房地产行业周报（2024年第28周）：成交环比回落，二手房成交同比仍保持增长

本周板块回顾：本周（2024/7/5~2024/7/11）申万房地产指数上涨1.11%，沪深300指数较上周上涨1.20%，板块跑输沪深300指数0.09pct，在31个板块中排第10位。 行业数据回顾：本周（2024/7/5~2024/7/11）30大中城市商品房成交面积170万平米，环比-48.9%，同比-11.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积56万平米，环比-38.3%，同比-2.7%；二线城市商品房成交面积81万平米，环比-49.5%，同比-20.6%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-59.1%，同比-0.1%。我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-7.3%，同比+13.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比-21.3%，同比+70.3%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比-0.5%，同比+3.4%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-21.1%，同比-9.6%。 本周行业新闻跟踪：武汉调整个人住房公积金贷款最高额度；安徽滁州夫妻双方公积金贷款最高额度提至70万元，加大改善性住房供给，鼓励国有企业等平台收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房；北京市拟全面启动房地一体宅基地确权登记工作；贵州瓮安阶段性实行购房补贴，鼓励探索“卖旧买新”模式；福建泉港支持台胞购房置业，支持居民购房；南京实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施，全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售等。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，本周建发房产发行8.6亿元一般公司债。 投资建议：本周新房及二手房成交环比回落，但6月上海及北京二手房成交同环比均有所回暖，市场整体修复的持续性仍需进一步观察。政策方面各城市仍在持续放松，我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第28周板块行情回顾 1.1第28周行业指数表现 本周（2024/7/5~2024/7/11）申万房地产指数上涨1.11%，沪深300指数较上周上涨1.20%，板块跑输沪深300指数0.09pct，在31个板块中排第10位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第28周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：格力地产、珠江股份、亚通股份、新城控股、滨江集团；跌幅排名前5位的个股分别为：万通发展、新华联、栖霞建设、沙河股份、中交地产。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）30大中城市商品房成交面积170万平米，环比-48.9%，同比-11.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积56万平米，环比-38.3%，同比-2.7%；二线城市商品房成交面积81万平米，环比-49.5%，同比-20.6%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-59.1%，同比-0.1%。 今年截止目前（2024/7/11）30大中城市商品房成交面积5002万平米，同比-36.1%； 其中一线城市商品房成交面积1308万平米，同比-30.2%；二线城市商品房成交面积2613万平米，同比-38.8%；三线城市商品房成交面积1081万平米，同比-35.5%。 7月截止目前（2024/7/11）30大中城市商品房成交面积291万平米，同比-5.6%； 其中一线城市商品房成交面积86万平米，同比-3.0%；二线城市商品房成交面积137万平米，同比为-16.4%；三线城市商品房成交面积69万平米，同比+22.3%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-7.3%，同比+13.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比-21.3%，同比+70.3%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比-0.5%，同比+3.4%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-21.1%，同比-9.6%。 今年截止目前（2024/7/11）我们重点监测的14城二手房成交面积4318万平米，同比-9.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积948万平米，同比+0.4%；9个二线城市二手房成交面积3190万平米，同比-11.0%；3个三四线城市二手房成交面积180万平米，同比-23.1%。 7月截止目前（2024/7/11）我们重点监测的14城二手房成交面积290万平米，同比+40.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积69万平米，同比+92.7%；9个二线城市二手房成交面积211万平米，同比+29.9%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，同比+30.5%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-46.5%、-39.8%、-20.4%、-35.5%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-30.8%、-18.0%、+57.9%、+52.6%。