房地产行业周报：LPR下调10BP，二手房成交同比持续上升

板块行情：第29周（7月15日-7月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第17。 政策要闻：中央层面：1）住房和城乡建设部：在长春举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班（第三期），强调充分利用中央补助、地方政府专项债券、土地、配套金融及税费优惠等政策支持项目开工，并采取按需采购策略收购存量商品房。2）第二十届三中全会：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，因城施策允许有关城市取消或调减住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。3）中国人民银行：2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，分别下调0.1%。地方层面：1）佛山：7月至10月开展房地产经纪服务专项整治行动，重点规范房地产经纪的销售代理行为和服务收费行为。2）襄阳：调整2024年度住房公积金缴存基数，月缴存基数上限21826元，下限按区域不同分为2210元、1950元和1800元，缴存比例5%-12%。3）贺州：人才购房公积金贷款额度最高50万元，公积金余额可直接付首付，房地产项目销售最高奖励8万元。 公司动态：1）万科：万科物流向北京银行申请16.99亿元贷款，杜昆能源科技（昆山）、宁波青宇锂电能源、苏州万致冷链物流等8家控股子公司提供担保。高管自筹2亿元增持计划已实施完毕，本次共从二级市场购买万科A股股票2956.4万股，占公司总股本的0.25%。2）招商蛇口：将对股东进行现金分红，每10股派发现金红利3.20元（含税），总计分配现金股利达到28.99亿人民币。3）华润置地：挂牌华润置地（深圳）开发有限公司100%股权，并在京东法拍平台进行公开拍卖，其为深圳罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元的重要申报主体，起拍价约20.49亿元，评估价达29亿元。4）绿地集团：前两季度实现连续盈利，预计2024年半年度实现归母净利润2.0亿元到2.5亿元，房地产“白名单”项目融资已提款10亿元。 销售端：新房成交同比下降25%，二手房成交同比上升32%。1）本周20城商品房成交面积181.8万方，商品房日平均成交面积26万方，环比下降3%，同比下降25%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6190万方，累计同比下降30%。3）第29周10城二手房成交面积158.5万方，日平均成交面积22.6万方，环比上升1%，同比上升32%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3988万方，同比下降5%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下跌0.7%，板块排名第17位 第29周申万地产板块下跌0.7%。第29周（7月15日-7月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第17。 图表1第29周申万地产板块下跌0.7%，板块排名第17位 本周A股板块内涨幅第一为万业企业，累计涨幅达5.4%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为万业企业、张江高科、我爱我家、格力地产、同济科技，跌幅前五的个股分别为珠江股份、三湘印象、中州控股、万通发展、空港股份。 图表2万业企业周涨幅达5.4% 图表3珠江股份周跌幅达9.8% 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨2.6%。从港股表现来看，第29周涨幅排名前五的个股分别为融信中国、佳兆业集团、美的置业、龙光集团、远洋集团，跌幅前五的个股分别为中骏集团控股、贝壳-W，华润置地、合生创展集团、华润万象生活。 图表4融信中国涨幅达2.6% 图表5中骏集团控股周跌幅达12.1% 二、政策要闻：LPR下调10BP，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度 中央层面：1）住房和城乡建设部：在长春举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班（第三期），强调充分利用中央补助、地方政府专项债券、土地、配套金融及税费优惠等政策支持项目开工，并采取按需采购策略收购存量商品房。2）第二十届三中全会：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，因城施策允许有关城市取消或调减住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准。 改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。3）中国人民银行：2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，分别下调0.1%。 图表6 LPR下调10个基点，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度 地方层面：1）佛山：7月至10月开展房地产经纪服务专项整治行动，重点规范房地产经纪的销售代理行为和服务收费行为。2）襄阳：调整2024年度住房公积金缴存基数，月缴存基数上限21826元，下限按区域不同分为2210元、1950元和1800元，缴存比例5%-12%。