房地产行业周报：新房成交面积环比增长，因城施策释放房地产需求潜力

核心观点：新房成交面积环比增长，因城施策释放房地产需求潜力 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增加，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。全国100大中城市推出土地规划建筑面积2150万平方米，成交土地规划建筑面积1339万平方米，同比下降46%，成交溢价率为16%。本周国家统计局提出我国房地产市场总体平稳，正朝着止跌回稳方向发展。部分地区仍在调整中，下阶段将因城施策，调减限制性措施，重点推进城中村和危旧房改造，以释放住房需求潜力。2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 房地产市场总体平稳，因城施策释放房地产需求潜力 中央层面：国家统计局：我国房地产市场总体平稳，正朝着止跌回稳方向发展。 部分地区仍在调整中，下阶段将因城施策，调减限制性措施，重点推进城中村和危旧房改造，以释放住房需求潜力。 地方层面：郑州：贷款额度提高20%，在郑州市区内买自住住房，最高贷款额度从100万元提至120万元，郊县从80万元提至100万元。上海：首期按不低于50%的比例缴纳土地出让价款，剩余价款在出让合同生效之日起一年内全部缴清且不计利息。 市场端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 销售端：2025年第12周，2025年第12周，全国68城商品住宅成交面积287万平米，同比下降11%，环比增加24%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达2646万平米，累计同比下降0.2%。全国20城二手房成交面积为229万平米，同比增速+8%，前值+23%；年初至今累计成交面积2192万平米，同比增速+22%，前值+24%。 投资端：全国100大中城市推出土地规划建筑面积2150万平方米，成交土地规划建筑面积1339万平方米，同比下降46%，成交溢价率为16%。杭州：杭州土地市场迎来2宗宅地出让，分别位于西湖区和钱塘区，总出让面积 54146m2 ，总规划建筑面积 117484.8m2 ，总起始价约21.40亿元。最终2宗地块均溢价成交，绿城、兴耀房产各竞得一宗，共收金23.75亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比下降 2025年第12周，信用债发行83.7亿元，同比减少51%，环比增加9%，平均加权利率2.85%，环比持平。信用债累计发行规模851.6亿元，同比减少26%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、房地产市场总体平稳，因城施策释放房地产需求潜力 中央层面：（1）国家统计局：1-2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比2024全年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。房地产开发企业房屋施工面积605972万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积421351万平方米，下降9.7%。房屋新开工面积6614万平方米，下降29.6%。其中，住宅新开工面积4821万平方米，下降28.9%。 房屋竣工面积8764万平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面积6328万平方米，下降17.7%。（2）国家统计局：1-2月份，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比2024全年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。（3）国家统计局：2025年2月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看， 一、二、三线城市环比分别+0.1%、0.0%、-0.3%（1月分别为+0.1%、+0.1%、-0.2%），70城整体环比-0.1%，降幅较1月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-3.0%、-4.7%、-5.9%（1月分别为-3.4%、-5.0%、-6.0%），70城整体新房价格同比下降5.2%，降幅环比缩小0.2pct。（4）国家统计局：国家统计局新闻发言人付凌晖表示，我国房地产市场总体平稳，正朝着止跌回稳方向发展。部分地区仍在调整中，下阶段将因城施策，调减限制性措施，重点推进城中村和危旧房改造，以释放住房需求潜力。（5）住建部：要不折不扣抓落实，以更加强烈的担当、更加积极的作为落实好党中央、国务院部署要求。要持续推进城市更新，坚持问题导向和目标导向，开展城市体检，找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。 地方层面：（1）浙江：浙江省人民政府办公厅印发大力提振和扩大消费专项行动实施方案。其中提到，深入推进“好房子”建设，鼓励地方优化容积率计算等规定，因地制宜增加改善性住房供给，有序推进现房销售，推动构建房地产发展新模式。（2）河南：河南省省直机关住房资金管理中心发布“焕新”贷款政策，从贷款门槛、额度等方面进行了全方位的优化升级。其中，大户型可申请贷款。无论房屋面积大小，只要符合其他住房公积金贷款相关规定，均可正常申请贷款。居民家庭首次用公积金贷款，或者首次购买自住住房，都能执行首套公积金贷款利率。贷款额度提高20%。在郑州市区内买自住住房，最高贷款额度从100万元提至120万元，郊县从80万元提至100万元。（3）上海：上海市规划和自然资源局印发《上海市规划资源领域聚焦提升企业感受，持续打造一流营商环境行动方案》，方案支持工业项目分期支付土地价款。首期按不低于50%的比例缴纳土地出让价款，剩余价款在出让合同生效之日起一年内全部缴清且不计利息。（4）桂林：桂林市第五届住房公积金管理委员会审议通过《关于调整桂林市住房公积金使用政策的通知》，实施三大调整：购买保障性住房的公积金贷款首付比例降至15%，购建自住住房超过两年提取额度提高，支持二套住房贷款提取。（5）浙江：浙江省直住房公积金中心改进住房公积金提取机制，推出了省直公积金账户余额直接冲抵公积金贷款业务，缴存人可以直接使用省直公积金账户余额提前还公积金贷款。