房地产行业周报：房地产行业周报（2024年37周）坚持消化存量和优化增量相结合，二手房成交同比持续上升

行业研究 证券研究报告 ， 房地产行业周报（2024年37周） 坚持消化存量和优化增量相结合，二手房成交同比持续上升 房地产2024年09月18日 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 2023-09-18~2024-09-13 0% -13% 23/0923/11 -26% 24/0224/04 24/0724/09 -40% 房地产 沪深300 相关研究报告 《2024年1-8月份地产数据点评：警惕土地市场下滑》 2024-09-17 《房地产行业周报（2024年36周）：新房成交持续低位，重庆中心城区取消新购住宅限售》 2024-09-11 《房地产行业8月百强房企销售投资数据点评：百强房企销售投资双降，期待政策加码》 2024-09-08 板块行情：第37周（9月9日-9月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第2。 政策要闻：中央层面：十四届全国人大常委会第十一次会议：加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面：1）天 津：购房政策方面，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单 邮箱：yanghang@hcyjs.com 套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2）萧山：发布房票管理办法，居民购房补助最高可达15%，鼓励使用房票购买国企开发住宅，国 行业基本数据 企提供不高于房价5%的额外优惠。3）广州：2024年度积分制入户启动，指 占比% 标增至1.6万个，条件包括年龄、居住证、社保缴纳年限等，通过系统或APP 股票家数(只) 108 0.01 申请。4）海南省：支持台风“摩羯”灾后恢复重建工，缴存人可提取住房公 总市值(亿元) 9,415.57 1.22 积金用于受损房屋的重建、修缮支出。5）成都天府新区：实施惠民购房补助， 流通市值(亿元) 8,929.62 1.47 在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价1%给予消费券，最高不超过5万元。 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.1% -21.1% -38.8% 相对表现 0.1% -9.5% -23.4% 公司动态：1）万科：新增担保事项方面，万科向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行申请贷款48亿元，期限3年。目前已提款26亿元，后续公司可根据业务实际情况陆续提款。已有担保进展方面，万科向交通银行股份有限公 司深圳分行签署授信总协议，获得人民币57.36亿元的授信额度。2）龙湖集 团：获得公司大股东兼创始人吴亚军增持300万股，增持金额约为2294万港 元。3）绿城中国：上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100亿元公募债券项目更新至“已受理”。4）越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超94亿元的公司债。5）华润置地：8月经常性收入约40亿元，同比增长12.2%，其中经营性不动产业务租金收入约为25亿元，同比增长14.4%。1-8月经常性收入约306.7亿元，同比增长13.9%，其中经营性不动产业务租金收入约为190.4亿元，同比增长15.9%。 销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升12%。1）本周20城商品房成交面积165.6万方，商品房日平均成交面积23.7万方，同比下降20%环比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7709万方，累计 同比下降28%。3）第37周10城二手房成交面积145.5万方，日平均成交面积20.8万方，环比上升17%，同比上升12%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5108万方，同比下降1%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为 艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳 -W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、房地产下跌0.5%，板块排名第2位4 二、政策要闻：坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作5 三、销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升12%8 （一）新房市场：37周20城成交面积同比下降20%8 （二）二手房市场：第37周10城成交面积同比上升12%10 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企10 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1第37周申万地产板块上涨3.3%，板块排名第2位4 图表2空港股份周涨幅达21%4 图表3新城控股周跌幅达6.7%4 图表4金地商置周涨幅达7.1%5 图表5美的置业周跌幅达63.4%5 图表6坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8公司动态8 图表9第37周20城商品房单日平均成交面积23.7万方9 图表10第37周20城新建商品房成交面积165.6万方9 图表11第37周10城合计二手房日平均成交面积20.8万方10 图表12第37周10城二手房成交面积145.5万方10 图表13第37周仁杰河滨发行16.55亿元ABS债券11 一、房地产下跌0.5%，板块排名第2位 第37周申万地产板块下跌0.5%。