房地产行业周报：进一步深化户籍制度改革，二手房成交同比持续上升

板块行情：第31周（7月29日-8月2日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.3%，在31个一级行业板块中排名第17。 政策要闻：中央层面：1）国务院：印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。2）住建部：宣布将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性，应对房屋老化问题。地方层面：1）北京：2024年公积金缴存上限上调至35283元，继续执行5%至12%的缴存比例政策。住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。2）济南：土地征收管理办法修订草案公开征求意见，进一步完善土地征收程序，明确了征收土地范围限于为公共利益需要，由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程用地等六种情形。3）沈阳：单方住房公积金最高贷款额度调整为65万元，双方公积金最高贷款额度85万元，3人及以上公积金最高贷款额度105万元。 公司动态：1）万科：控股子公司苏州傅恒将持有的苏州高新万阳50%股权转让给苏州高新地产，苏州傅恒未及时履行的，由苏州万科予以承担，担保金额不超过9.6亿元。2）华润置地：华夏华润商业REIT今年第二次分红8666万元，分红方案为每10份公募REITs份额分配0.8666元；华夏基金华润有巢REIT今年第二次分红1221.13万元，分红方案为每10份公募REITs份额分配0.2442元。 销售端：新房成交同比上升0.5%，二手房成交同比上升24%。1）本周20城商品房成交面积231.1万方，商品房日平均成交面积33万方，环比上升28%，同比上升0.5%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6602万方，累计同比下降29.5%。3）第31周10城二手房成交面积142.9万方，日平均成交面积20.4万方，环比下降7%，同比上升24%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4284万方，同比下降3%。年初至今10城二手房累积成交面积4273万方，同比下降4%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨1.3%，板块排名第17位 第31周申万地产板块上涨1.3%。第31周（7月29日-8月2日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.3%，在31个一级行业板块中排名第17。 图表1第31周申万地产板块上涨1.3%，板块排名第17位 本周A股板块内涨幅第一为空港股份，累计涨幅达31.3%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为空港股份、亚通股份、珠江股份、大名城福星股份，跌幅前五的个股分别为招商蛇口、保利发展、华发股份、中国国贸、招商积余。 图表2空港股份周涨幅达31.3% 图表3招商蛇口周跌幅达3.2% 港股板块内涨幅第一的为佳兆业集团，上涨4.5%。从港股表现来看，第31周涨幅排名前五的个股分别为佳兆业集团、金地商置、新城悦服务、旭辉控股集团、雅居乐集团，跌幅前五的个股分别为越秀地产、建发国际集团、融信中国、世贸集团、华润集团。 图表4佳兆业集团周涨幅达4.5% 图表5越秀地产周跌幅达12.4% 二、政策要闻：推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，推行以经常居住地登记户口制度 中央层面：1）国务院：印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。2）住建部：宣布将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性，应对房屋老化问题。 图表6推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，推行以经常居住地登记户口制度 地方层面：1）北京：2024年公积金缴存上限上调至35283元，继续执行5%至12%的缴存比例政策。住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。2）济南：土地征收管理办法修订草案公开征求意见，进一步完善土地征收程序，明确了征收土地范围限于为公共利益需要，由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程用地等六种情形。3）沈阳：单方住房公积金最高贷款额度调整为65万元，双方公积金最高贷款额度85万元，3人及以上公积金最高贷款额度105万元。4）九江：下调商业性个人住房贷款首套房首付比为不低于15%，二套房不低于25%，取消商业贷款利率下限，双方与单方公积金贷款最高限额分别提高至100万元/户、60万元/户。5）南昌：发布房地产市场“以旧换新”具体措施，参与“以旧换新”的居民，在“解约保护期内”可以随时解除协议并无条件退款，无需承担违约责任。人才购房10万元补贴，多子女家庭购房公积金贷款额度上浮20%，双职工公积金贷款最高额度90万元、单职工80万元。6）抚顺：二手房公积金贷款额度上限提高至50万元，毕业5年内中专及以上学历人才公积金贷款限额最高至80万元。7）贵阳：多子女家庭首次购房公积金贷款额度120万元，人才购房公积金贷款额度150万元。8）昆明：调整二套房公积金贷款首付比例由30%至20%。9）郑州：取消新建商品住房价格指导，开发企业可自主定价。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：控股子公司苏州傅恒将持有的苏州高新万阳50%股权转让给苏州高新地产，苏州傅恒未及时履行的，由苏州万科予以承担，担保金额不超过9.6亿元。2）华润置地：华夏华润商业REIT今年第二次分红8666万元，分红方案为每10份公募REITs份额分配0.8666元；华夏基金华润有巢REIT今年第二次分红1221.13万元，分红方案为每10份公募REITs份额分配0.2442元。3）保利发展：泰康人寿继续减持保利发展股份由7.12%降至4.98%，受托管理的其他账户股份比例由0.23%降至0.02%，合计股份比例由7.35%降至5%。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升0.5%，二手房成交同比上升24% （一）新房市场：31周20城成交面积同比上升0.5% 从我们监测的20城数据来看，第31周20城商品房日均成交面积环比上升28%，同比上升0.5%。1）本周20城商品房成交面积231.1万方，商品房日平均成交面积33万方，环比上升28%，同比上升0.5%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6602万方，累计同比下降29.5%。 图表9第31周20城商品房单日平均成交面积33万方 第31周一线城市商品房成交面积为81.6万方，同比上升23%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第31周成交面积分别为81.6万方、86.7万方、62.7万方，周环比增速分别为23%，26%，37%，周同比增速分别为23%、-17%、7%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为23%、13%、59%、-4%，环比增速分别为36%、8%、51%、6%；二线城市中杭州、宁波环比增速为76%、37%；三四线城市中芜湖、韶关环比增速为288%、182%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2075万方，同比下降26%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2765万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为1762万方，同比下降28%。 图表10第31周20城新建商品房成交面积231.1万方 （二）二手房市场：第31周10城成交面积同比上升24% 从我们监测的10城数据来看，第31周二手房成交面积同比上升24%。1）第31周10城二手房成交面积142.9万方，日平均成交面积20.4万方，环比下降7%，同比上升24%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4284万方，同比下降3%。 图表11第31周10城合计二手房日平均成交面积20.5万方 第31周监测的一线城市二手房成交面积同比上升24%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第31周二手房成交面积分别为41.6万方、81.6万方、19.7万方，环比增速分别为-6%，-9%，2%，同比增速分别为56%、18%、1%。2）一线城市中北京二手房成交面积32.8万方，同比上升59%；深圳二手房成交面积8.8万方，同比上升48%。3）二线城市中成都和青岛成交面积同比增速均为25%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1183万方，同比上升2%；5个二线城市二手房成交面积2523万方，同比下降3%；3个三四线城市二手房成交面积578万方，同比下降16%。 图表12第31周10城二手房成交面积142.9万方 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 本周发债企业均为地方国企。1）第31周华发股份发行规模最大，发行15亿元一般中期票据；2）西藏城投的1亿元一般中期票据利率最高，为2.70%，苏州高新的3亿元超短期融资债券利率最低，为1.95%。 图表13第31周华发股份发行15亿元一般中期票据 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。