房地产行业周报（2024年43周）：LPR降25BP，二手房成交同比持续上升

板块行情：第43周（10月21日-10月25日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.0%，在31个一级行业板块中排名第18。 政策要闻：中央层面：2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。地方层面：1）常德：从继续实行购房契税补贴、拓宽人才购房补贴范围、支持“二孩”及“三孩”家庭购房、缓解企业完税压力、合理开展“商改居”、稳妥处理既有开发行为遗留问题等26个方面出台措施稳楼市，以更好地满足居民刚性和改善性住房需求。2）广东：要全力促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量。3）合肥：取消个人名义缴纳城镇职工基本养老保险满半年的条件限制，允许个体工商户、自由职业者等以个人名义缴存住房公积金。4）佛山：取消住房交易限制性政策，取消住宅分类标准。5）银川：九部门联合发布房地产市场稳定发展措施，包括减少土地供应、延长住宅供应时序、实施购房税收优惠政策、优化公积金支持作用等。6）苏州：发布住房公积金新政，包括降低首付比例至20%，提高军人公积金贷款额度，优化贷款计算方式，支持加装电梯和购买保障性住房。 公司动态：1）招商蛇口：与招商银行深圳分行签署7.02亿元贷款协议支持股票回购；租赁住房REIT在深交所上市，底层资产包括位于深圳市南山区蛇口自贸区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房。项目总建筑面积约6.53万平方米，包含927套公共租赁住房和15套配套商业设施，募资13.6亿元，溢价率为9.43%，网下询价全场认购倍数达103.66倍，创2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。2）华润置地：徐荣接替谢骥担任法定代表人、董事及总经理。3）绿城集团：100亿元公募债券项目更新至“已反馈”。4）越秀地产：拟挂牌出售广州环贸中心办公空间及停车场，最低代价10.92亿，所得款项将进一步优化集团的现金流管理，预计将用于再投资于核心业务的发展。5）万科：子公司唐山万正为公司6.82亿元贷款提供信用保证担保，本次担保后，担保总额将增至1104.18亿元，占净资产比重44.03%，目前无逾期担保和诉讼担保情况。6）旭辉控股：解决财务困境方面取得重要突破，77.88%的债权人已签订或加入重组支持协议。 销售端：新房成交同比下降16%，二手房成交同比上升22%。1）本周20城商品房成交面积274.6万方，商品房日平均成交面积39.2万方，环比下降1%，同比下降16%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9038万方，累计同比下降26%。3）第43周10城二手房成交面积192.1万方，日平均成交面积27.4万方，环比上升1%，同比上升22%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5925万方，同比下降1%。 投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨3.0%，板块排名第18位 第43周申万地产板块上涨3.0%。第43周（10月21日-10月25日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.0%，在31个一级行业板块中排名第18。 图表1第43周申万地产板块上涨3.0%，板块排名第18位 本周A股板块内涨幅第一为深振业A，累计涨幅达39.8%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为深振业A、电子城、空港股份、皇庭国际、万通发展，跌幅前五的个股分别为渝开发、光大嘉宝、信达地产、张江高科、世联行。 图表2深振业A周涨幅达39.8% 图表3渝开发周跌幅达11.9% 港股板块内涨幅第一的为绿城中国，上涨6.6%。从港股表现来看，第43周涨幅排名前五的个股分别为绿城中国、万科企业、贝壳-W、新城发展、龙光集团，跌幅前五的个股分别为融信中国、世茂集团、富力地产、旭辉控股集团、雅居乐集团。 图表4绿城中国周涨幅达6.6% 图表5融信中国周跌幅达20.5% 二、政策要闻：1年期和5年期LPR均下调25个基点 中央层面：2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。 图表6 1年期和5年期LPR均下调25个基点 地方层面：1）日照：统一个人住房贷款最低首付比例为15%，不再区分首套和二套住房。 2）常德：从继续实行购房契税补贴、拓宽人才购房补贴范围、支持“二孩”及“三孩”家庭购房、缓解企业完税压力、合理开展“商改居”、稳妥处理既有开发行为遗留问题等26个方面出台措施稳楼市，以更好地满足居民刚性和改善性住房需求。3）广东：要全力促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量。4）阳泉：优化住房公积金贷款房屋套数“认贷”标准，首套和二套房首付比例均降至20%，保障性住房首付比例为15%。5）合肥：取消个人名义缴纳城镇职工基本养老保险满半年的条件限制，允许个体工商户、自由职业者等以个人名义缴存住房公积金。