房地产行业周报：多地跟进调降房贷利率、首付比，二手房成交同比上升

板块行情：第21周（5月20日-5月24日）申万一级行业指数中，房地产指数下降5.3%，在31个一级行业板块中排名第30位。 政策要闻：中央层面：1）住房和城乡建设部：各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作，2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。2）自然资源部：就《土地储备管理办法》的修订工作向社会各界公开征求意见。地方政府应根据国民经济和社会发展规划以及国土空间规划，制定为期三年的土地储备滚动计划，优先考虑储备未充分利用或闲置的建设用地。地方层面：1）河北、天津、合肥、蚌埠、湖北：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。2）珠海、汕头等广东19城河北、厦门、福州、芜湖、重庆、山西、海南、合肥、蚌埠、湖北：取消首套和二套房贷款利率下限，首套首付比例不低于15%。 公司动态：1）万科：将旗下万科物流发展约270亿元的股权出质，获得200亿元银团贷款。截至目前，贷款已到账100亿元；万科向银行申请77.84亿元贷款，公司全资子公司深圳万科提供质押、抵押担保，此次担保事项在股东大会授权的1500亿元担保额度内进行。截至2024年4月30日，万科A及其控股子公司对外担保的余额为285.82亿元。2）华润置地：“中信建投-华润置地消费基础设施2024年第1期资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”，拟发行总额为人民币42.08亿元，债券类别为ABS。3）金地集团：已将20.744亿元人民币划入中期票据兑付专户，用于偿付即将于5月27日到期的“21金地MTN004”中期票据本息，2024年初至今已全额偿付超过了120亿元的公开市场债务，基本度过偿债高峰期。 销售端：新房成交同比下降27%，二手房成交同比上升2%。1）本周21城商品房成交面积250.3万方，商品房日平均成交面积35.8万方，环比上升8%，同比下降27%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4257万方，累计同比下降38.3%。3）第21周11城二手房成交面积188.9万方，日平均成交面积27万方，环比上升11%，同比上升2%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3005万方，同比下降15%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降5.3%，板块排名第30位 第21周申万地产板块下降5.3%。第21周（5月20日-5月24日）申万一级行业指数中，房地产指数下降5.3%，在31个一级行业板块中排名第30。 图表1第21周申万地产板块上升5.3%，板块排名第30位 本周A股板块内涨幅第一为新华联，累计涨幅达45.7%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为新华联、新发服务、我爱我家、渝开发、城建发展，跌幅前五的个股分别为海南高速、空港股份、京投发展、南都物业、广汇物流。 图表2特发服务周涨幅达45.7% 图表3广汇物流周跌幅达17.8% 港股板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，上涨-3.7%。从港股表现来看，第21周涨幅排名前五的个股分别为中海海外宏洋集团、新城悦服务、中国海外发展、建发国际集团、华润置地，跌幅前五的个股分别远洋集团、雅居乐集团、富力发展、旭辉控股集团、融信中国。 图表4中国海外宏洋集团涨幅达-3.7% 图表5远洋集团周跌幅达27% 二、政策要闻：多地取消商贷利率下限，调整首套房首付比下限至15% 中央层面：1）住房和城乡建设部：各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作，2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。2）自然资源部：就《土地储备管理办法》的修订工作向社会各界公开征求意见。地方政府应根据国民经济和社会发展规划以及国土空间规划，制定为期三年的土地储备滚动计划，优先考虑储备未充分利用或闲置的建设用地。 图表6推动各地个人住房公积金贷款利率下调工作，制定土地储备滚动计划 地方层面：1）河北、天津、合肥、蚌埠、湖北：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。2）珠海、汕头等广东19城，河北、厦门、福州、芜湖、重庆、山西、海南、合肥、蚌埠、湖北：取消首套和二套房贷款利率下限，首套首付比例不低于15%。3）上海崇明区：村集体经济组织解散时，土地补偿费的50%将划归村集体经济组织，剩余50%划归镇集体经济组织。土地补偿费和其他资产将按照5%至10%的比例提取统筹基金，用于解决撤制工作中的遗留问题。4）青岛：二孩家庭和三孩家庭分别按每套给予2万和3万补贴。购房面积在144平方米（包含）以下和144平方米以上的分别按每套给予1万和1.5万补贴。城阳区已启动改造的社区采取分期建设的，经街道、社区、区属国有企业三方研判可行后，可实行房票安置。5）武汉：在汉阳区连续缴纳社保、个税满1年并购买首套新建商品住房，可获已缴契税50%的补助。毕业6年内的博士、硕士、全日制本科生购买住房，分别可获得8万元、5万元、3万元的购房补助。二孩、三孩的家庭在汉阳区购买120平方米以上新建商品住宅，可分别获得5万元和10万元的补助。