房地产行业周报（2024年第8周）5年期LPR下调25bp，新房成交同比下降

板块行情：第8周（2月19日-2月23日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.5%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，保持不变；5年期以上LPR为3.95%，较上期下调25bp。2）住建部：全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；下一步，各地要形成“推送——反馈”工作闭环和“发放——使用——偿还”管理闭环。3）住建部、发改委：项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则。 不大规模、成片集中拆除现状建筑；不大规模新增建设规模，不增加资源环境承载压力；不大规模、强制性搬迁居民；不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑等。地方层面：1）山东：在全省16个城市全面建立了城市房地产融资协调机制，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城等7个城市已经推送了首批项目名单。2）广东：广州、深圳、汕头、佛山、肇庆、惠州、韶关、梅州、阳江、东莞、中山、云浮等12个城市共提出房地产项目168个，融资总需求1314亿元；其中12个项目已获得新增融资贷款12.3亿元。3）深圳：加大保障性住房建设筹集力度，解决好新市民、青年人住房困难问题；坚持推动房地产业高质量发展，着力构建房地产发展新模式；坚持抓好“百千万工程”，推进城乡建设协调发展。 公司动态：1）碧桂园：星荟时代项目成为大连首个获得融资支持的项目，获得了约2.12亿元的融资支持。2）招商蛇口：召开2024年第一次临时股东大会，通过了关于调整公司募投项目募集资金使用金额的议案，其中同意票数占比近100%。3）绿地集团：获批进入“白名单”的项目已有49个，拟融资金额合计约185.6亿元，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江、陕西、辽宁等全国各地。 销售端：新房成交同比下降61%，二手房成交同比下降42%。1）上周为春假假期，低基数导致环比大幅高增，第8周21城商品房成交面积143.6万方，商品房日平均成交面积20.5万方，环比上升1796%，同比下降61%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第8周成交面积分别为29.6万方、59万方、55万方，周环比增速分别为2349%、2682%、1197%，周同比增速分别为-59%、-67%、-52%。3）第8周11城二手房成交面积113.9万方，日平均成交面积16.2万方，环比上升23438%，同比下降42%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。12月份地产销售数据跌幅进一步扩大，各城市需求端宽松政策出台再次进入密集期，房地产融资协调机制的建立也有助于满足资金平衡项目的融资需求。当前政策对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足，全行业主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力，但此轮政策释放后，2024年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会:1)城中村改造:2)部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升4.5%，板块排名第20位 第8周申万地产板块上升4.5%。第8周（2月19日-2月23日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.5%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表1第8周申万地产板块上升4.5%，板块排名第20位 A股板块内涨幅第一为皇庭国际，累计涨幅达32.1%。从A股表现来看，第8周涨幅排名前五的个股分别为皇庭国际、迪马股份、中迪投资、空港股份、中天服务，跌幅前五的个股分别为上海临港、金融街、大悦城、京基智农、陆家嘴。 图表2皇庭国际周涨幅达32.1% 图表3上海临港周跌幅4.7% 港股板块内涨幅第一的为世茂集团，上涨23.7%。从港股表现来看，第8周涨幅排名前五的个股分别为世茂集团、金茂服务、佳兆业集团、龙湖集团、旭辉控股集团，跌幅前五的个股分别为中骏集团控股、合生创展集团、碧桂园服务、中国恒大、建发国际集团。 图表4世茂集团涨幅达23.7% 图表5中骏集团控股跌幅达7.5% 二、政策要闻：5年期LPR下调25bp至3.95%，多地建立房企融资协调机制 中央层面：1）中国人民银行：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，保持不变；5年期以上LPR为3.95%，较上期下调25bp。2）住房与城乡建设部：全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。下一步，各地在开展工作时要形成“两个闭环”。一是要形成“推送——反馈”的工作闭环，二是要形成“发放——使用——偿还”的管理闭环。3）住房和城乡建设部、国家发展改革委：指出项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则。做到“六不”：一是不大规模、成片集中拆除现状建筑；二是不大规模新增建设规模，不增加资源环境承载压力；三是不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系；四是不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，历史建筑不脱管失修、修而不用、长期闲置；五是不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场；六是不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意更改老地名。 