3）贺州：人才购房公积金贷款额度最高50万元，公积金余额可直接付首付，房地产项目销售最高奖励8万元。4）贵阳：取消商业贷款利率下限，5年以上首套房公积金贷款利率2.85%，全面推行“带押过户”。5）福建：制定《福建省住房公积金管理规定》，明确住房公积金的缴存、提取、使用及相关管理、监督活动。6）青岛：启动配售型保障性住房轮候登记工作，每个申请人只能购买一套保障性住房。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：万科物流向北京银行申请16.99亿元贷款，杜昆能源科技（昆山）、宁波青宇锂电能源、苏州万致冷链物流、宁波盛世华途物流、陕西万仓沣裕供应链、西安万纬物流、杭州东联仓储和台州市万颖供应链8家控股子公司提供担保。高管自筹2亿元增持计划已实施完毕，本次共从二级市场购买万科A股股票2956.4万股，占公司总股本的0.25%。万科向银行分别融资合计人民币147.28亿元，全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行作为担保。万科获交通银行10亿元贷款，珠海达美以持有广东兴华100%股权提供相应质押担保；万科获中国银行27.9亿元贷款，控股子公司深圳时代一号、二号、三号、四号、五号、六号房公司以持有项目资产提供相应抵押担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为806.77亿元。2）招商蛇口：将对股东进行现金分红，每10股派发现金红利3.20元（含税），总计分配现金股利达到28.99亿人民币。3）华润置地：挂牌华润置地（深圳）开发有限公司100%股权，并在京东法拍平台进行公开拍卖，起拍价约20.49亿元，评估价达29亿元。华润置地（深圳）开发有限公司是深圳罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元的重要申报主体，负责A1、A4、A9等地块的实施。4）绿地集团：前两季度实现连续盈利，预计2024年半年度实现归母净利润2.0亿元到2.5亿元，房地产“白名单”项目融资已提款10亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降25%，二手房成交同比上升32% （一）新房市场：29周20城成交面积同比下降25% 从我们监测的20城数据来看，第29周20城商品房日均成交面积环比下降3%，同比下降25%。1）本周20城商品房成交面积181.8万方，商品房日平均成交面积26万方，环比下降3%，同比下降25%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6190万方，累计同比下降30%。 图表9第29周20城商品房单日平均成交面积26万方 第29周一线城市商品房成交面积为63.8万方，同比下降18%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第29周成交面积分别为63.8万方、73.1万方、44.9万方，周环比增速分别为-8%，0%，3%，周同比增速分别为-18%、-27%、-33%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-19%、-7%、-28%、-33%，环比增速分别为1%、1%、-35%、1%；二线城市中苏州、成都环比增速为39%、-1%；三四线城市中温州、绍兴环比增速为147%、101%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1927万方，同比下降27%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2609万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为1653万方，同比下降29%。 图表10第29周20城新建商品房成交面积181.8万方 （二）二手房市场：第29周10城成交面积同比上升32% 从我们监测的10城数据来看，第29周二手房成交面积同比上升32%。1）第29周10城二手房成交面积158.5万方，日平均成交面积22.6万方，环比上升1%，同比上升32%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3988万方，同比下降5%。 图表11第29周10城合计二手房日平均成交面积22.6万方 第29周监测的一线城市二手房成交面积同比上升58%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第29周二手房成交面积分别为46.8万方、91.1万方、20.6万方，环比增速分别为2%，2%，0%，同比增速分别为58%、31%、0%。2）一线城市中北京二手房成交面积34.8万方，同比上升46%；深圳二手房成交面积12万方，同比上升103%。3）二线城市中杭州、青岛成交面积同比增速分别为111%、32%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1098万方，同比下降1%；5个二线城市二手房成交面积2351万方，同比下降4%；3个三四线城市二手房成交面积539万方，同比下降16%。 图表12第29周10城二手房成交面积158.5万方 四、融资端：本周发债企业均为国央企 本周发债企业均为国央企。1）第29周首开股份和保利置业发行规模最大，分别发行20亿元一般中期票据和20亿元公司债；2）中交地产的5亿元一般中期票据利率最高，为2.84%；张江高科的10亿元超短期融资债券利率最低，为1.88%。 图表13第29周首开股份和保利置业均发行20亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。