房地产行业周报（2024年第32周）：深圳安居集团推动收储，二手房成交同比持续上升

板块行情：第32周（8月5日-8月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.3%，在31个一级行业板块中排名第1。 政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。地方层面：1）深圳：深圳市安居集团发布通告，称拟面向全市（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），要求项目（房源）面积65平以下。2）惠州：惠州市非户籍人员可申请入户，配偶、子女、父母可随迁，需审核相关证明，审批期限7工作日。3）萧山：公积金可支付首付款，推行二手房"带押过户"，萧山区发3万消费券，鼓励团购优惠。4）四川：灵活租房提取，提高购房贷款限额，支持电梯加装改造，减轻缴存人负担。5）信阳：支持县区购未售商品房作保障房，购房契税全额补贴至2025年6月，允许公积金付首付，企业自主定价。6）无锡：无锡市梁溪区扩大住房以旧换新至二手住宅、公寓、商铺，首次支持异地以旧换新至苏州、常州，国企拓展新业务模式，实现异地二手房收购。 公司动态：1）华发股份：珠海华发实业拟与华发集团或子公司交易存量商品房，总额不超120亿元，包括直接销售或项目公司股权转让。2）万科：7月销售额192.1亿，1-7月累计1465.5亿；新获上海宝山项目，权益地价10.84亿。 3）保利发展：获准发行不超100亿元公司债。4）越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超30亿元定向债务融资工具。5）碧桂园：碧桂园7月权益销售34.1亿元，上半年累计259.5亿，1-7月权益销售总额达293.6亿元。6）招商蛇口：2024年7月签约销售面积76.85万平方米，金额达158.57亿元。1-7月累计销售面积515.56万平方米，金额1168.09亿元。 销售端：新房成交同比下降10%，二手房成交同比上升14%。1）本周20城商品房成交面积179.4万方，商品房日平均成交面积25.6万方，环比下降23%，同比下降10%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6783万方，累计同比下降29.1%。3）第32周10城二手房成交面积137.7万方，日平均成交面积19.7万方，环比下降4%，同比上升14%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4423万方，同比下降3%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨3.3%，板块排名第1位 第32周申万地产板块上涨3.3%。第32周（8月5日-8月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.3%，在31个一级行业板块中排名第1。 图表1第32周申万地产板块上涨3.3%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为世联行，累计涨幅达34%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为世联行、城建发展、金地集团、莱茵体育、特发服务，跌幅前五的个股分别为亚通股份、珠江股份、空港股份、大名城、万业企业。 图表2世联行周涨幅达34% 图表3亚通股份周跌幅达19.9% 港股板块内涨幅第一的为新城发展，上涨11.9%。从港股表现来看，第32周涨幅排名前五的个股分别为新城发展、世贸集团、中海物业、绿城管理控股、绿城中国，跌幅前五的个股分别为融信中国、旭辉控股集团、美的置业、佳兆业集团、恒大物业。 图表4新城发展周涨幅达11.9% 图表5融信中国周跌幅达6.9% 二、政策要闻：全国已建设筹集保障性住房占年度计划66%，推进全国保障性住房建设 中央层面：住房城乡建设部：截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。 图表6全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划66.2% 地方层面：1）深圳：深圳市安居集团发布通告，称拟面向全市（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），要求项目（房源）面积65平以下。2）惠州：惠州市非户籍人员可申请入户，配偶、子女、父母可随迁，需审核相关证明，审批期限7工作日。3）吉水：2024年8月1日至12月31日，吉水县购房补贴1万元/套，前100名再补1万，买2套额外补1万，发放1万元消费券，契税全返。4）九江：2024年8月15日起，市中心城区发放1000张购房优惠券，总房款10%优惠，政府和企业各承担5%，截止兑付2027年8月14日。 5）恩施：调低住房贷款首付比例，首套住房最低首付比例调整为不低于15%，二套住房最低首付比例调整为不低于25%，加大公积金支持，推行“带押过户”，优化住房保障供应体系。6）赣江新区：赣江新区购房契税补贴2%，管控“工抵房”价格，监测市场，合理定“法拍房”起拍价。7）池州：2024年7月3日至2025年7月2日，东至县购房补助2%至40万元，分5年支付，针对不同人才层次。8）宜春：团购商品房可降价10%，国有平台可收购商品房作保障房，按面积分用途。