（6）济宁：山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，通知包括提高住房公积金贷款最高额度，调整住房公积金贷款最低首付款比例，调整住房公积金贷款额度核定标准三个方面。 表1：房地产市场总体平稳，因城施策释放房地产需求潜力 2、销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比增加 根据房管局数据，2025年第12周，全国68城商品住宅成交面积287万平米，同比下降11%，环比增加24%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达2646万平米，累计同比下降0.2%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第12周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2025年第12周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2025年第12周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2025年第12周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2025年第12周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-0.2%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+23%、-20%、-13%，年初至今累计增速+28%、+3%、-90%。 图7：2025年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比下降 2025年第12周，全国20城二手房成交面积为229万平米，同比增速+8%，前值+23%；年初至今累计成交面积2192万平米，同比增速+22%，前值+24%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，成都土拍市场火热 2025年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2150万平方米，成交土地规划建筑面积1339万平方米，同比下降46%，成交溢价率为16%。一线城市成交土地规划建筑面积29万平方米，同比下降63%；二线城市成交土地规划建筑面积555万平方米，同比下降31%；三线城市成交土地规划建筑面积755万平方米，同比下降53%。郑州：出让一宗地块，位于操场街南、太和路西，临近郑州火车站，用地性质为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站），土地面积 16441.16m2 ，规划建筑面积 72235.91m2 （住宅 61869.93m2 ，商业建筑面积 4201.42m2 ，配套用房建筑面积 1708.08m2 ，15班幼儿园建筑面积 4456.48m2 ），容积率4.39，地块起始价2.40亿元，起始楼面价3322元 /m2 。该地块由河南云商置业有限公司（中铁）以底价2.40亿元竞得该地块，成交楼面价3322元 /m2 ，溢价率0%。杭州：杭州土地市场迎来2宗宅地出让，分别位于西湖区和钱塘区，总出让面积 54146m2 ，总规划建筑面积 117484.8m2 ，总起始价约21.40亿元。最终2宗地块均溢价成交，绿城、兴耀房产各竞得一宗，共收金23.75亿元。成都：成都土地市场迎来4宗涉宅地出让，地块分别位于郫都区、龙泉驿区、新津区和双流区，总土地出让面积 184502.7m2 ，总规划建筑面积 336893.6m2 ，总起始价约17.66亿元。最终2宗地块溢价成交、2宗底价成交，共收金17.92亿元。北京：迎来一宗海淀区上地街道宅地出让，该地块挂牌期间已获9次报价，十余家知名房企报名参拍，最终中海以总价75.02亿元斩获该地块，成交楼面价达10.23万元 /m2 。苏州：3月21日，苏州工业园区成功出让1宗涉宅用地，该地块最终由绿城以总价53.24亿元竞得，成交楼面价40684元 /m2 ，溢价率45.30%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比提升 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降 2025年第12周，信用债发行83.7亿元，同比减少51%，环比增加9%，平均加权利率2.85%，环比持平。信用债累计发行规模851.6亿元，同比减少26%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年3月24-28日，下同）房地产指数下跌1.16%，沪深300指数下跌2.29%，相对收益为1.13%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第12位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：光明地产、亚通股份、粤宏远A、招商积余、南都物业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广汇物流、万通发展、京基智农、我爱我家、华联控股。 图15：房地产指数下跌1.16%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中光明地产、亚通股份、粤宏远A涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中：广汇物流、万通发展、京基智农跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增加，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。全国100大中城市推出土地规划建筑面积2150万平方米，成交土地规划建筑面积1339万平方米，同比下降46%，成交溢价率为16%。本周国家统计局提出我国房地产市场总体平稳，正朝着止跌回稳方向发展。部分地区仍在调整中，下阶段将因城施策，调减限制性措施，重点推进城中村和危旧房改造，以释放住房需求潜力。2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作