图表6 5年期LPR下调25bp至3.95%，多地建立房地产融资协调机制 地方层面：1）山东：在全省16个城市全面建立了城市房地产融资协调机制，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城等7个城市已经推送了首批项目名单。2）广东：广州、深圳、汕头、佛山、肇庆、惠州、韶关、梅州、阳江、东莞、中山、云浮等12个城市共提出房地产项目168个，融资总需求1314亿元；其中12个项目已获得新增融资贷款12.3亿元。3）深圳：加大保障性住房建设筹集力度，解决好新市民、青年人住房困难问题；坚持推动房地产业高质量发展，着力构建房地产发展新模式；坚持抓好“百千万工程”，推进城乡建设协调发展。4）怀化：计划新增保障性租赁住房785套，改造246个城镇老旧小区和1435套城市危旧房，并深化“交房即交证”改革。5）成都：完善土地利用管理长效机制，探索低效用地再开发的政策体系，健全以城市更新方式推动低效用地再开发机制。6）海南：将住房公积金缴存人家庭购买首套住房公积金贷款最低首付比例降低至20%，二套住房公积金贷款最低首付比例30%维持不变。7）天津：调整个人住房公积金贷款首付比例，首套住房为20%；第二套住房为30%；采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。8）扬州：取消限售政策，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴，补贴比例不超过1.5%。9）广州：到2049年将城镇常住人口人均住房面积提升至35平方米以上，采取阶梯化住房供给策略，针对不同需求推广短期居住服务和扩大租赁住房供给，提供配售型保障性住房和完整产权商品房。 10）丽水莲都：为碧湖新城的高质量发展提供助力，针对职工、人才、经营主体、青年、企业、乡贤以及多孩家庭七类主体发放购房补助，购买新建商品住宅房即可享受补助，单套最高可享25万元补助。11）郑州：对在郑州工作并经省市认定的A、B、C、D类高层次人才，首次购房将给予50%的房价补贴，最高不超过300万元。12）济南：调整个人住房公积金贷款首付比例，首套住房为20%；第二套住房为30%。13）厦门：启动2024年首批人才住房配售，面向本市无住房的A、B、C类高层次人才家庭，共计约402套房源，包括现房和期房。14）益阳：提高公积金贷款额度至45万元，并对多子女家庭再上浮20%，提供住房公积金贷款的单元建筑面积提高到200平方米以内，申请纯住房公积金贷款的最低首付款比例调整为20%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园：星荟时代项目成为大连首个获得融资支持的项目，获得了约2.12亿元的融资支持。2）招商蛇口：召开2024年第一次临时股东大会，通过了关于调整公司募投项目募集资金使用金额的议案，其中同意票数占比高达99.9981%。3）绿地集团：获批进入“白名单”的项目已有49个，拟融资金额合计约185.6亿元，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江、陕西、辽宁等全国各地。4）北京城建：党委书记、董事长常永春与吉林省委常委、长春市委书记张恩惠举行会见，深度参与长春建设，助力长春高质量发展、可持续振兴。 图表8碧桂园于大连首个获得融资支持，招商蛇口通过调整募投项目金额议案 三、销售端：新房成交同比下降61%，二手房成交下降8% （一）新房市场：第8周21城成交面积同比下降61% 从我们监测的21城数据来看，第8周21城商品房日均成交面积环比上升1796%，同比下降61%。1）第7周位于春节假期，低基数导致本周环比大幅高增，本周21城商品房成交面积143.6万方，商品房日平均成交面积20.5万方，环比上升1796%，同比下降61%； 2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1348万方，累计同比下降35.9%。 图表9第8周21城商品房单日平均成交面积20.5万方 第8周三四线城市商品房成交面积为55万方，同比下降52%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第8周成交面积分别为29.6万方、59万方、55万方，周环比增速分别为2349%、2682%、1197%，周同比增速分别为-59%、-67%、-52%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-51%、-64%、-56%、-68%；二线城市中武汉、苏州同比增速分别为-76%、-41%；三四线城市中温州同比增速为15%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为405万方，同比下降28%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为597万方，同比下降38%；11个三四线城市商品房成交面积为345万方，同比下降40%。 图表10第8周21城周度成交面积143.6万方 （二）二手房市场：第8周11城成交面积同比下降42% 从我们监测的11城数据来看，第8周二手房成交面积同比下降42%。1）第8周11城二手房成交面积113.9万方，日平均成交面积16.2万方，环比上升23438%，同比下降42%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积916万方，同比下降5%。 图表11第8周11城合计二手房日平均成交面积16.2万方 第8周监测的二线城市二手房成交面积同比下降37%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第8周二手房成交面积分别为25.8万方、75.7万方、12.3万方，环比增速分别为10346%、59639%、11103%，同比增速分别为-46%、-37%、-55%。 2）一线城市中北京二手房成交面积17.7万方，同比下降56%；深圳二手房成交面积8.1万方，同比上升7%。3）二线城市中苏州、成都、南京成交面积同比增速分别为6%、33%、36%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积211万方，同比下降13%； 6个二线城市二手房成交面积582万方，同比下降4%；3个三四线城市二手房成交面积123万方，同比上升5%。 图表12第8周11城二手房