6）达州：买新建商品住房最高可获2.5万元购房补贴，外加最高2万元消费券。7）佛山：取消住房交易限制性政策，取消住宅分类标准。8）银川：银川九部门联合发布房地产市场稳定发展措施，包括减少土地供应、延长住宅供应时序、实施购房税收优惠政策、优化公积金支持作用等。9）苏州：发布住房公积金新政，包括降低首付比例至20%，提高军人公积金贷款额度，优化贷款计算方式，支持加装电梯和购买保障性住房。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：与招商银行深圳分行签署7.02亿元贷款协议支持股票回购；租赁住房REIT在深交所上市，底层资产包括位于深圳市南山区蛇口自贸区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房。项目总建筑面积约6.53万平方米，包含927套公共租赁住房和15套配套商业设施，募资13.6亿元，溢价率为9.43%，网下询价全场认购倍数达103.66倍，创2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。2）华润置地：徐荣接替谢骥担任法定代表人、董事及总经理。3）绿城集团：100亿元公募债券项目更新至“已反馈”。4）越秀地产：拟挂牌出售广州环贸中心办公空间及停车场，最低代价10.92亿，所得款项将进一步优化集团的现金流管理，预计将用于再投资于核心业务的发展。5）万科：子公司唐山万正为公司6.82亿元贷款提供信用保证担保，本次担保后，担保总额将增至1104.18亿元，占净资产比重44.03%，目前无逾期担保和诉讼担保情况。6）旭辉控股：解决财务困境方面取得重要突破，77.88%的债权人已签订或加入重组支持协议。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降16%，二手房成交同比上升22% （一）新房市场：43周20城成交面积同比下降16% 从我们监测的20城数据来看，第43周20城商品房日均成交面积环比下降1%，同比下降16%。1）本周20城商品房成交面积274.6万方，商品房日平均成交面积39.2万方，环比下降1%，同比下降16%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9038万方，累计同比下降26%。 图表9第43周20城商品房单日平均成交面积39.2万方 第43周一线城市商品房成交面积为108.6万方，同比上升6%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第43周成交面积分别为108.6万方、95.9万方、70.0万方，周环比增速分别为5%，9%，-18%，周同比增速分别为6%、-39%、8%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-12%、-26%、49%、124%，环比增速分别为10%、-3%、-11%、89%；二线城市中宁波、成都环比增速为43%、13%；三四线城市中绍兴、温州环比增速为160%、12%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2949万方，同比下降21%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3655万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为2433万方，同比下降22%。 图表10第43周20城新建商品房成交面积274.6万方 （二）二手房市场：第43周10城成交面积同比上升22% 从我们监测的10城数据来看，第43周二手房成交面积同比上升22%。1）第43周10城二手房成交面积192.1万方，日平均成交面积27.4万方，环比上升1%，同比上升22%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5925万方，同比下降1%。 图表11第43周10城合计二手房日平均成交面积27.4万方 第43周监测的一线城市二手房成交面积同比上升65%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第43周二手房成交面积分别为63.6万方、106.7万方、21.9万方，环比增速分别为4%，-1%，-1%，同比增速分别为65%、9%、4%。2）一线城市中北京二手房成交面积45.7万方，同比上升55%；深圳二手房成交面积17.9万方，同比上升100%。3）二线城市中厦门和青岛成交面积同比增速均为37%、13%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1696万方，同比上升9%；5个二线城市二手房成交面积3443万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积786万方，同比下降15%。 图表12第43周10城二手房成交面积192.1万方 四、融资端：本周发债企业均为国央企 本周发债企业大部分为国央企。1）第43周中交房地产集团发行规模最大，发行20亿元中期票据；2）中交房地产的10亿元中期票据利率最高，为3.49%，苏高新的2亿元超短期融资债券利率最低，为2.07%。 图表13本周发债企业均为国央企 五、投资建议 有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。