二手房市场本周北京成交面积环比-61.6%，同比-44.4%；深圳成交面积环比-61.8%，同比-25.0%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年6月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交851亿元、407亿元、254亿元、249亿元，同比分别+87.3%、+16.5%、-7.1%、+36.0%，环比分别+43.2%、+20.4%、+19.3%、+6.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）我们重点监测的14个二线城市中，苏州环比涨幅最大，为+34.2%。同比表现方面，除武汉、福州、佛山、东莞同比分别+56.8%、+40.8%、+37.0%、+6.5%外，其余城市同比均下跌，其中济南、宁波同比跌幅均超过50%，分别为-70.0%、-56.2%。二手房市场方面，除了佛山、杭州、青岛、成都环比分别+9.8%、+2.1%、+1.0%、+0.4%外，其余城市均下跌。同比方面，杭州、南宁、青岛同比涨幅超过50%，分别为+112.0%、+61.1%、+54.4%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州、温州、金华环比跌幅超过50%，分别为-67.2%、-82.4%、-94.2%。同比表现方面，金华、绍兴同比跌幅超过50%，分别为-84.7%、-94.2%。二手房市场上，江门、金华、扬州本周成交环比分别+29.3%、-80.5%、+3.5%，同比分别+4.2%、-62.8%、+5.3%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/7/5~2024/7/11）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+0.3%、-0.3%、-1.7%、-0.7%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为24.16个月、7.82个月、19.97个月和17.12个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-2.7%、+3.9%、+0.3%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为18.93个月、3.07个月和21.62个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.4%、+0.3%、+1.2%；去化周期分别为86.62个月，301.19个月和26.58个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 武汉：调整个人住房公积金贷款最高额度 7月11日，武汉住房公积金管理中心发布通知称，为更好满足刚性和改善性住房需求，调整首套个人住房公积金贷款最高额度为120万元，第二套个人住房公积金贷款最高额度调整为100万元。 安徽滁州：夫妻双方公积金贷款最高额度提至70万加大改善性住房供给 7月11日，安徽滁州市住房和城乡建设局官网发布了《关于进一步优化调整房地 产政策若干措施》。根据该措施，借款人家庭夫妻双方按规定正常缴存住房公积 金满6个月的，最高可贷额度由原来的60万元上调至70万元；借款人单方按规 定正常缴存住房公积金满6个月的，最高可贷额度由原来的50万元上调至60万 元。此外，该措施还提出加大改善性住房供给，增加高质量住宅供应。具体措施 包括加大低密住宅供给、优化控规导则、提高得房率等，以满足市场需求。同时， 该措施还强调摸清底数，以需定购，结合“以旧换新”或商品房收购，将闲置存 量房或过剩商品房转化为配售型保障性住房或配租型保障性住房。这旨在满足市 场多层次住房需求，消化存量房，优化增量房，并解决困难群众、新市民、新青 年等的住房需求。 安徽滁州：鼓励国有企业等平台收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房 7月11日消息，安徽省滁州市住房和城乡建设局近日发布《关于进一步优化调整 房地产政策若干措施》，涉及购房补贴等七项政策。其中，支持“卖旧买新”方 面。指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换 新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励国有企业等平台，根据需要，按照 市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房，用于市场化租赁住房、 保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。 北京市拟全面启动房地一体宅基地确权登记工作 7月11日消息，《北京市房地一体宅基地使用权确权登记工作指导意见》近日在 市人民政府网站公开征求意见。据了解，征求意见稿提出，北京市拟全面启动房 地一体宅基地确权登记工作，全面查清现状宅基地底数，依法依规开展不动产登 记，基本实现“应登尽登”、颁证到户。 贵州瓮安：阶段性实行购房补贴鼓励探索“卖旧买新”模式 7月10日，贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县发布《瓮安县人民政府办公室关 于印发<瓮安县促进房地产市场平稳健康发展十六条措施>的通知》。本措施自 2024年7月8日起执行，无明确执行条款执行期限为1年。购房人在满足多重优 惠政策时，以最高优惠政策执行。其中，文件提出，瓮安县将阶段性实行购房补 贴。自2024年7月8日至2024年12月31日期间，在本县新建商品房项目购买 一手商品住房的，按阶段给予补贴优惠。在2024年12月30日前完成网签备案， 并缴纳契税的，按所缴契税金额的50%发放购物消费券；未达到缴税条件的，在完 成商品房网签备案后，以合同成交金额的1%计算契税金额，按契税金