房地产行业周报（2024年第30周）：上半年土地出让收入同比下滑18%，二手房成交同比持续上升

板块行情：第30周（7月22日-7月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.7%，在31个一级行业板块中排名第19。 政策要闻：中央层面：1)财政部：上半年国有土地使用权出让收入1.53万亿，同比下降18.3%；上半年房产税收入2337亿元，同比增长20.1%。2）农业农村部：严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆，禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房。3）自然资源部：印发《城中村改造国土空间规划政策指引》，鼓励地方制定策略促进城中村改造，保障村民权益和为外来人口提供经济可负担的住房。地方层面：1）襄阳：调整商转公贷款政策，扩大贷款对象范围优化住房认定标准。2）苏州：调整2024年度缴存基数，最高34700元，缴存比例5%-12%。3）苏州工业园区：工业园区全日制硕士人才住房公积金可贷额度上浮至2倍，最高可贷300万元。4）遂川：购房每套财政补贴2万元，首套房首付比不低于15%，取消商业个人住房贷款利率下限。5）荔浦：优化土地供给，对购房人提供契税金额50%的补贴，唯一住房正挂牌出售的新购住房贷款可按首套认定。 公司动态：1）碧桂园服务：向60名员工及2名董事授予2.2535亿份购股权，行权价5.01港元，归属期至2030年，归属条件包括集团服务力、品牌力及发展速度超过前20家同行上市公司平均增长率，核心业务盈利保持稳健，以及个人年度表现目标达成。2）保利发展：本次权益分派方案为A股每股现金红利0.41元（含税），共计派发现金红利48.65亿元，不进行资本公积金转增股本，股利发放日为2024年7月30日。3）龙湖集团：公布2023年末期股息计划，股息为每股人民币0.23元，股东可选择以现金或新股形式收取，预计8月22日寄发，8月23日上市交易。 销售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比上升24%。1）本周20城商品房成交面积180.1万方，商品房日平均成交面积25.7万方，环比下降1%，同比下降38%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6371万方，累计同比下降30.3%。1）第30周10城二手房成交面积150.3万方，日平均成交面积21.5万方，环比下降5%，同比上升24%。2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4138万方，同比下降4%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下跌2.7%，板块排名第19位 第30周申万地产板块下跌2.7%。第30周（7月22日-7月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.7%，在31个一级行业板块中排名第19。 图表1第30周申万地产板块下跌2.7%，板块排名第19位 本周A股板块内涨幅第一为万通发展，累计涨幅达10.8%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为万通发展、市北高新、冠城大通、深圳业A、海泰发展，跌幅前五的个股分别为福星股份、西藏城投、万业企业、张江高科、金地集团。 图表2万通发展周涨幅达10.8% 图表3福星股份周跌幅达17.2% 港股板块内涨幅第一的为中骏集团控股，上涨10.7%。从港股表现来看，第30周涨幅排名前五的个股分别为中骏集团控股、美的置业、融信中国、花样年华控股、旭辉永升服务，跌幅前五的个股分别为佳兆业集团、中国海外宏洋集团、万科企业、金地商置、远洋集团。 图表4中骏集团控股周涨幅达10.7% 图表5佳兆业集团周跌幅达11.8% 二、政策要闻：城中村改造要保障村民权益、为外来人口提供经济可负担的住房 中央层面：1)财政部：上半年国有土地使用权出让收入1.53万亿，同比下降18.3%；上半年房产税收入2337亿元，同比增长20.1%。2）农业农村部：严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆，禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房。3）自然资源部：印发《城中村改造国土空间规划政策指引》，鼓励地方制定策略促进城中村改造，保障村民权益和为外来人口提供经济可负担的住房。 图表6严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆，城中村改造要为外来人口提供经济可负担的住房 地方层面：1）襄阳：调整商转公贷款政策，扩大贷款对象范围优化住房认定标准。2）苏州：调整2024年度缴存基数，最高34700元，缴存比例5%-12%。3）苏州工业园区：工业园区全日制硕士人才住房公积金可贷额度上浮至2倍，最高可贷300万元。4）遂川：购房每套财政补贴2万元，首套房首付比不低于15%，取消商业个人住房贷款利率下限。 5）荔浦：优化土地供给，对购房人提供契税金额50%的补贴，唯一住房正挂牌出售的新购住房贷款可按首套认定。6）永州：购房最高80%契税补贴，人才购房公积金贷款额度调整为120万元。7）长沙：购买二手房和现房，公积金提取时限为产权过户满1年后的24个月内。8）内江：公积金付首付提取额度不超过90%账户余额，延长“组合贷款”政策。9）惠州：购买二手房首付款比例由不低于抵押物价值的40%调整30%。10）海南：限制个人获取国有住宅用地、加强规划与建设管理、严格监管转让行为。