房地产行业周报：新房二手房成交面积同环比增长，下降趋势拐点出现

房地产 2024年11月03日 投资评级：看好（维持） 新房二手房成交面积同环比增长，下降趋势拐点出现 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 核心观点：新房二手房成交面积同环比增长，下降趋势拐点出现 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。本周住建部公布10月二手房网签成交量环比增长4.5%，新建商品房和二手房成交总量环比增长 5.8%，广州、深圳、南京、宁波、大连等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%，并提出这一变化 2023-112024-032024-07 数据来源：聚源 显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复。本周杭州土拍市 场火热，3宗涉宅用地出让，总出让面积116372m2，挂牌起始价30.222亿元。 相关研究报告 最终2宗地块溢价成交，1宗底价成交，共收金36.672亿元。2024年9月以来， 中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策 《房地产配置比例环比提升，TOP5持 仓集中度下降—行业点评报告》 -2024.10.29 《央行下调LPR，二手房成交同环比增长—行业周报》-2024.10.27 《百万套住房改造指标落地，政策组合拳强度再升级—行业周报》 -2024.10.20 调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热 中央层面：住建部：10月二手房网签成交量环比增长4.5%，新建商品房和二手 房成交总量环比增长5.8%，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增 长超过50%，变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复。地方层面：天津：职工符合个人住房公积金贷款条件，申请个人住房公积金贷款购买天津配售型保障性住房的，应支付不低于住房交易价格15%的首付款，最长贷款期限30年，贷款额度计算等其他政策按照天津首套住房贷款政策执行；沈 阳：降低最低首付款比例至15%，延长二手房公积金贷款期限。 市场端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 销售端：2024年第44周，全国68城商品住宅成交面积416万平米，同比增加 6%，环比增加19%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11440万平米， 累计同比下降31%。全国20城二手房成交面积为244万平米，同比增速+20%， 前值+14%；年初至今累计成交面积7887万平米，同比增速-4%，前值-5%。 投资端：2024年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4599万平方米，成交土地规划建筑面积2654万平方米，同比下降50%，成交溢价率为2.6%。杭州：3宗涉宅用地出让，总出让面积116372m2，挂牌起始价30.222亿元。最 终2宗地块溢价成交，1宗底价成交，共收金36.672亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第44周，信用债发行109.5亿元，同比增加92%，环比增加104%，平均加权利率2.87%，环比减少15BP。信用债累计发行规模3353.8亿元，同比减少12%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热3 2、销售端：新房成交同环比增长，二手房成交同环比增长6 2.1、68大中城市新房成交同比增长，环比增长6 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长8 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热9 4、融资端：国内信用债发行规模环比增长10 5、一周行情回顾11 6、投资建议：维持行业“看好”评级12 7、风险提示12 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比增长6 图2：64大中城市新房成交面积环比增长6 图3：2024年第44周68大中城市成交面积同比增长，环比增长7 图4：2024年第44周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长7 图5：2024年第44周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长7 图6：2024年第44周68大中城市中三四线城市成交面积同比持平，环比增长7 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好8 图8：17城二手房成交同比增长8 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好8 图10：100大中城市土地成交面积同比下降9 图11：100大中城市土地成交总价同比下降10 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降10 图13：信用债单周发行规模环比增长10 图14：信用债累计发行规模同比增长11 图15：房地产指数上涨6.01%，板块表现强于大市11 表1：商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热4 表2：本周房地产行业个股中华夏幸福、光大嘉宝、天房发展涨幅靠前11 表3：本周房地产行业个股中空港股份、电子城、铁岭新城跌幅靠前12 1、商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热 中央层面：（1）住建部:1.要坚持统筹谋划、因地制宜、创新驱动，从好标准、 好设计、好建造、好建材、好服务等方面系统推进“好房子”建设，推动“中国建造”高质量发展。