第37周（9月9日-9月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第2。 图表1第37周申万地产板块上涨3.3%，板块排名第2位 房地产 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 通信 计家综非电环有机汽国纺轻基建商传电医钢美建农银煤公交社石食算用合银力保色械车防织工础筑贸媒子药铁容筑林行炭用通会油品 机电金设金设器融备属备 军服制化装零工饰造工饰售 37周涨跌幅 生护材牧 物理料渔 事运服石饮 业输务化料 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为空港股份，累计涨幅达21%。从A股表现来看，涨幅前�的个股分别为空港股份、中交地产、海泰发展、电子城、凤凰股份，跌幅前�的个股分别为新城控股、华发股份、招商积余、华夏幸福、南京高科。 图表2空港股份周涨幅达21%图表3新城控股周跌幅达6.7% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 空中海 港交泰 股地发 份产展 电凤中 子凰国 城股国 份贸 沙京华深河投联振股发控业份展股 新城控股 0% -2% -4% -6% -8% 华招华南 发商夏京福股积幸高瑞份余福科达 金保中荣地利洲安集发控地团展股产 A A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为金地商置，上涨7.1%。从港股表现来看，第37周涨幅排名前 �的个股分别为美的置业、宝龙地产、世茂集团、远洋集团、绿城管理控股，跌幅前�的个股分别为金地商置、佳兆业集团、越秀地产、新城悦服务、恒大物业。 图表4金地商置周涨幅达7.1%图表5美的置业周跌幅达63.4% 绿 旭建 8% 城 辉发 雅 6% 美宝世远管 控国 绿居富 的 龙 茂 洋理 股际 城乐 力 4% 置 地 集 集控 集集 中集 地 2% 0% -2% 业产团团 0% 股团团 国团产 金佳越 新 恒保华 旭金龙 -10% 地兆秀 城 大利润 辉茂光 商业地 悦 物物万 永服集 置集产 服 业业象 升务团 -20% 团 务 生 服 活 务 -30% 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作 中央层面：十四届全国人大常委会第十一次会议：加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。 图表6坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作 时间 发布单位/会议 内容 2024/9/11 十四届全国人大常委会第十一次会议 国家发展改革委副主任相里斌10日向十四届全国人大常委会第十一次会议报告了今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。在持续防范化解重点领域风险方面，报告提出，加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。 资料来源：中国政府网，华创证券整理 地方层面：1）天津：发布《提升城市服务保障水平促进新市民安居乐业政策举措（征求意见稿）》，购房政策方面，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2）萧山：发布房票管理办法，居民购房补助最高可达15%，鼓励使用房票购买国企开发住宅，国企提供不高于房价5%的额外优惠。3）广州：2024年度积分制入户启动，指标增至1.6万个，条件包括年龄、居住证、社保缴纳年限等，通过系统或APP申请。4）海南省：支持台风“摩羯”灾后恢复重建工，缴存人可提取住房公积金用于受损房屋的重建、修缮支出。5）成都天府新区：实施 惠民购房补助，在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价1%给予消费券，最高不超过5万元。6）蚌埠:将征集首批商品房用作保障性住房。征集范围限定在蚌埠市城区内已建成但未出售的商品住房项目。7)泰安:将泰安市主城区内已建成但未出售的商品房转化为保障性住房。泰安市泰山置新房产管理有限公司被指定为收购主体，负责以合理价格收购这些商品房。价格将参考同地段保障性住房的重置价格，包括划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润。8）昭通：坚持“以需定购”，鼓励符合条件的地方国有企业以合理价格收购符合条件的存量商品住房用作配租或配售型保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。9）北京：将于2024 年10月1日正式实施《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》。《办法》规定，市资金中心主要负责选定银行开立并管理用于押金托管和租金监管的账户，以及系统开发建设等工作。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2024/9/6 蚌埠 征集首批商品房用作保障性住房 安徽省蚌埠市住房和城乡建设局宣布，为促进房地产市场平稳健康发展，将征集首批商品房用作保障性住房。征集范围限定在蚌埠市城区内已建成但未出售的商品住房项目。 2024/9/6 泰安 商品房转化为保障性住房 泰安市住建局宣布了一项新政策，旨在将泰安市主城区内已建成但未出售的商品房转化为保障性住房。泰安市泰山置新房产管理有限公司被指定为收购主体，负责以合理价格收购这些商品房。价格将参考同地段保障性住房的重置价格，包括划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润。征集活动从2024年9月7日开始，至9月15日结束，目标是泰安市主城区内符合条件的未售商品房。 2024/ 昭通 收购商品住房 云南省昭通市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。文件提出，各县（市、区）要扛实属地商品房去库存主体责任，全面摸清底数，细化工作方案，强化措施有序推进。一是各县（市、区）结合辖区实际，坚持“以需定购”，鼓励符合条件的地方国有企业以合理价格收购符合条件的存量商品住房