首次认定的高新技术企业高管及年度区级财政贡献100万以上的企业高管，在本区购房可获5万元补助。6）聊城：夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由60万元提高至80万元，在聊城市正常缴存住房公积金的多子女家庭，最高贷款额度再提高20万元。7）淮北：多子女家庭购买首套住房，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为84万元，鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。8）合肥：新建商品房销售5月22日起取消摇号；新购买新建商品住房的购房人给予总房价2%的补贴，发放最高5000元消费券，多子女家庭最高可贷120万元，支持“卖旧买新”，落实房票安置。9）蚌埠：对符合条件的购房人给予总房价1%至1.5%的补贴，最高补贴金额不超过5万元，新购房家庭可同步获得5000元家电或汽车消费券。10）湖北：取消住房限购，允许使用父母或子女住房公积金支付首付款。11）浙江：多举措保障“两新”工作，鼓励利用存量房产、土地资源用于“两新”项目建设。12）广东：2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：将旗下万科物流发展约270亿元的股权出质，获得200亿元银团贷款。截至目前，贷款已到账100亿元；万科向银行申请77.84亿元贷款，公司全资子公司深圳万科提供质押、抵押担保，此次担保事项在股东大会授权的1500亿元担保额度内进行。截至2024年4月30日，万科A及其控股子公司对外担保的余额为285.82亿元。2）华润置地：“中信建投-华润置地消费基础设施2024年第1期资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”，拟发行总额为人民币42.08亿元，债券类别为ABS。3）金地集团：已将20.744亿元人民币划入中期票据兑付专户，用于偿付即将于5月27日到期的“21金地MTN004”中期票据本息，2024年初至今已全额偿付超过了120亿元的公开市场债务，基本度过偿债高峰期。 图表8公司公告 三、销售端：新房成交同比下降27%，二手房成交同比上升2% （一）新房市场：21周21城成交面积同比下降27% 从我们监测的21城数据来看，第21周21城商品房日均成交面积环比上升8%，同比下降27%。1）本周21城商品房成交面积250.3万方，商品房日平均成交面积35.8万方，环比上升8%，同比下降27%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4257万方，累计同比下降38.3%。 图表9第21周21城商品房单日平均成交面积35.8万方 第21周一线城市商品房成交面积为64.6万方，同比下降22%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第21周成交面积分别为64.6万方、127.5万方、58.2万方，周环比增速分别为-9%，18%，7%，周同比增速分别为-22%、-31%、-21%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-58%、-1%、-20%、-12%，环比增速分别为-42%、2%、2%、1%；二线城市中宁波、成都环比增速为92%、29%、；三四线城市中泰安、扬州环比增速为153%、109%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1282万方，同比下降33%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1860万方，同比下降42%；11个三四线城市商品房成交面积为1115万方，同比下降37%。 图表10第21周21城新建商品房成交面积250.3万方 （二）二手房市场：第21周11城成交面积同比上升2% 从我们监测的11城数据来看，第21周二手房成交面积同比上升2%。1）第21周11城二手房成交面积188.9万方，日平均成交面积27万方，环比上升11%，同比上升2%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3005万方，同比下降15%。 图表11第21周11城合计二手房日平均成交面积27万方 第21周监测的一线城市二手房成交面积同比上升12%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第21周二手房成交面积分别为44.2万方、124.9万方、19.7万方，环比增速分别为2%，20%，-14%，同比增速分别为12%、2%、-15%。2）一线城市中北京二手房成交面积33.1万方，同比上升7%；深圳二手房成交面积11.1万方，同比上升28%。3）二线城市中苏州、青岛成交面积同比增速分别为49%、1%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积723万方，同比下降12%；6个二线城市二手房成交面积1918万方，同比下降15%；3个三四线城市二手房成交面积364万方，同比下降20%。 图表12第21周11城二手房成交面积188.9万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第21周苏州高新发行规模最大，共发8亿公司债； 2）苏州高新的8亿元一般公司债利率最高，为2.35%；苏高新集团的3亿超短期融资债券利率最低，为1.89%。 图表13第21周苏州高新发行8亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历