中城市成交面积同比增长，环比增长 图4：2025年第7周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2025年第7周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长 图6：2025年第7周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比增长 根据房管局数据，2025年第7周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速0%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为3919%、2485%、736%，年初至今累计增速15%、0%、-88%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比增长 2025年第7周，全国20城二手房成交面积为146万平米，同比增速24158%，前值11%；年初至今累计成交面积1062万平米，同比增速13%，前值-2%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增加，北京土拍市场火热 2025年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积967万平方米，成交土地规划建筑面积1643万平方米，同比增加19%，成交溢价率为6.9%。一线城市成交土地规划建筑面积54万平方米，同比增加48%；二线城市成交土地规划建筑面积584万平方米，同比增加28%；三线城市成交土地规划建筑面积1006万平方米，同比增加12%。北京：首钢地产底价竞得石景山首钢设备处地块，成交总价28.01亿元，成交楼面价27154元 /m2 。北京：保利发展联合金茂87.295亿斩获北京朝阳三间房组合地块，成交楼面价50478元 /m2 （去除配建面积后，成交楼面价为51732元 /m2 ），溢价率10.50%。杭州：杭州土地市场迎来3宗涉宅用地出让，2宗位于余杭区、1宗位于临平区，总出让面积 84403m2 ，总规划建筑面积 96918.55m2 ，总起始价约12.3亿元。最终3宗地块中2宗溢价成交、1宗底价成交，共收金15.3亿元。 建发以总价9.50亿元竞得康良路南网周路东地块，成交楼面价15962元 /m2 ，溢价率15.85%；呼伦贝尔汇嘉以总价4.31亿元竞得荷禹路临平大道东北地块二，成交楼面价15686元 /m2 ，溢价率65.11%。郑州：中海溢价87.48%斩获金水区地块，成交楼面价13713元 /m2 ；中原发投底价竞得中原区地块，成交楼面价5016元 /m2 ，两地块共收金15.44亿元。青岛：城发投资集团有限公司&城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司底价竞得一宗黄岛区涉宅地块，成交总价30907.44万元，成交楼面价6245元 /m2 。海宁：恒力建设以底价6.4亿元竞得海宁市一宗低密涉宅用地，成交楼面价11163元 /m2 。佛山：保利发展底价竞得一宗南海区狮山商圈涉宅用地。，成交总价2.952亿元，成交楼面价8800元 /m2 。南通：叠港置业底价竞得编号CR24042地块，成交总价5.91亿元，成交楼面价5165元 /m2 ；海门海泰置业底价竞得编号CR24043地块，成交总价2.62亿元，成交楼面价2656元 /m2 ；海门海赋建设开发底价竞得编号CR24044地块，成交总价1.69亿元，成交楼面价1473元 /m2 。3宗海门区宅地，收金10.21亿元。武汉：金茂以底价2.759亿元竞得四新方岛A3地块，建筑高度不超过 150m ，成交楼面价4629元 /m2 。 图10：100大中城市土地成交面积同比增加 图11：100大中城市土地成交总价同比增加 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第7周，信用债发行17亿元，平均加权利率2.62%，环比增加43BP。 信用债累计发行规模380.2亿元，同比减少38.34%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年2月10日-2月14日，下同）房地产指数上涨2.02%，沪深300指数上涨1.19%，相对收益为0.83%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第9位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、合肥城建、世荣兆业、中润资源、华丽家族，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：*ST松江、光明地产、铁岭新城、粤宏远A、国创高新。 图15：房地产指数上涨2.02%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中电子城、合肥城建、世荣兆业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST松江、光明地产、铁岭新城跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比增加，环比增加，20城二手房成交面积同比增加，环比增长。土地成交面积同比增加，溢价率环比下降。本周李强主持召开国务院常务会议，强调更好满足住房消费需求，研究提振消费有关工作。会议强调，推动大宗消费更新升级，加大消费品以旧换新支持力度，更好满足住房消费需求。 重庆市住建委发布通知，从2月8日起，取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。这标志着重庆自2017年9月开始执行的限售政策正式落幕。本周保利发展联合金茂87.295亿斩获北京朝阳三间房组合地块，成交楼面价50478元 /m2 ，溢价率10.50%。杭州土地市场迎来3宗涉宅用地出让总出让面积 84403m2 ，总规划建筑面积 96918.55m2 ，最终3宗地块中2宗溢价成交、1宗底价成交，共收金15.3亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。 预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。