11）长春：市区2024年度住房公积金缴存基数上限调整为27553元。贷款首付比不低于20%，多子女家庭单笔贷款最高额度可上浮40%，有共同借款人的单笔贷款最高额度提至100万元。12）福州：启动2024年第二批公租房配租，租金标准统一为市场评估租金的50%，房源830套。13）江阴：“卖旧买新”契税补贴最高10万，单方公积金最高贷款额度提至80万，双方公积金最高贷款额度提至100万。14）深圳：发布《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》，规定社会类保租房的平均租金不得高于备案租金。 15）临夏：首套住房个人商业贷款首付比不低于15%，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，单职工公积金贷款最高额度65万元，双职工最高额度75万元。16）大连：公开征集已建成存量商品房，用作保障性租赁住房，收购价格为划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。17）宜宾：支持公积金代际互助购房，鼓励灵活就业人员自愿缴存公积金。18）黄石：提升高层次人才贷款额度至120万元，支持住房置换，认定首套房贷款。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园服务：碧桂园服务向60名员工及2名董事授予2.2535亿份购股权，行权价5.01港元，归属期至2030年，归属条件包括集团服务力、品牌力及发展速度超过前20家同行上市公司平均增长率，核心业务盈利保持稳健，以及个人年度表现目标达成。 2）保利发展：本次权益分派方案为A股每股现金红利0.41元（含税），共计派发现金红利48.65亿元，不进行资本公积金转增股本，股利发放日为2024年7月30日。3）龙湖集团：公布2023年末期股息计划，股息为每股人民币0.23元，股东可选择以现金或新股形式收取，预计8月22日寄发，8月23日上市交易。4）招商蛇口：发布2024年半年度业绩快报，上半年营业总收512.73亿元，较去年同期下降0.33%，上半年归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比上升24% （一）新房市场：30周20城成交面积同比下降38% 从我们监测的20城数据来看，第30周20城商品房日均成交面积环比下降1%，同比下降38%。1）本周20城商品房成交面积180.1万方，商品房日平均成交面积25.7万方，环比下降1%，同比下降38%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6371万方，累计同比下降30.3%。 图表9第30周20城商品房单日平均成交面积25.7万方 第30周一线城市商品房成交面积为66.3万方，同比下降39%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第30周成交面积分别为66.3万方、68.4万方、45.4万方，周环比增速分别为4%，-6%，1%，周同比增速分别为-39%、-43%、-25%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-54%、-28%、-38%、-35%，环比增速分别为-5%、4%、16%、2%；二线城市中宁波、杭州环比增速为63%、27%；三四线城市中莆田、泰安、绍兴环比增速为53%、46%、35%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1994万方，同比下降28%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2678万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为1699万方，同比下降29%。 图表10第30周20城新建商品房成交面积180.1万方 （二）二手房市场：第30周10城成交面积同比上升24% 从我们监测的10城数据来看，第30周二手房成交面积同比上升24%。1）第30周10城二手房成交面积150.3万方，日平均成交面积21.5万方，环比下降5%，同比上升24%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4138万方，同比下降4%。 图表11第30周10城合计二手房日平均成交面积21.5万方 第30周监测的一线城市二手房成交面积同比上升41%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第30周二手房成交面积分别为44.1万方、87.1万方、19.2万方，环比增速分别为-6%，-4%，-7%，同比增速分别为41%、26%、-8%。2）一线城市中北京二手房成交面积33万方，同比上升30%；深圳二手房成交面积11.1万方，同比上升87%。3）二线城市中成都、杭州成交面积同比增速分别为38%、34%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1142万方，同比上升1%；5个二线城市二手房成交面积2438万方，同比下降3%；3个三四线城市二手房成交面积558万方，同比下降16%。 图表12第30周10城二手房成交面积150.3万方 四、融资端：本周发债企业均为国央企 本周发债企业均为国央企。1）第30周金融街发行规模最大，发行19亿元公司债；2）金融街的5亿元一般公司债利率最高，为2.70%；张江高科的8亿元一般中期票据利率最低，为2.15%。 图表13第30周金融街发行19亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。