9）黄山：尾盘房源可优惠至85%，团购5套以上需报备，鼓励部分产权销售，租金可抵扣购房款。10）萧山：公积金可支付首付款，推行二手房"带押过户"，萧山区发3万消费券，鼓励团购优惠。11）四川：灵活租房提取，提高购房贷款限额，支持电梯加装改造，减轻缴存人负担。12）上饶：首次公积金贷款上限80万，再次70万，存贷比20倍，三孩或特定住房家庭可上浮20%。13）信阳：支持县区购未售商品房作保障房，购房契税全额补贴至2025年6月，允许公积金付首付，企业自主定价。14）无锡：无锡市梁溪区扩大住房以旧换新至二手住宅、公寓、商铺，首次支持异地以旧换新至苏州、常州，国企拓展新业务模式，实现异地二手房收购。15）泰州：允许“以旧换新”带押过户，备案协议可作首付凭证，换购人保留入学资格2年，促进市场健康发展。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园：碧桂园7月权益销售34.1亿元，上半年累计259.5亿，1-7月权益销售总额达293.6亿元。2）万科：7月销售额192.1亿，1-7月累计1465.5亿；新获上海宝山项目，权益地价10.84亿。3)保利发展：获准发行不超100亿元公司债。4)越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超30亿元定向债务融资工具。 5)华发股份：珠海华发实业拟与华发集团或子公司交易存量商品房，总额不超120亿元，包括直接销售或项目公司股权转让。6)招商蛇口：2024年7月签约销售面积76.85万平方米，金额达158.57亿元。1-7月累计销售面积515.56万平方米，金额1168.09亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降10%，二手房成交同比上升14% （一）新房市场：32周20城成交面积同比下降10% 从我们监测的20城数据来看，第32周20城商品房日均成交面积环比下降23%，同比下降10%。1）本周20城商品房成交面积179.4万方，商品房日平均成交面积25.6万方，环比下降23%，同比下降10%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6783万方，累计同比下降29.1%。 图表9第32周20城商品房单日平均成交面积25.6万方 第32周一线城市商品房成交面积为74.8万方，同比上升27%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第32周成交面积分别为74.8万方、63.9万方、40.8万方，周环比增速分别为-9%，-26%，-35%，周同比增速分别为27%、-27%、-22%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为39%、-0.4%、56%、53%，环比增速分别为3%、-23%、-10%、13%；二线城市中苏州、武汉环比增速为17%、-9%；三四线城市中扬州、南宁环比增速为25%、16%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2151万方，同比下降25%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2829万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为1803万方，同比下降28%。 图表10第32周20城新建商品房成交面积179.4万方 （二）二手房市场：第32周10城成交面积同比上升14% 从我们监测的10城数据来看，第32周二手房成交面积同比上升14%。1）第32周10城二手房成交面积137.7万方，日平均成交面积19.7万方，环比下降4%，同比上升14%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4423万方，同比下降3%。 图表11第32周10城合计二手房日平均成交面积19.7万方 第32周监测的一线城市二手房成交面积同比上升14%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第32周二手房成交面积分别为39.1万方、82.2万方、16.4万方，环比增速分别为-9%，1%，-16%，同比增速分别为36%、15%、-22%。2）一线城市中北京二手房成交面积28.8万方，同比上升30%；深圳二手房成交面积10.2万方，同比上升55%。3）二线城市中青岛和厦门成交面积同比增速均为27%、22%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1224万方，同比上升3%；5个二线城市二手房成交面积2605万方，同比下降2%；3个三四线城市二手房成交面积594万方，同比下降16%。 图表12第32周10城二手房成交面积137.7万方 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第32周招商蛇口发行规模最大，发行50亿元公司债；2）滨江集团的6亿元中期票据利率最高，为3.90%，苏州高新的3亿元超短期融资债券利率最低，为1.92%。 图表13第32周招商蛇口发行50亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。