房地产行业周报：新房成交面积环比增长，充分释放住房城乡建设稳增长潜力

核心观点：新房成交环比增长，充分释放住房城乡建设稳增长潜力 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周住房城乡建设部提出充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式；深圳符合条件安居房可补缴部分差价获取产权。本周武汉土地市场火热，武汉共出让22宗涉宅地块，收金超210亿、最高溢价率超20%。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 充分释放住房城乡建设稳增长潜力，深圳安居房补价换产权 中央层面：住房城乡建设部：充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。 地方层面：深圳：深圳安居房合同满10年可补缴价款申请领红本。深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，明确补缴价款计算规则、办理条件及流程，以及继承、结婚离婚权利人变更等内容。 市场端：土地成交面积同比下降，武汉土拍市场火热。 销售端：根据房管局数据，2024年第52周，全国68城商品住宅成交面积463万平米，同比下降13%，环比增加14%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达14476万平米，累计同比下降26%。2024年第52周，全国20城二手房成交面积为252万平米，同比增速36%，前值+41%；年初至今累计成交面积9837万平米，同比增速+1%，前值0%。 投资端：2024年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2945万平方米，成交土地规划建筑面积9216万平方米，同比下降11%，成交溢价率为9.3%。 武汉：武汉土拍收官大战共出让22宗涉宅地块，收金超210亿、最高溢价率超20%。 融资端：国内信用债发行规模同比下降 2024年第52周，信用债发行5亿元，同比减少92%，环比减少95%，平均加权利率1.84%，环比减少132BP。信用债累计发行规模4079.9亿元，同比减少7%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、充分释放住房城乡建设稳增长潜力，深圳安居房补价换产 权 中央层面：（1）住房城乡建设部：大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。2025年，中国将推动建筑业高质量发展，深化改革，提升工程建设标准，推广智能、绿色和装配式建筑，培育绿色建筑为新经济增长点。提高住宅建设标准构建支持住房品质提升的制度体系，要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。2025年要大力实施城市更新谋划实施一批城市更新改造项目，重点推进老旧小区改造、燃气管道更新等项目，提升城市竞争力和可持续发展能力。 会议提出建立一体化推进机制，深化城市建设、运营、治理体制改革，构建可持续的城市更新模式和政策法规体系。（2）住房城乡建设部：充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。（3）国家统计局：2023年末，全国房地产业企业法人单位资产总计1692867.5亿元，截至2023年末，中国房地产业企业法人单位资产总计达1692867.5亿元，较2018年末增长46.0%。其中，房地产开发经营企业总资产为1362961.7亿元，增长率为35.5%；物业管理企业资产总额为53021.5亿元，增长率高达72.9%；房地产中介服务企业资产达到24805.8亿元，增幅为86.4%。与此同时，全国房地产业企业法人单位的总负债额为1255492.2亿元，相较于2018年末上升了41.1%。（4）国务院：发布第五次全国经济普查结果，截至2023年末，全国房地产开发经营企业数量为20.6万个，较2018年末微增0.2%，而房地产开发经营企业从业人员较2018年末下降27%。增幅均远落后于物业管理企业和房地产中介服务企业。 地方层面：（1）深圳：深圳安居房合同满10年可补缴价款申请领红本。深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，明确补缴价款计算规则、办理条件及流程，以及继承、结婚离婚权利人变更等内容。（2）上海：上海将进一步深化完善邻沪跨界地区国土空间规划体系，上海市规划和自然资源局副局长孙珊表示，五年来沪苏浙两省一市构建了跨区域国土空间规划体系，深化“1+1+N+X”规划体系，完成8个专项规划及52个详细规划，支撑高质量发展并发挥先行探路作用。下一步，上海将落实区域协调发展战略，推广示范区经验，完善邻沪跨界地区规划体系。（3）深圳：商转公贷款零材料办理模式，提升效率至3天放款。（4）广东：广东省房地产行业协会宣布，自即日起至2025年2月28日，将开展“迎新年购房安家活动”等商品房促消费活动。此举旨在满足多样化购房需求，提升住房消费体验和品质。（5）海南：海南省出台《海南省关爱服务新就业群体二十条措施》，从政治引领、赋能成长、权益保障和关爱保障四个方面全方位支持新就业群体，促进社会公平和劳动者权益保障。支持符合条件的新就业群体纳入公租房和保障性租赁住房保障范围。（6）太原：出台措施进一步规范房地产市场秩序，包括商品房封顶预售、现房销售试点、加强预售资金监管和推进“交房即交证”。（7）镇江：住房公积金政策优化支持改善型住宅贷款额度提升20%，镇江市优化住房公积金政策，提高改善型住宅贷款额度，取消商转公贴息业务，延续贷款支持政策至2025年底，明确租房提取公积金政策。（8）海南：海南省住房公积金管理局宣布调整2025年缴存基数，要求单位和个人根据2024年月平均工资核定缴存基数，并在规定范围内调整，以规范管理，保障职工权益。