要提高城市规划建设治理水平，紧紧抓住新一轮科技革命带来的新机遇新挑战，将适宜先进技术应用到城市规划建设治理的各领域各环节，建立与高质量发展相适应的体制机制，塑造城市发展新动能新优势，推动城市高质量发展。 2.10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点。10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，二手房网签成交量同比增长8.9%，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%。环比数据方面，10月份新建商品房网签成交量环比增长6.7%，二手房网签成交量环比增长4.5%，新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。这一变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复，市场活跃度提升。这对于稳定市场预期、提振市场信心具有重要意义。3.11月1日，住房城乡建设部最新数据显示，今年10月份，房地产市场成交量增长趋势从一线城市向更多城市扩散。一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。 地方层面：（1）江西：江西省人民政府发布通知，旨在通过一系列措施推动全省经济持续回升。这些措施包括积极化解债务风险、调整化债资金来源、加快融资平台隐性债务清零和有序退出。此外，还强调了优化存量资产，如加快城中村和危旧房改造、推行“房票”安置、支持专项债券资金回收闲置土地等。这些政策对 于稳定地方财政、防范债务风险具有重要意义，并将有助于提高住房保障水平、促进房地产市场健康发展，为地方经济增长提供支撑。（2）太原：实施商品住房“以旧换新”活动，旨在满足居民住房需求并促进房地产市场健康发展。该活动通过减免中介服务费和提供贷款利率优惠等措施，为市民提供了便捷安全的换房途径，同时考虑到旧房出售难问题，提供了无忧退订保障。此外，太原市取消了商品住房转让限制年限和限购政策，鼓励开发公司收购旧房源改造为保障性或租赁住房，以盘活存量房源。（3）南宁：南宁市发布优化房地产市场政策，包括降低首付比例、提供购房补贴、下调房贷利率等，旨在减轻购房者负担，促进市场交易活跃。（4）沈阳：降低最低首付款比例至15%，延长二手房公积金贷款期限，提高多子女家庭住房公积金贷款限额倍数，调整职工偿还贷款最高年龄，以及支持符合条件的婚后家庭再次使用住房公积金贷款。（5）天津：1.职工及配偶购买天津配售型保障性住房的， 购房人及配偶、双方父母可以按照天津现行购买保障性住房提取政策提取住房公积金。职工符合个人住房公积金贷款条件，申请个人住房公积金贷款购买天津配售型保障性住房的，应支付不低于住房交易价格15%的首付款，最长贷款期限30年，贷款额度计算等其他政策按照天津首套住房贷款政策执行；采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的85%。2.职工及配偶在北京市、河北省购买自有住房，且在天津无购房提取住房公积金及偿还住房贷款本息提取住房公积金记录的，提取住房公积金不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。（6）河北：支持各城市综合运用个税退还、购房补贴、信贷支持等政策，开展商品房“以旧换新”、房博会等促销活动，因城施策满足人民群众合理购房需求。（7）常州：为充分发挥住房公积金的住房保障作用,切实减轻缴存人的还贷压力，根据《常州市住房公积金管理办法》等文件规定，制定提取住房公积金用于偿 还住房贷款的规定。为充分发挥住房公积金的住房保障作用,切实减轻缴存人的还贷压力，根据《常州市住房公积金管理办法》等文件规定，制定提取住房公积金用于偿还住房贷款的规定。政策包括逐月还贷提取、提前部分还贷提取、提前还清提取以及公转商贷款提前还贷提取等，旨在充分发挥住房公积金的住房保障作用。（8）云南：云南省存量个人住房贷款利率调降工作有序推进。全省有房贷业务的银行已全部发布了实施细则，并将于10月底前完成批量调整。（9）大连：响应全国市场利率定价自律机制倡议，批量调降符合条件的存量房贷利率，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，减少居民房贷利息支出。商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。取消个人商业性住房贷款利率下限，贷款利率由银行根据客户偿付能力、信用状况等多种因素合理确定。（10）常州：允许使用公积金偿还本市及异地公积金贷款和商业性住房贷款，提前还款无需支付违约金，但违约需承担相应责任。此举有助于缓解 经济压力，促进房地产市场健康发展。（11）台州：优化住房公积金贷款额度。夫妻双方最高贷款额度提升至130万元，单方为70万元；最低贷款额度分别调整为40 万元和25万元。此外，职工可提前提取公积金偿还商业银行住房按揭贷款。此举旨在缓解购房压力，促进房地产市场健康发展。（12）陕西：调整住房公积金政策以支持居民购房需求。政策包括降低保障性住房首付比例至15%，优化公积金提取规则，取消商品住房限制措施，并鼓励城市根据实际情况取消限购、限售等限制。对于多子女家庭，符合条件的城市可提供更高贷款额度。 时间政策 表1：商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热 2024/10/27住建部:要坚持统筹谋划、因地制宜、创新驱动，从好标准、好设计、好建造、好建材、好服务等方面系统推进“好房子”建设，推动“中国建造”高质量发展。要提高城市规划建设治理水平，紧紧抓住新一轮科技革命带来的新机遇新挑战，将适宜先进技术应用到城市规划建设治理的各领域各环节，建立与高质量发展相适应的体制机制，塑造城市发展新动能新优势，推动城市高质量发展。 2024/11/1住建部：10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点。10月份全国新建商品房网签成交量同比增长 0.9%，二手房网签成交量同比增长8.9%，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%。