（9）伊犁：新疆伊犁州发布住房公积金优化政策，2025年1月1日起施行，放宽贷款审核征信条件，支持老旧小区改造提取公积金，提高最高贷款额度至80万元，以促进房地产市场平稳健康发展。（10）来宾：畅通住房公积金异地提取机制，降低二次贷款首付比例至20%，来宾市将从2024年12月27日起调整住房公积金政策，包括异地提取、优化支付首付款和降低二次贷款首付比例，以促进房地产市场平稳发展。（11）秦皇岛：允许缴存职工提取公积金直付首付款，以减轻购房压力，促进房地产市场发展。（12）惠州：惠州市扩大新出让住宅用地规划管理措施适用范围，优化容积率计算规则，提升市民居住品质。4区存量宅地可申请调高“得房率”。（13）北海：广西北海市调整公积金政策降低二套房首付比例至20%。降低二套房住房公积金贷款首付款比例，缴存人购买二套住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例不低于20%。 表1：充分释放住房城乡建设稳增长潜力，深圳安居房补价换产权 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第52周，全国68城商品住宅成交面积463万平米，同比下降13%，环比增加14%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达14476万平米，累计同比下降26%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第52周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第52周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2024年第52周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第52周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2024年第52周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-26%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+19%、-12%、-40%，年初至今累计增速-12%、-31%、-23%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第52周，全国20城二手房成交面积为252万平米，同比增速36%，前值+41%；年初至今累计成交面积9837万平米，同比增速+1%，前值0%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，武汉土拍市场火热 2024年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2945万平方米，成交土地规划建筑面积9216万平方米，同比下降11%，成交溢价率为9.3%。一线城市成交土地规划建筑面积419万平方米，同比增加29%；二线城市成交土地规划建筑面积3327万平方米，同比增加9%；三线城市成交土地规划建筑面积5469万平方米，同比下降22%。 （1）武汉：武汉土拍收官大战收金超210亿、最高溢价率超20%，华润置地、华侨城、伟星、嘉里建设均有斩获。共出让22宗涉宅地块，总起始价超176亿元，最终22宗涉宅地块均成功出让，收金178.21亿元，华润置地、华侨城、伟星房产、武汉地产集团、嘉里建设等知名房企均有斩获。此外，今日土拍还成交了多宗商服、文化、工业等其他非涉宅地块，成交总额33.54亿元。本场土拍结束后，武汉土拍市场本月仅剩一宗小体量工业用地待出让，基本宣告2024年土拍收官。（2）三亚：2024年三亚土拍收官战圆满落幕，当日共7宗地块，其中宅地4宗、商业/办公用地2宗，其他类型用地1宗，7宗地块均顺利成交，共收金40.38亿元。其中，中交海洋、招商蛇口、保利发展、三亚聚苑置业各摘下一宗宅地，海南省榆亚盐场、无忧传媒分别拿下1宗商办地块。（3）广州：成功出让2宗涉宅宅地，分别位海珠区和增城区，总建设用地面积 19218.28m2 ，总规划建筑面积 76925m2 ，起始总价20.87亿元。最终2宗地块均顺利成交，共收金20.87亿元，其中越秀地产摘下海珠区地块，广州顺居置业摘下增城区地块。（4）重庆：本级范围内迎2宗涉宅用地出让，江北区、九龙坡区各1宗，土地出让总面积 76453m2 ，总规划建面 143612.4m2 ，总起价约10.27亿元。最终2宗地块均顺利成交，共收金10.61亿元，华润置地溢价摘得江北区地块，常青藤观江置业底价摘得九龙坡区地块。（5）武汉：成功出让2宗涉宅地块，均位于武昌区，总土地面积 38071.99m2 ，总规划建筑面积 95200m2 ，总起始价10.78亿元。最终2宗地块均溢价成交，共收金11.4亿元，武汉地产集团竞得杨园地块，武昌区旅韵雅筑置业竞得武昌古城宅地。（6）成都：迎来多宗涉宅用地出让，其中新都区2宗，东部新区4宗，另外有1宗东部新区地块已于24日公告终止出让。前6宗地块土地出让面积合计 172275.62m2 ，总规划建面 271222m2 ，起始总价约8.37亿元，最终6宗地块均顺利成交，共收金约8.37亿元。（7）苏州：本级范围内迎来3宗相城区宅地出让，总土地出让面积 108589m2 ，总规划建面 138441.3m2 ，总起始价约15.42亿元，最终3宗地块顺利成交，共收金15.42亿元。（8）南京：本级范围内迎来8宗宅地出让，均位于六合区，总出让面积 138952.26m2 ，总规划建筑面积258946m2 ，总起始价18.495亿元。最终8宗地块均顺利成交，共收金18.495亿元。 （9）成都：本级范围内迎来2